Wat is de gemiddelde makelaarscommissie in België bij de verkoop van een woning van een expat?

De gemiddelde makelaarscommissie in België bij de verkoop van een woning van een expat is dezelfde als bij elke andere verkoop, ongeveer 3 procent van de verkoopprijs plus 21 procent btw. Kantoren publiceren geen apart expattarief. Wat een verkoop door een expat duurder maakt, is alles wat rond dat percentage hangt: tekenen vanuit het buitenland, attesten die iemand ter plaatse moet regelen, en een fiscale positie die veranderde op de dag dat u niet langer in de woning woonde.

Wat makelaars aanrekenen, en waarom uw percentage niet het expatgedeelte is

Er bestaat in België geen wettelijk vastgelegde commissie. De meeste kantoren in Vlaanderen vragen ongeveer 3 procent exclusief btw, met echte offertes die lopen van ruwweg 2 tot 4 procent, afhankelijk van de prijs, de regio en het soort opdracht. Op een woning die voor 400.000 euro verkoopt, komt 3 procent neer op 12.000 euro voor btw en ongeveer 14.520 euro erna. Die tarieven zijn onderhandelbaar, en hoever precies bespraken we in onze gids over het onderhandelen van de makelaarscommissie.

Expat zijn verschuift dat percentage op zich niet. Wat sommige kantoren wel toevoegen, is een vaste coördinatietoeslag voor verkopen waarbij de eigenaar in het buitenland woont, meestal enkele honderden euro, voor sleutelbeheer, toegang voor keuringen en briefwisseling over tijdzones heen. Vraag voor u tekent of die toeslag bestaat, want hij is makkelijker uit een offerte te halen dan van een factuur. Leg dezelfde vraag voor aan maximaal drie lokale makelaars en kijk wie het extra werk aanrekent en wie het opvangt.

Tekenen vanuit het buitenland kost meer dan het vliegtuigticket

Kunt u niet in België zijn voor de akte, dan verkoopt u via een volmacht. Uw Belgische notaris stelt het document op, u tekent het bij een notaris of een consulaire ambtenaar waar u woont, en afhankelijk van het land heeft het daarna nog een apostille of legalisatie nodig voor het hier aanvaard wordt. Reken op enkele honderden euro voor de notariële akte in het buitenland, plus vertaling als de lokale notaris niet in het Nederlands of het Frans werkt.

De compromis, de voorlopige verkoopovereenkomst, heeft hetzelfde probleem. Veel verkopers tekenen die elektronisch, wat werkt, maar de timing wordt krap zodra een koper zich engageert en u acht uur voorloopt. Een kantoor dat regelmatig verkopen voor expats begeleidt, bouwt de volmacht al vanaf de eerste bezichtiging in de planning in, en niet drie dagen voor de akte. Die gewoonte is voor u meer waard dan een half procent commissie.

De fiscale positie die verandert wanneer u vertrekt

Een Belgische woning verkopen meer dan vijf jaar nadat u ze kocht, is normaal vrij van meerwaardebelasting. Verkoopt u een bebouwd onroerend goed binnen de vijf jaar, dan wordt de meerwaarde belast tegen 16,5 procent. De vrijstelling waarop de meeste eigenaars rekenen, is die voor de eigen woning, en net daar speelt uw vertrek uit het land een rol: ze hangt ervan af dat het pand in de periode voor de verkoop uw eigen woning was, dus een eigenaar die naar het buitenland verhuisde en het huis verhuurde, kan ze verliezen.

Niet-inwoners worden belast in de belasting niet-inwoners in plaats van in de gewone personenbelasting, en de notaris moet de belastingadministratie verwittigen voor de akte. Staat er nog iets open, dan kan een deel van de opbrengst worden ingehouden tot dat geregeld is. Dit is allemaal geen makelaarscommissie, maar het komt op dezelfde overschrijving terecht, en verkopers halen die twee geregeld door elkaar.

Attesten die iemand ter plaatse moet regelen

Een Belgische verkoop vraagt papierwerk waarvoor iemand fysiek in het gebouw moet raken. In Vlaanderen gaat het om een EPC, een asbestattest voor alles wat voor 2001 gebouwd is, een bodemattest van OVAM en, waar van toepassing, een keuring van de elektrische installatie. Elk daarvan is een afspraak ter plaatse, en bent u niet in het land, dan moet iemand de deur openen.

Reken op ruwweg 500 tot 900 euro voor de attesten zelf bij een gewone woning, meer als de asbestinventaris destructieve staalname vraagt. Sommige kantoren nemen de coördinatie op in hun ereloon, andere factureren ze apart, en enkele rekenen er een marge op. Vraag om de lijn met de attesten apart op te nemen in het voorstel. Een gratis schatting is een goed moment om dat aan te kaarten, want een goede makelaar weet al welke attesten uw pand nodig heeft voor hij een prijs geeft.

Hoe u offertes vergelijkt wanneer u niet in België bent

Door de afstand is het verleidelijk om te tekenen bij het eerste kantoor dat uw e-mail in het Engels beantwoordt. Dat is meestal de duurste beslissing van de hele verkoop, en niet door het percentage. Vraag de offertes schriftelijk op en vergelijk vier zaken naast elkaar: de commissie exclusief btw, de duur en de exclusiviteit van de opdracht, het naverkoopbeding dat u aansprakelijk houdt nadat de opdracht afloopt, en wat het kantoor effectief doet voor een eigenaar die er niet is.

Vraag elk kantoor voor hoeveel de laatste drie vergelijkbare panden in uw straat verkocht zijn tegenover hun vraagprijs. Vraag in welke taal de opdracht is opgesteld, want in Vlaanderen is de Nederlandse versie de bindende, welke vertaling u ook kreeg. Drie lokale kantoren vergelijken kost niets en neemt een namiddag in beslag.

Veelgestelde vragen

Rekenen Belgische makelaars expats een hogere commissie aan?

Nee. Er bestaat geen expattarief. Sommige kantoren voegen een vaste toeslag toe voor het coördineren van een verkoop wanneer de eigenaar in het buitenland woont, meestal enkele honderden euro, dus vraag om die apart te vermelden in de offerte.

Kan ik mijn Belgische woning verkopen zonder naar België te reizen?

Ja, via een volmacht die uw Belgische notaris opstelt en die u ondertekent bij een notaris of een consulaat waar u woont. Sommige landen vragen ook een apostille, dus voorzie daar enkele weken voor.

Betaal ik meerwaardebelasting als ik als niet-inwoner een Belgisch huis verkoop?

Doorgaans niet als u het langer dan vijf jaar in bezit had. Binnen de vijf jaar wordt een meerwaarde op een bebouwd onroerend goed belast tegen 16,5 procent. De vrijstelling voor de eigen woning kan wegvallen als u naar het buitenland verhuisde en het pand verhuurde, dus ga uw positie na voor u tekent.

Wordt er btw aangerekend op de makelaarscommissie?

Ja, 21 procent bovenop de commissie. Een offerte van 3 procent is in werkelijkheid 3,63 procent van de verkoopprijs zodra de btw erbij komt, dus vergelijk offertes ofwel allemaal exclusief btw ofwel allemaal inclusief btw, nooit door elkaar.

Wat dit betekent voor uw verkoop

De commissie is het deel van een verkoop door een expat dat het makkelijkst te vergelijken is en dat u het minst kans maakt te verrassen. Het geld beweegt in de volmacht, de attesten en de fiscale positie die u mee naar het buitenland nam. Laat alle drie schriftelijk becijferen voor u een opdracht tekent, win advies in bij een Belgische boekhouder over de meerwaardevraag als u binnen de laatste vijf jaar vertrokken bent, en leg dezelfde vraag voor aan meer dan één kantoor.