Kan ik een schenking van onroerend goed nog terugdraaien?

In principe niet. Een schenking is onherroepelijk zodra de notariële akte is verleden. De wet voorziet enkele uitzonderingen, bijvoorbeeld een schenking tussen echtgenoten die buiten een huwelijkscontract werd gedaan, of een schenking met een uitdrukkelijk beding van terugkeer wanneer de begiftigde voor u overlijdt. Buiten die gevallen kunt u een schenking alleen ongedaan maken met de medewerking van de begiftigde, en dan geldt de teruggave zelf als een nieuwe schenking met nieuwe belasting en nieuwe notariskosten.

Moet ik schenkbelasting betalen als ik het vruchtgebruik behoud?

Ja. Bij een schenking van de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik is er schenkbelasting verschuldigd, en die wordt berekend op de waarde van het goed in volle eigendom, niet op de lagere waarde van de blote eigendom. Het voordeel zit elders: bij uw overlijden dooft het vruchtgebruik uit en gaat het over naar de blote eigenaars zonder dat daar nog erfbelasting op verschuldigd is.

Kan ik een geschonken woning later nog verkopen?

Alleen als alle betrokkenen meewerken. Hebt u het vruchtgebruik behouden, dan kunt u de woning niet in uw eentje in volle eigendom verkopen: elke blote eigenaar moet mee tekenen, ook over de prijs. De verkoopopbrengst wordt vervolgens verdeeld tussen vruchtgebruik en blote eigendom volgens een omzettingstabel die rekening houdt met de leeftijd van de vruchtgebruiker. Een woning met opgesplitste eigendom verkoopt daardoor doorgaans trager dan een woning in volle eigendom.

Is schenken altijd goedkoper dan erven?

Nee. De schenkbelasting op onroerend goed ligt in België lager dan de erfbelasting, maar u betaalt ze onmiddellijk en u telt er de notaris- en aktekosten bij. Bij een bescheiden nalatenschap of wanneer de erfgenamen in de laagste schijven van de erfbelasting blijven, kan niets doen goedkoper uitvallen. De rekening hangt af van uw gewest, de waarde van het goed, het aantal begunstigden en uw leeftijd. Laat beide scenario's doorrekenen voordat u beslist.

Nadelen schenking onroerend goed: wat u vooraf moet weten

Wie een woning of bouwgrond aan de kinderen wil doorgeven, hoort vooral de voordelen. Toch zijn de nadelen van een schenking van onroerend goed even belangrijk om vooraf te kennen. Een schenking is definitief, u betaalt de belasting meteen, en een latere verkoop verloopt niet meer alleen via u. Dit artikel zet op een rij wat u opgeeft en waar verkopers achteraf tegenaan lopen.

Een schenking van onroerend goed is definitief

Anders dan een testament, dat u tot uw overlijden kunt aanpassen, is een schenking in principe onherroepelijk. Wat u vandaag wegschenkt, komt niet vanzelf terug. De wet voorziet maar een handvol uitzonderingen, zoals een schenking tussen echtgenoten die buiten een huwelijkscontract gebeurde.

Dat definitieve karakter weegt zwaarder dan veel mensen op het moment zelf inschatten. Een gezinssituatie verandert. Een zoon of dochter scheidt, raakt in financiële moeilijkheden, of er ontstaat onenigheid. De woning zit dan al in een vermogen waar u geen zeggenschap meer over hebt.

Daar komt bij dat een schenking van onroerend goed altijd via een notariële akte moet verlopen. Dat is wettelijk verplicht en er is geen goedkoper alternatief. Bovenop de schenkbelasting betaalt u dus ook het ereloon van de notaris, de aktekosten en de registratie. Voor een doorsnee woning loopt dat al snel op tot enkele duizenden euro's, nog voor er een cent belasting is betaald.

Wie twijfelt, heeft doorgaans meer baat bij eerst rekenen dan bij snel tekenen.

✦ 100% gratis & Vrijblijvend

Verkoop uw woning met de beste makelaar

Vergelijk gratis de top 3 makelaars in uw regio en bespaar op commissie.

Vergelijk makelaars →

U geeft controle uit handen, ook met voorbehoud van vruchtgebruik

Veel ouders schenken de blote eigendom en houden het vruchtgebruik. Ze mogen dan in de woning blijven wonen of de huur blijven innen tot hun overlijden. Die constructie voelt veilig, maar ze lost het controleprobleem maar half op.

Als vruchtgebruiker mag u het goed gebruiken en de opbrengst ervan houden. U mag het niet in uw eentje verkopen. Voor een verkoop in volle eigendom hebt u de handtekening nodig van alle blote eigenaars. Zijn dat drie kinderen, dan hebt u drie akkoorden nodig, ook over de prijs en het moment van verkopen.

Grote werken vormen een tweede pijnpunt. Het gewone onderhoud is voor de vruchtgebruiker, maar structurele herstellingen zijn in principe voor de blote eigenaar. Wie wat betaalt aan een nieuw dak of een nieuwe verwarmingsketel, leidt in de praktijk geregeld tot discussie, zeker wanneer de kinderen zelf krap zitten.

En er is nog een risico dat zelden op tafel komt. Schuldeisers van uw kind kunnen beslag leggen op de blote eigendom. De woning waar u woont, komt dan in een procedure terecht waar u zelf geen partij in bent.

De schenkbelasting betaalt u meteen, niet later

Bij roerende goederen bestaat er nog een keuze: een hand- of bankgift laten registreren of niet. Bij onroerend goed bestaat die keuze niet. De notariële akte wordt geregistreerd en de schenkbelasting is verschuldigd, ook als u nog twintig jaar leeft.

De tarieven zijn progressief en lopen op per schijf. Ze verschillen bovendien per gewest en hangen af van uw fiscale woonplaats, niet van de ligging van de woning. Wie de laatste vijf jaar het langst in Vlaanderen woonde, valt onder de Vlaamse tarieven, ook voor een appartement aan de kust of een huis in Wallonië.

Een tweede aandachtspunt zijn opeenvolgende schenkingen. Schenkt u kort na elkaar een tweede onroerend goed aan dezelfde persoon, dan worden beide schenkingen samengeteld voor de berekening van de schijven. Het tweede stuk start dan niet meer onderaan het tarief, maar bovenop het eerste. Spreiden in de tijd kan de rekening drukken, maar alleen als u de wettelijke termijn respecteert. Die termijn verschilt per gewest en werd de voorbije jaren aangepast, dus laat ze bevestigen door uw notaris voor u een tweede akte plant.

Tot slot blijft een schenking ook na de akte nog meespelen bij een later overlijden. Gebeurt het overlijden binnen de wettelijke termijn na de schenking, dan wordt de geschonken waarde mee in rekening gebracht om te bepalen in welke schijven de erfbelasting op de rest van de nalatenschap valt. De schenking zelf wordt niet opnieuw belast, maar ze duwt het overige vermogen wel hoger. Ook die termijn is gewestelijk bepaald en recent gewijzigd, dus ga af op de regels die gelden op het moment van de akte.

Een geschonken woning verkopen wordt ingewikkelder

Dit is het nadeel waar verkopers het vaakst pas achteraf tegenaan lopen. Zodra de eigendom verdeeld is over een vruchtgebruiker en een of meer blote eigenaars, is er geen enkele verkoop meer mogelijk zonder dat iedereen tekent. Eén kind dat afhoudt of onbereikbaar is in het buitenland, volstaat om het dossier maandenlang stil te leggen.

Ook de prijszetting wordt gevoeliger. De opbrengst moet verdeeld worden tussen vruchtgebruik en blote eigendom volgens een omzettingstabel die rekening houdt met de leeftijd van de vruchtgebruiker. Partijen die het over de waarde oneens zijn, komen er zelden alleen uit. Een onderbouwde waardebepaling vooraf neemt veel discussie weg. U kunt daarvoor vrijblijvend een gratis schatting van uw woning laten maken.

Verder verkoopt een woning met een opgesplitste eigendomsstructuur trager. Kandidaat-kopers en hun bank willen zekerheid over wie er tekent, en een makelaar die zo een dossier al eerder heeft begeleid, werkt merkbaar vlotter. Het loont dan ook om niet de eerste de beste te nemen. Via IMV kunt u tot drie erkende makelaars uit uw gemeente vergelijken, gratis en zonder verplichting.

Soms is verkopen de eenvoudigere weg

Een schenking is niet per definitie een slecht idee. Wie ruim op tijd begint, een duidelijk gezinsakkoord heeft en vooral erfbelasting wil vermijden, komt er met een goed begeleide schenking doorgaans beter uit dan met niets doen.

Maar het is niet de enige route. Verkopen en daarna de opbrengst schenken, is in sommige gezinnen eenvoudiger. U houdt dan de regie over het verkoopmoment en de prijs, en wat u nadien in geld schenkt, valt onder de veel lagere tarieven voor roerende schenkingen. Ook een testament, een verblijvingsbeding of een aankoop gesplitst in vruchtgebruik en blote eigendom kan in uw situatie beter uitkomen.

Welke weg het voordeligst is, hangt af van uw leeftijd, het aantal kinderen, de waarde van de woning en het gewest waar u woont. Een notaris rekent de fiscale kant door. Voor de waarde en de verkoopbaarheid van het pand zelf zit u beter bij iemand die de lokale markt kent. U kunt hier vrijblijvend makelaars in uw buurt vergelijken om daar een realistisch beeld van te krijgen.

Wat u best doet voor u beslist

Zet de cijfers naast elkaar voor u iets tekent. Vraag de notaris een berekening van de schenkbelasting in uw gewest, inclusief aktekosten, en vergelijk die met wat uw erfgenamen zouden betalen als u niets doet. Laat daarnaast de woning schatten, zodat u met een reëel bedrag rekent en niet met een gevoel.

Bespreek het daarna openlijk met alle kinderen. De meeste problemen met een geschonken woning zijn geen fiscale problemen, maar familiale. Een schenking die iedereen vooraf begrepen heeft, geeft jaren later veel minder aanleiding tot discussie dan een verrassing bij de notaris.