Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend? Uitleg voor eigenaars

Wie zijn woning te koop zet, botst vroeg of laat op de vraag hoe wordt het kadastraal inkomen berekend. Het bedrag staat op uw aanslagbiljet en ook in de verkoopakte, maar weinig eigenaars weten waar het vandaan komt. Toch bepaalt het mee wat een koper elk jaar aan onroerende voorheffing betaalt. Hieronder leest u hoe de fiscus dat cijfer vaststelt, wanneer het verandert en wat het betekent op het ogenblik dat u verkoopt.

Wat is het kadastraal inkomen precies?

Het kadastraal inkomen, kortweg KI, is geen echt inkomen. Het is een geschat netto huurinkomen op jaarbasis: het bedrag dat uw eigendom in theorie zou opbrengen als u ze een jaar lang zou verhuren, na aftrek van onderhouds- en herstellingskosten. De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, bij veel mensen nog gekend als het kadaster, kent dat bedrag toe aan elk perceel in België.

Een tweede punt verklaart veel verwarring. Het KI is bevroren op een referentietijdstip, namelijk 1 januari 1975. Alle percelen worden dus vergeleken met de huurmarkt van dat jaar. Daarom oogt het bedrag op uw kadastraal uittreksel zo laag naast de huurprijzen van vandaag. Een algemene herschatting van alle Belgische percelen, een zogenaamde perequatie, is sinds 1975 nooit uitgevoerd. In de plaats daarvan wordt het KI jaarlijks geïndexeerd.

Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?

De administratie vertrekt van vergelijkingspunten. Dat zijn referentiepercelen waarvan de huurwaarde in 1975 gekend was en die qua ligging, type, oppervlakte, bouwjaar en comfort sterk lijken op uw woning. Uw eigendom krijgt vervolgens een huurwaarde toegewezen die in verhouding staat tot die referentie.

Bestaat er geen bruikbaar vergelijkingspunt, dan valt de administratie terug op een tweede methode: een wettelijk vastgelegd percentage van de normale verkoopwaarde die het goed op 1 januari 1975 zou hebben gehad.

In de praktijk wegen vooral deze elementen mee:

• de bewoonbare oppervlakte en het aantal woonvertrekken;
• de ligging binnen de gemeente en de aard van de buurt;
• het comfort, zoals badkamer, centrale verwarming, garage of lift;
• de bouwwijze en de staat van het gebouw op het referentietijdstip;
• de bestemming, bijvoorbeeld woning, handelspand of grond.

Wat niet meetelt, is de actuele marktwaarde van uw woning. Twee huizen met een vergelijkbare verkoopprijs kunnen een sterk uiteenlopend KI hebben, simpelweg omdat het ene sinds 1975 grondig werd verbouwd en aangegeven en het andere niet.

Van basisbedrag naar geïndexeerd kadastraal inkomen

Het bedrag dat u op een kadastraal uittreksel ziet, is het niet-geïndexeerde KI. Voor de meeste belastingen wordt dat cijfer eerst vermenigvuldigd met een indexeringscoëfficiënt die de federale overheid per aanslagjaar publiceert. Het geïndexeerde KI ligt daardoor een stuk hoger dan het basisbedrag.

Op dat geïndexeerde bedrag berekenen de gewesten vervolgens de onroerende voorheffing. De aanslagvoet verschilt per gewest en wordt aangevuld met opcentiemen van provincie en gemeente. Twee identieke woningen met hetzelfde KI kunnen dus een verschillende jaarlijkse aanslag krijgen, alleen omdat ze in een andere gemeente liggen. De coëfficiënt en de tarieven van het lopende aanslagjaar vindt u bij FOD Financiën en bij uw gewestelijke belastingdienst.

Wanneer wordt uw kadastraal inkomen herzien?

Uw KI blijft niet eeuwig hetzelfde. De administratie herziet het bedrag onder meer bij nieuwbouw, bij ingebruikname van een nieuw gebouw en bij verbouwingen die de woning wezenlijk veranderen. Denk aan een uitbreiding, het inrichten van een zolder tot slaapkamer, het plaatsen van een badkamer of centrale verwarming waar die er nog niet was, of een wijziging van bestemming.

Voor eigenaars is er een verplichting aan verbonden: u geeft die werken zelf aan. Dat gebeurt binnen dertig dagen na de voltooiing of de ingebruikname. Wie dat nalaat, riskeert een boete en een rechtzetting met terugwerkende kracht. Dat kan pijnlijk uitdraaien wanneer een notaris of een koper er tijdens de verkoop op stuit.

Louter onderhoud verandert het KI niet. Een nieuwe keuken, een geschilderde gevel of een vervangen dakbedekking gelden als onderhoud, niet als comfortverhoging in de fiscale zin.

Wat betekent uw kadastraal inkomen bij de verkoop?

Bij een verkoop speelt het KI op drie manieren mee.

Ten eerste is het een terugkerende vraag van kandidaat-kopers. Zij willen weten wat de woning hen jaarlijks gaat kosten, en de onroerende voorheffing is daar een vast onderdeel van. Een verkoper die dat cijfer meteen kan geven, oogt voorbereid en houdt de onderhandeling zakelijk.

Ten tweede staat het KI vermeld in de notariële akte en in het verkoopdossier dat uw makelaar opmaakt. Klopt het bedrag niet met de werkelijke toestand van de woning, bijvoorbeeld omdat een verbouwing nooit werd aangegeven, dan komt dat vroeg of laat boven water.

Ten derde speelt het KI in Wallonië nog een rol bij het verlaagd registratietarief voor een bescheiden woning. Voor kopers in dat gewest kan uw KI dus mee bepalen hoeveel registratiebelasting zij betalen, wat indirect op uw onderhandelingsruimte weegt.

Het KI zegt daarentegen niets over uw verkoopprijs. Wie wil weten wat de woning vandaag opbrengt, vertrekt van de reële markt. Een gratis schatting van uw woning geeft daar een beter beeld van, en wie meerdere visies wil, kan bij IMV kosteloos tot drie lokale makelaars vergelijken.

Uw kadastraal inkomen opvragen of betwisten

Uw KI vindt u terug op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing en online via MyMinfin, waar u ook een kadastraal uittreksel kunt downloaden. Dat uittreksel voegt u het best bij uw verkoopdossier.

Bent u het niet eens met een nieuw vastgesteld of herzien KI, dan kunt u bezwaar indienen. Die termijn is kort: twee maanden vanaf de betekening van het kadastraal inkomen. In uw bezwaarschrift vermeldt u zelf het bedrag dat u wel correct acht. Wacht dus niet af, want na afloop van de termijn blijft het toegekende bedrag gelden tot een volgende herziening.

Zo gebruikt u deze informatie bij uw verkoop

Zet drie dingen op orde voor u uw woning op de markt brengt. Controleer of uw KI nog overeenstemt met de werkelijke toestand van het pand. Vraag een recent kadastraal uittreksel op zodat u de vraag van kopers meteen kunt beantwoorden. En bepaal uw vraagprijs op basis van de huidige markt, niet op basis van een fiscaal cijfer uit 1975.

Voor die laatste stap loont het om meerdere makelaars naast elkaar te leggen. Hun prijsinschatting, hun commissie en hun aanpak lopen sterk uiteen. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u gratis en vrijblijvend tot drie erkende makelaars uit uw gemeente.