Verkoopkosten als expat in België: de checklist voor verkopers

Een checklist van de verkoopkosten is precies wat expatverkopers in België zoeken en zelden vinden. Die verwarring is begrijpelijk. In België betaalt de koper het ereloon van de notaris en de registratierechten, waardoor de kosten van de verkoper elders zitten, verspreid over attesten, commissie en fiscale papierwinkel. Deze gids loopt ze door in de volgorde waarin u ze echt tegenkomt, van het samenstellen van het dossier tot het jaar na de verkoop.

Wat een verkoper in België werkelijk betaalt

De eerste aanname die u beter loslaat, is die uit uw thuisland. In de meeste landen betaalt de verkoper de aktekosten. In België betaalt de koper het ereloon van de notaris en de registratierechten op de aankoop, en die tarieven verschillen per gewest en naargelang de situatie van de koper zelf. Niets daarvan komt op uw bord terecht.

Wat wel op uw bord komt, valt uiteen in vier groepen. Er zijn de documenten die u moet voorleggen voordat een woning wettelijk te koop mag worden aangeboden. Er is de commissie van de vastgoedmakelaar, als u er een inschakelt. Er zijn de kosten om te laten schrappen wat nog op de woning is ingeschreven, in het bijzonder een hypotheek. En er is het fiscale dossier dat opengaat wanneer een niet-inwoner Belgisch vastgoed verkoopt, en dat nog maanden na de akte doorloopt.

Die vier groepen komen op verschillende momenten aan bod, en daarom heeft één enkele lijst met bedragen weinig nut. Ze ordenen op het moment waarop u ze tegenkomt maakt de begroting makkelijker te plannen, en het toont u waar u nog ruimte hebt om te onderhandelen. Voor de bedragen zelf zet onze gids over de kosten bij de verkoop van een woning in België het plaatje lijn per lijn uiteen.

Voordat u te koop zet: de attesten betaalt u zelf

Een Belgische woning mag niet worden geadverteerd, laat staan verkocht, zonder een reeks documenten die de verkoper bestelt en betaalt. Dit is de eerste echte kost, en ze valt nog voor het eerste bezoek.

Het EPC is verplicht vanaf het moment dat u een advertentie publiceert, en het energielabel moet in de advertentie zelf staan. Reken op enkele honderden euro's voor een huis, minder voor een appartement. Het bodemattest vraagt u aan bij de gewestelijke instantie, OVAM in Vlaanderen, met gelijkaardige instanties in Brussel en Wallonië, en het kost een bescheiden vast bedrag tenzij het dossier een voorgeschiedenis blootlegt die onderzoek vraagt. Een elektrische keuring is verplicht voor elke woongelegenheid waarvan de installatie niet is gekeurd. Een negatief verslag blokkeert de verkoop niet, het schuift de verplichting gewoon door naar de koper.

Wie een appartement bezit, moet meer verzamelen. De syndicus moet de rekeningen, de notulen van de recente algemene vergaderingen en de stand van het reservefonds bezorgen, en de meeste syndici rekenen aan om dat pakket samen te stellen. Zijn er sinds uw aankoop werken uitgevoerd, dan moet ook het postinterventiedossier worden overgedragen, en een ontbrekend dossier reconstrueren kost meer dan het bijhouden ervan. Ons overzicht van wat de attesten kosten bij de verkoop van een huis loopt ze stuk voor stuk door.

Het mandaat: commissie, btw en wat onderhandelbaar is

De makelaarscommissie is voor de meeste verkopers de grootste afzonderlijke post. Tarieven liggen doorgaans rond 3% van de verkoopprijs, en daar komt 21% btw bovenop, net het stuk dat expatverkopers het vaakst vergeten te begroten. Op een woning van 400.000 euro wordt een ereloon van 3% net iets meer dan 14.500 euro zodra de btw is meegerekend.

Het tarief ligt niet wettelijk vast en is onderhandelbaar, al is het mandaat zelf waarover u echt zou moeten onderhandelen. Een exclusief mandaat voor een lange periode aan een laag tarief kan u meer kosten dan een kortere overeenkomst aan een hoger tarief, als het u vastzet bij een makelaar die uw straat blijkt niet te kennen. Kijk de opzegtermijn na, de verlengingsclausule, en of het ereloon nog verschuldigd is wanneer u zelf een koper vindt.

Afstand verandert wat u van een makelaar nodig hebt. Woont u al in het buitenland, dan wegen de praktische vragen zwaarder dan het percentage: wie houdt de sleutels bij, wie doet de bezoeken, wie zit achter de syndicus aan, en in welke taal rapporteren ze aan u. Tot drie BIV-erkende makelaars in uw gemeente vergelijken kost niets en levert u drie antwoorden op die vragen op in plaats van één. Hoe het ereloon er doorgaans uitziet bij een woning van een expat, leest u in ons stuk over de gemiddelde makelaarscommissie in België.

Tussen compromis en akte: wat wordt nagekeken en wat wordt ingehouden

Het compromis, de verkoopovereenkomst, is bindend in België. Het ondertekenen ervan is het moment waarop de verkoop echt wordt, en de vier maanden of zo die volgen zijn wanneer de resterende kosten van de verkoper opduiken.

Staat er nog een hypotheek ingeschreven op de woning, dan moet die worden geschrapt voordat de koper een zuivere eigendomstitel kan krijgen. Die handlichting is een notariële akte met een eigen kostprijs, vaak enkele honderden euro's en oplopend met het oorspronkelijk ontleende bedrag. Een Belgische lening met vaste rentevoet vervroegd terugbetalen brengt ook een wederbeleggingsvergoeding mee, wettelijk beperkt tot drie maanden interest op het openstaande saldo. Beide worden bij de akte uit de opbrengst verrekend, dus u schrijft nooit een cheque uit, maar beide verminderen wel wat op uw rekening belandt.

Minder zichtbaar, en storender voor niet-inwoners, is de kennisgeving die de notaris verplicht moet versturen. Voordat de akte kan passeren, worden de fiscus en de socialezekerheidsinstanties op de hoogte gebracht van de verkoop, en zij krijgen een korte termijn om te antwoorden met openstaande schulden op uw naam. Wat zij opeisen, wordt uit de verkoopopbrengst betaald voordat het saldo aan u wordt vrijgegeven. Een niet ingediende aangifte uit een jaar dat u nog in België woonde, of een vergeten gemeentebelasting, kan op het laatste moment een deel van uw geld blokkeren. Een openstaand Belgisch fiscaal dossier opruimen voordat u tekent is veel eenvoudiger dan het onder tijdsdruk te moeten doen.

Als u niet in België kunt zijn om te tekenen

De meeste expatverkopers vliegen niet terug voor de akte, en dat hoeft ook niet. De standaardoplossing is een volmacht waarmee iemand, vaak een medewerker op het notariskantoor, in uw naam tekent.

Gratis of onmiddellijk is het niet. Het document moet worden opgesteld, en tekent u het buiten België, dan moet het meestal door een lokale notaris worden gewaarmerkt en vervolgens gelegaliseerd of van een apostille voorzien, afhankelijk van het land. Elke stap brengt kosten mee en, belangrijker nog, een doorlooptijd. Begin eraan wanneer het compromis is getekend, niet in de week voor de akte.

Taal is de tweede praktische horde. Een Belgische notariële akte wordt opgesteld in de taal van het gewest waar het pand ligt, wat Nederlands betekent in Vlaanderen en Frans in Wallonië. Volgt u die taal niet goed genoeg om door de tekst gebonden te zijn, dan kan een beëdigde vertaling of een tolk bij de ondertekening nodig zijn, en die betaalt u zelf. Vraag de notaris tijdig wat hij aanvaardt, want de praktijk verschilt van kantoor tot kantoor.

Kijk ten slotte na hoe de opbrengst bij u geraakt. Overschrijvingen naar een buitenlandse rekening binnen de SEPA-zone zijn routine, maar sommige kantoren vragen bijkomende identiteits- en herkomstdocumenten voordat ze een groot bedrag vrijgeven, en die controle kan dagen kosten.

Na de akte: het dossier dat de verkoop volgt

Met de ondertekening is uw Belgische administratie niet afgelopen. Bezat u de woning als niet-inwoner, dan dient u een aangifte in de belasting van niet-inwoners in voor het jaar van de verkoop, over de maanden dat u ze nog in bezit had. Die aangifte missen is de meest voorkomende manier waarop een afgesloten dossier weer opengaat.

Of de verkoop zelf belast wordt, hangt af van wat het pand was en hoe lang u het hebt gehouden. Een woning die uw eigen gezinswoning was, blijft in de regel buiten schot. Een pand dat u binnen enkele jaren na aankoop verkoopt, kan onder een afzonderlijke heffing vallen, en de regels verschillen voor gebouwde onroerende goederen en voor gronden. Het detail staat in ons artikel over de meerwaardebelasting bij de verkoop van een woning in België, en het loont om dat te lezen voordat u een bod aanvaardt in plaats van erna.

Nog een stukje huishouding. Verwittig de nutsbedrijven, de watermaatschappij en de gemeente dat de woning van eigenaar is veranderd, en houd de meterstanden bij die op het moment van de akte zijn opgenomen. De onroerende voorheffing voor het jaar wordt normaal in de akte zelf verdeeld tussen koper en verkoper, maar de aanslag komt nog altijd toe aan wie op 1 januari als eigenaar geregistreerd stond.

Het in volgorde afwerken

Alles samen ziet de volgorde er zo uit. Voordat u te koop zet, begroot u het EPC, het bodemattest, de elektrische keuring en, bij een appartement, het pakket van de syndicus. Bij het mandaat begroot u de commissie plus 21% btw en leest u de uitstapclausules voordat u naar het tarief kijkt. Tussen compromis en akte houdt u rekening met de handlichting van de hypotheek, een eventuele wederbeleggingsvergoeding, en de kans dat de fiscale kennisgeving een deel van de opbrengst tegenhoudt. Tekent u vanuit het buitenland, tel er dan de volmacht bij, de legalisatie ervan en een eventuele vertaling. Na de akte dient u de aangifte niet-inwoners in.

Niets daarvan is onvoorspelbaar, maar het is wel naar voren geschoven, en de posten die u eerst betaalt zijn net die welke u betaalt of de verkoop nu doorgaat of niet. Dat is een goede reden om te weten wat de woning realistisch waard is voordat u zich aan die uitgaven verbindt. Een gratis schatting geeft u dat cijfer, en wilt u daarna lokale meningen over hoe het dossier van op afstand moet worden aangepakt, dan kunt u tot drie makelaars in uw buurt vergelijken, gratis en vrijblijvend.