Onroerende voorheffing bij verkoop woning: wie betaalt wat in het jaar van de verkoop?

De onroerende voorheffing bij verkoop van een woning zorgt bij veel verkopers voor verwarring: u verkoopt in de loop van het jaar, maar het aanslagbiljet staat op uw naam voor het volledige jaar. Wie betaalt dan welk deel? In dit artikel leest u hoe de belasting werkt, hoe koper en verkoper ze onderling verrekenen en waar u als verkoper op let in het compromis en bij de notaris.

Wat is de onroerende voorheffing en op wie wordt ze geheven?

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerend goed in België. Ze wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen van uw woning, vermenigvuldigd met een gewestelijk tarief en de opcentiemen van provincie en gemeente. Daardoor verschilt het bedrag sterk van gemeente tot gemeente, ook voor vergelijkbare woningen. Hoe het kadastraal inkomen zelf tot stand komt, leest u in ons artikel over het kadastraal inkomen berekenen.

Belangrijk voor verkopers is het peilmoment. De belastingdienst kijkt naar de toestand op 1 januari van het aanslagjaar. Wie op die datum eigenaar is, ontvangt het aanslagbiljet voor het hele jaar, ook als de woning in maart of september van eigenaar verandert. Voor de administratie is in de praktijk de notariële akte bepalend, omdat het kadaster de eigendomsoverdracht op basis van die akte verwerkt.

Elk gewest bepaalt zijn eigen tarieven, verminderingen en inningsdienst. In Vlaanderen int de Vlaamse Belastingdienst de voorheffing; op uw aanslagbiljet ziet u altijd welke dienst bevoegd is voor uw woning. Bedragen en verminderingen veranderen geregeld, dus controleer ze bij de officiële bron van uw gewest.

Wie betaalt de onroerende voorheffing in het jaar van de verkoop?

Tegenover de belastingdienst blijft de verkoper die op 1 januari eigenaar was de schuldenaar van de volledige aanslag van dat jaar. Een afspraak tussen koper en verkoper verandert daar niets aan: als het biljet op uw naam staat en niemand betaalt, spreekt de overheid u aan.

Tussen koper en verkoper onderling is het wel gebruikelijk om de last eerlijk te verdelen. In de meeste compromissen staat een clausule dat de koper de onroerende voorheffing draagt vanaf de dag dat hij het genot van de woning krijgt, meestal de dag van de akte. De verkoper draagt het deel van 1 januari tot die dag. Die verdeling gebeurt pro rata, dus in verhouding tot het aantal dagen.

Een voorbeeld met fictieve cijfers maakt het concreet. Stel dat de aanslag 1.200 euro bedraagt en de akte valt op 1 juli. De verkoper draagt dan ongeveer de helft, de koper de andere helft. Betaalt de verkoper het volledige biljet, dan vergoedt de koper zijn deel van ongeveer 600 euro aan de verkoper. Wordt de akte pas na 1 januari van het volgende jaar verleden, dan krijgt de verkoper ook voor dat nieuwe jaar nog een aanslag, die op dezelfde manier wordt verrekend.

Hoe de notaris de verrekening regelt

De notaris neemt de verrekening van de onroerende voorheffing meestal op in de afrekening die hij bij de akte opmaakt. Daarin staan naast de verkoopprijs ook andere posten, zoals de aflossing van een lopend krediet en eventuele kosten die de verkoper draagt. Wat u als verkoper bij de notaris betaalt, leest u in ons artikel over notariskosten bij verkoop van een huis.

Vaak is het aanslagbiljet van het lopende jaar op de dag van de akte nog niet verstuurd. In dat geval rekent de notaris doorgaans met het bedrag van het vorige jaar als schatting. Of er achteraf nog een correctie volgt wanneer het echte bedrag hoger of lager uitvalt, hangt af van wat koper en verkoper afspreken. Wilt u geen discussie achteraf, laat die afspraak dan uitdrukkelijk in het compromis of de akte opnemen.

Is het biljet al betaald op het moment van de akte, dan ontvangt de verkoper het deel van de koper via de afrekening. Is het nog niet betaald, dan betaalt de verkoper het later zelf aan de belastingdienst. Bewaar in beide gevallen het aanslagbiljet en het betalingsbewijs, zodat u bij vragen kunt aantonen wat er betaald en verrekend is.

Waar u als verkoper op let in het compromis

De verdeling van de onroerende voorheffing wordt vastgelegd in het compromis, het moment waarop koper en verkoper zich definitief verbinden. Lees die clausule dus voor u tekent. Drie punten verdienen aandacht.

Ten eerste de datum van ingenottreding. Meestal valt die samen met de akte, maar soms krijgt de koper de sleutels vroeger of blijft de verkoper nog enkele weken in de woning wonen. De verdeling volgt normaal de ingenottreding, niet de datum van de handtekening.

Ten tweede de schatting bij een ontbrekend biljet. Spreek af of het bedrag van vorig jaar definitief geldt of dat er een correctie volgt. Ten derde de timing van de akte rond de jaarwisseling. Een akte in december of januari maakt een groot verschil in wie de aanslag van het nieuwe jaar ontvangt. Plan die datum bewust, zeker als u ook een nieuwe woning koopt.

Hoeveel tijd er gewoonlijk tussen compromis en akte zit, leest u in ons artikel over de periode tussen compromis en akte. Een ervaren makelaar zet deze afspraken standaard correct in het compromis. Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u gratis en vrijblijvend tot drie makelaars in uw regio vergelijken.

Verminderingen en bijzondere situaties

Afhankelijk van het gewest en uw gezinssituatie kunt u recht hebben op een vermindering van de onroerende voorheffing, bijvoorbeeld voor kinderen ten laste of voor een persoon met een handicap in het gezin. Ook die verminderingen worden toegekend op basis van de toestand op 1 januari. Verkoopt u in de loop van het jaar, dan blijft de vermindering voor dat jaar meestal op uw aanslag staan. Bij de pro rata verrekening met de koper wordt vaak gerekend met het bedrag dat effectief op het biljet staat, dus inclusief uw vermindering. Twijfelt u, vraag dan aan de notaris op welk bedrag de verrekening gebaseerd is.

Verkoopt u een woning die u samen met anderen bezit, bijvoorbeeld na een erfenis of een scheiding, dan staat de aanslag vaak op naam van alle eigenaars. De verdeling met de koper blijft hetzelfde, maar onderling moeten de mede-eigenaars afspreken wie de aanslag betaalt en hoe het deel van de koper verdeeld wordt.

Verkoopt u een verhuurde woning, dan mag de onroerende voorheffing bij een woninghuur in principe niet aan de huurder worden doorgerekend. De verrekening gebeurt dus enkel tussen u en de koper.

Kort samengevat

De onroerende voorheffing van het verkoopjaar komt op naam van wie op 1 januari eigenaar was. Tegenover de overheid betaalt die verkoper het volledige bedrag, maar via het compromis en de afrekening van de notaris draagt de koper zijn deel vanaf de ingenottreding. Wie de clausule vooraf leest en de datum van de akte bewust kiest, vermijdt verrassingen.

Wilt u eerst weten wat uw woning waard is, dan kunt u een gratis schatting aanvragen. Bent u klaar om te verkopen, vergelijk dan erkende makelaars en kies de partner die uw verkoop van compromis tot akte goed opvolgt.