Hoeveel schenkbelasting betaal ik als ik een woning aan mijn kind schenk?

Voor vastgoed in rechte lijn gelden progressieve schijven: 3 procent tot 150.000 euro, 9 procent van 150.000 tot 250.000 euro, 18 procent van 250.000 tot 450.000 euro en 27 procent daarboven. De belasting wordt per schenker en per begiftigde berekend, dus twee ouders die aan twee kinderen schenken splitsen de waarde in vier delen en blijven vaker in de laagste schijf.

Moet een schenking van onroerend goed altijd via de notaris?

Ja. Een schenking van een woning, appartement of bouwgrond in België vereist een notariële akte die geregistreerd en ingeschreven wordt. Een onderhandse overeenkomst of een handgift is voor vastgoed niet geldig. Naast de schenkbelasting betaalt u dus ook ereloon, aktekosten en registratiekosten.

Waarom wordt er drie jaar gewacht tussen twee schenkingen?

Schenkingen aan dezelfde persoon binnen drie jaar worden samengeteld voor de berekening van het tarief. Dat heet het voorbehoud van progressiviteit. Na drie jaar begint de teller opnieuw en valt de nieuwe schenking terug in de laagste schijf. Een woning in schijven van 150.000 euro schenken met telkens drie jaar tussenruimte houdt het tarief op 3 procent.

Betaal ik minder schenkbelasting als ik het vruchtgebruik behoud?

Nee. Ook wanneer u alleen de blote eigendom schenkt en zelf het vruchtgebruik houdt, wordt de schenkbelasting berekend op de waarde van de volle eigendom. Het voorbehoud van vruchtgebruik levert dus geen fiscale korting op, wel de zekerheid dat u in de woning kunt blijven wonen of de huurinkomsten behoudt.

Schenking onroerend goed aan kind: hoe pakt u dat aan in België?

Schenking onroerend goed aan kind is voor veel Belgische ouders de manier om de gezinswoning of een tweede verblijf al bij leven door te geven. De schenkbelasting ligt lager dan de erfbelasting, maar de rekening loopt snel op wanneer u alles in één keer overdraagt. Wie eerst de reële marktwaarde kent en de tarieven van zijn gewest ernaast legt, betaalt vaak duizenden euro's minder. Hieronder leest u hoe zo'n schenking praktisch verloopt.

Wat een schenking van vastgoed aan uw kind inhoudt

Een woning, appartement of bouwgrond schenken kan in België alleen via een notariële akte. Een onderhandse afspraak volstaat niet. De notaris stelt de akte op, laat ze registreren en schrijft de overdracht in bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid. Vanaf dat moment staat uw kind als eigenaar geregistreerd.

Twee punten verdienen aandacht. Een schenking is in principe definitief. U draait ze niet zomaar terug omdat de gezinssituatie verandert, tenzij u vooraf clausules laat opnemen, zoals een beding van terugkeer voor het geval uw kind vóór u zou overlijden. Daarnaast telt de schenking mee bij de latere verdeling van uw nalatenschap. Krijgt één kind meer dan de andere, dan wordt dat verschil bij uw overlijden verrekend, tenzij u de schenking uitdrukkelijk buiten erfdeel doet en binnen het beschikbaar deel blijft.

De notaris rekent zijn ereloon aan op basis van de waarde van het goed, met daarbovenop akte- en registratiekosten. Reken naast de schenkbelasting dus op een bijkomende post van enkele duizenden euro's bij een gemiddelde woning.

Schenkbelasting per gewest in 2026

De drie gewesten hanteren voor vastgoed in rechte lijn, dus van ouder naar kind, dezelfde progressieve schijven. Het tarief hangt af van de waarde van het deel dat elk kind ontvangt.

✦ 100% gratis & Vrijblijvend

Verkoop uw woning met de beste makelaar

Vergelijk gratis de top 3 makelaars in uw regio en bespaar op commissie.

Vergelijk makelaars →

Schijf	Tarief in rechte lijn
tot 150.000 euro	3%
van 150.000 tot 250.000 euro	9%
van 250.000 tot 450.000 euro	18%
boven 450.000 euro	27%

De belasting wordt berekend per schenker en per begiftigde. Een koppel dat samen eigenaar is van een woning van 300.000 euro en die aan twee kinderen schenkt, komt zo aan vier delen van 75.000 euro. Elk deel valt volledig in de eerste schijf, samen goed voor 9.000 euro. Schenkt één ouder daarentegen de volledige 300.000 euro aan één kind, dan loopt de rekening op tot ongeveer 17.000 euro. Dezelfde woning, bijna het dubbele aan belasting.

Vlaanderen kent daarnaast verlaagde tarieven voor wie zich engageert tot een energetische renovatie of tot verhuring met een conformiteitsattest. De voorwaarden zijn strikt en de termijnen kort. Laat uw notaris vooraf nagaan of uw dossier daarvoor in aanmerking komt.

Spreiden in de tijd: de regel van drie jaar

Schenkingen aan dezelfde persoon worden samengeteld wanneer er minder dan drie jaar tussen zit. Dat heet het voorbehoud van progressiviteit. Schenkt u vandaag een deel ter waarde van 150.000 euro en twee jaar later opnieuw voor 150.000 euro, dan wordt die tweede schenking belast alsof ze bovenop de eerste komt. Ze belandt in de schijf van 9 procent in plaats van 3 procent.

Wacht u wel drie jaar, dan start de teller opnieuw en valt elke schijf terug in het laagste tarief. Een woning van 450.000 euro die u in drie stukken van 150.000 euro schenkt, telkens met drie jaar tussenruimte, kost drie keer 4.500 euro, samen 13.500 euro. Diezelfde woning in één akte wegschenken kost ongeveer 49.500 euro. Het verschil zit volledig in geduld.

Deze aanpak vraagt wel telkens een nieuwe akte, met opnieuw notariskosten. Neem die mee in de vergelijking. Bij een woning van 250.000 euro weegt het verschil vaak niet op tegen drie aktes. Boven 400.000 euro loont het bijna altijd.

Vruchtgebruik behouden of volle eigendom wegschenken

Veel ouders willen de woning doorgeven maar er zelf blijven wonen of de huurinkomsten houden. Dat kan met een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik: uw kind krijgt de blote eigendom, u behoudt het gebruik en de opbrengst tot uw overlijden. Op dat moment groeit het vruchtgebruik aan bij de blote eigendom, zonder bijkomende erfbelasting op dat deel.

Eén punt verrast veel gezinnen: de schenkbelasting wordt berekend op de waarde van de volle eigendom, ook al schenkt u enkel de blote eigendom. Fiscaal levert het voorbehoud op dat moment dus geen korting op. De winst zit in de zekerheid. U blijft over het pand beschikken en uw kind kan het niet alleen verkopen.

Wil uw kind het pand later toch te koop zetten terwijl u nog leeft, dan moeten beide partijen tekenen. Bespreek dat scenario op voorhand. Een blokkering tussen ouder en kind valt achteraf moeilijk recht te zetten.

Schenken of verkopen: hoe maakt u de afweging

Niet elk gezin is gebaat bij een schenking. Wie het kapitaal nodig heeft voor zijn pensioen, een zorgbudget of een kleinere woning, verkoopt beter en schenkt daarna eventueel geld. Een schenking van geld wordt in rechte lijn aan een vlak tarief belast, ongeacht het bedrag, wat bij grote sommen goedkoper uitvalt dan de progressieve tarieven op vastgoed.

Die afweging begint bij één cijfer: wat is de woning vandaag echt waard? De schenkbelasting wordt berekend op de verkoopwaarde, niet op wat u er ooit voor betaald hebt. Een te lage schatting in de akte leidt tot een navordering met boete, een te hoge schatting kost u meteen te veel belasting. Start daarom met een gratis schatting van uw woning en leg die naast het advies van uw notaris.

Overweegt u de verkoop, dan bepaalt de keuze van uw makelaar mee wat er onderaan de streep overblijft. Commissies, marketingaanpak en verkooptermijn verschillen sterk per kantoor. Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u tot 3 lokale makelaars vergelijken, gratis en vrijblijvend, en de voorwaarden naast elkaar leggen voor u tekent.

Zo zet u de eerste stap

Een schenking van vastgoed aan uw kind is vooral een rekenoefening met drie variabelen: de waarde van het pand, het aantal schenkers en begiftigden, en de tijd die u wilt nemen. Wie die drie goed combineert, houdt de schenkbelasting in de laagste schijven. Maak eerst een realistische waardebepaling, vraag daarna een simulatie bij uw notaris en beslis pas dan of schenken, verkopen of een combinatie het best past bij uw situatie.

Twijfelt u tussen behouden en verkopen? Vraag dan vrijblijvend een vergelijking van makelaars in uw gemeente aan. Zo krijgt u zicht op de haalbare verkoopprijs en op de kosten, zonder enige verplichting.