Huis aan familie geven zonder notaris in België: waarom het niet kan en welke alternatieven er zijn

Kort antwoord: nee. Wie in België een huis, appartement of stuk grond aan een kind of ander familielid wil schenken, moet dat via een notariële akte doen. Een brief, een onderhands contract of een mondelinge afspraak volstaat niet om de eigendom van een woning over te dragen.

In dit artikel lees je waarom dat zo is, wat er in de praktijk gebeurt als je het toch informeel regelt, en welke alternatieven er zijn: een notariële schenking, een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik, een verkoop binnen de familie of een testament.

Waarom een schenking van een huis altijd via de notaris loopt

De FOD Financiën is daar duidelijk over: wie een onroerend goed schenkt, zoals een woning of bouwgrond, moet altijd een notaris inschakelen. De schenking wordt dan verplicht geregistreerd, en die registratie verloopt via de notaris. Dat staat op de pagina over schenkingen van de FOD Financiën.

Voor geld of juwelen ligt dat anders. Een handgift of bankgift kan zonder notaris, en de registratie daarvan is niet verplicht. Die mogelijkheid bestaat niet voor een woning.

Ook notaire.be, de site van de Franstalige notarissen, zegt het zonder omwegen: een schenking van onroerend goed kun je niet zelf regelen, een notariële akte is onmisbaar. De notaris kijkt tegelijk welke aanpak het best past bij je gezins- en vermogenssituatie.

Wat er gebeurt als je het toch zonder notaris doet

Stel: een vader schrijft een brief waarin hij zijn huis aan zijn zoon geeft, en beiden ondertekenen hem. In de familie gaat iedereen ervan uit dat de zoon nu eigenaar is. Juridisch is er niets veranderd.

• Het huis blijft van de vader. Zonder notariële akte gaat de eigendom niet over.
• De zoon kan het huis niet verkopen. Bij een verkoop moet de eigenaar tekenen, en dat is nog altijd de vader.
• De zoon kan het huis niet gebruiken voor een hypothecaire lening. Een bank werkt met de officiële eigenaar.
• Bij het overlijden van de vader hoort het huis gewoon bij zijn nalatenschap. Het gaat dan naar de erfgenamen volgens de wettelijke regels of een geldig testament, niet automatisch naar de zoon die de brief kreeg.

Heeft de vader meerdere kinderen, dan kan dat laatste punt tot spanningen leiden. De brief die in de familie als schenking gold, geeft de zoon geen eigendom.

Alternatief 1: een schenking via de notaris

Bij een notariële schenking wordt het kind meteen eigenaar. De ontvanger betaalt schenkbelasting (in Brussel en Wallonië schenkingsrecht genoemd). Het tarief hangt af van het gewest waar de schenker de langste tijd zijn fiscale woonplaats had in de vijf jaar voor de schenking, niet van de plaats waar het huis staat.

Voor een woning die een ouder aan een kind schenkt, gelden in Vlaanderen, Brussel en Wallonië dezelfde schijven. Hetzelfde tarief geldt tussen echtgenoten en wettelijk samenwonenden, en in Vlaanderen en Brussel ook tussen feitelijk samenwonenden die minstens een jaar samenwonen.

Schijf	Tarief rechte lijn en partners
€0 tot €150.000	3%
€150.000 tot €250.000	9%
€250.000 tot €450.000	18%
Boven €450.000	27%

Voorbeeld. Een ouder schenkt een huis met een verkoopwaarde van €300.000 aan één kind.

• 3% op de eerste €150.000: €4.500
• 9% op de volgende €100.000: €9.000
• 18% op de laatste €50.000: €9.000
• Totaal: €22.500 schenkbelasting

Daar komen nog de kosten van de notariële akte bij. Je notaris geeft je vooraf een raming voor jouw situatie.

Enkele punten om te weten:

• In Vlaanderen wordt de belasting berekend op de verkoopwaarde op de datum van de schenking. Wordt die waarde in de akte te laag geschat, dan is er een belastingverhoging verschuldigd, aldus vlaanderen.be. Een realistische schatting van de woning vooraf is daarom nuttig.
• Schenkt dezelfde schenker binnen drie jaar opnieuw onroerend goed aan dezelfde persoon, dan worden beide schenkingen samengeteld voor de schijven. Wie bijvoorbeeld eerst de helft van een huis schenkt en later de andere helft, moet daar rekening mee houden.
• Andere kinderen behouden hun wettelijk minimum erfdeel, de reserve. Krijgt één kind via schenkingen of een testament te veel, dan kunnen de anderen dat deel volgens notaris.be opeisen.

Meer uitleg over de werkwijze vind je in ons artikel over een woning schenken aan je kind, en de volledige tarieven per gewest in hoeveel is schenkbelasting in België. Wat er gebeurt als de schenker kort na de schenking overlijdt, lees je in schenking onroerend goed en overlijden binnen 3 jaar.

Alternatief 2: schenken met voorbehoud van vruchtgebruik

Wie het huis wil doorgeven maar er zelf wil blijven wonen of de huur wil blijven ontvangen, kan volgens notaire.be kiezen voor een schenking van de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik. Ook dat gebeurt via een notariële akte. Hoe de schenkbelasting dan berekend wordt en of deze formule in jouw situatie zinvol is, bespreek je best met je notaris.

Alternatief 3: het huis verkopen aan een familielid

Een ouder kan het huis ook verkopen aan een kind. De verkoop wordt afgerond met een notariële akte, en de koper betaalt dan geen schenkbelasting maar registratierechten, net als bij elke andere aankoop. Voor akten in 2026 gelden deze tarieven:

• Vlaanderen: 12%, of 2% als het de enige eigen woning van de koper is en hij aan de voorwaarden voldoet.
• Wallonië: 12,5%, of 3% voor de enige eigen woning onder voorwaarden.
• Brussel: 12,5%, met een abattement op de eerste €200.000 voor de enige eigen woning, op voorwaarde dat de heffingsbasis niet hoger ligt dan €600.000.

De ouder ontvangt bij een verkoop wel geld, en het kind moet de koopsom kunnen betalen. Meer over de voorwaarden vind je in registratierechten in Vlaanderen.

Alternatief 4: een testament

Met een testament blijft de eigenaar het huis tijdens zijn leven volledig bezitten. Pas na het overlijden gaat het naar de erfgenaam of legataris. Een testament kun je altijd herroepen. Notaris.be wijst erop dat een notarieel testament moeilijker aan te vechten is dan een zelfgeschreven testament. Ook hier geldt: de reserve van de andere kinderen blijft beschermd.

In plaats van schenkbelasting nu betaalt de erfgenaam later erfbelasting. Het tarief hangt af van het gewest waar de overledene in de laatste vijf jaar voor zijn overlijden het langst zijn fiscale woonplaats had.

Voorbeeld voor een overlijden in 2026 in Vlaanderen. Eén kind erft een huis van €300.000 en geen ander onroerend goed. In Vlaanderen wordt het onroerende deel apart belast van het roerende deel.

• 3% op de eerste €50.000: €1.500
• 9% op de schijf van €50.000 tot €250.000: €18.000
• 27% op de laatste €50.000: €13.500
• Totaal: €33.000 erfbelasting

In dit voorbeeld is dat meer dan de €22.500 schenkbelasting op hetzelfde huis. Houd er wel rekening mee dat de waarde van het huis bij het overlijden anders kan zijn dan vandaag, en dat Brussel en Wallonië andere tarieven en verminderingen hebben. In Vlaanderen is een hervorming van de erfbelasting aangekondigd, maar volgens vlaanderen.be is daarover nog niets beslist en gelden de huidige tarieven. Meer rekenvoorbeelden per gewest vind je in hoeveel erfbelasting betaalt een kind.

Welke weg past bij jou?

Wil je dat je kind nu eigenaar wordt, dan is een notariële schenking de rechtstreekse weg. Wil je er zelf blijven wonen, dan kan een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik een optie zijn. Heb je geld nodig uit de woning, dan past een verkoop beter. Wil je alles tot je overlijden in handen houden, dan regel je het met een testament. In elk van die gevallen is de notaris het vertrekpunt. Een informele regeling zonder notaris draagt het huis niet over.