Wat kost een vastgoedmakelaar bij verkoop van mijn woning in België?

Een vastgoedmakelaar bij de verkoop van uw woning in België rekent gemiddeld 3% courtage op de verkoopprijs, met een gangbare bandbreedte van 2% tot 4% exclusief btw. Met 21% btw erbovenop betaalt u in de praktijk 2,42% tot 4,84% van de verkoopprijs, en u betaalt die courtage pas wanneer de verkoop effectief doorgaat. ImmoMakelaarVergelijker.be is een onafhankelijk Belgisch vergelijkingsplatform waar u gratis en vrijblijvend tot 3 BIV-erkende makelaars vergelijkt voordat u zich vastlegt.

Hoe wordt de courtage berekend?

De courtage is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, niet van uw vraagprijs. Verkoopt uw woning voor 350.000 euro aan een tarief van 3% exclusief btw, dan betaalt u 10.500 euro exclusief btw, ofwel 12.705 euro inclusief 21% btw. Verkoopt diezelfde woning voor 330.000 euro, dan daalt de courtage mee naar 9.900 euro exclusief btw.

Dat percentage is in België niet wettelijk vastgelegd. Elke makelaar bepaalt zijn eigen tarief, en dat verklaart waarom twee kantoren in dezelfde straat een verschil van meerdere duizenden euro's kunnen opleveren. Het tarief is dus onderhandelbaar, zeker bij een woning die vlot verkoopbaar is of in een prijsklasse boven het regionale gemiddelde valt. Vraag altijd of het genoemde percentage inclusief of exclusief btw is. Dat ene woord scheelt 21%.

Wat kost een makelaar per gewest?

Onderstaande tabel vertrekt van de mediaanprijs van een huis in 2024, berekend op Statbel-transactiedata per gemeente (transactiegewogen mediaan over de gemeenten in onze dataset). De bedragen tonen wat 3% courtage in euro betekent in elk gewest.

Gewest	Mediaanprijs huis (Statbel 2024)	Courtage 3% (excl. btw)	Courtage 3% (incl. 21% btw)	Bandbreedte 2% tot 4% (excl. btw)
Vlaanderen	296.000 euro	8.880 euro	10.745 euro	5.920 tot 11.840 euro
Brussel	468.000 euro	14.040 euro	16.988 euro	9.360 tot 18.720 euro
Wallonië	161.000 euro	4.830 euro	5.844 euro	3.220 tot 6.440 euro

Het verschil tussen 2% en 4% bedraagt op een mediane Vlaamse woning bijna 6.000 euro exclusief btw. Dat is het bedrag dat op tafel ligt zodra u meerdere offertes naast elkaar legt in plaats van de eerste makelaar te tekenen die langskomt.

Wat kost een makelaar in uw stad?

Een gewestgemiddelde zegt weinig als u in Leuven of in Kortrijk verkoopt. De tabel hieronder gebruikt de mediane huizenprijs per stad uit de Statbel-transactiedata van 2024 en rekent daarop het gangbare tarief van 3% exclusief btw. De laatste kolom toont het verschil tussen een tarief van 2% en een tarief van 4%: dat is concreet wat vergelijken u in die stad kan opleveren.

Stad	Mediaanprijs huis (Statbel 2024)	Courtage 3% (excl. btw)	Courtage 3% (incl. 21% btw)	Verschil tussen 2% en 4%
Leuven	493.205 euro	14.796 euro	17.903 euro	9.864 euro
Antwerpen	348.971 euro	10.469 euro	12.668 euro	6.979 euro
Gent	348.887 euro	10.467 euro	12.665 euro	6.978 euro
Mechelen	339.733 euro	10.192 euro	12.332 euro	6.795 euro
Brugge	300.576 euro	9.017 euro	10.911 euro	6.012 euro
Kortrijk	246.052 euro	7.382 euro	8.932 euro	4.921 euro

Opvallend: het tarief zakt niet mee met een duurdere stad. Een makelaar in Leuven vraagt doorgaans hetzelfde percentage als een collega in Kortrijk, terwijl het bedrag in euro dubbel zo hoog ligt. Net in de duurdere steden weegt een half procent onderhandeling dus het zwaarst door.

Welke tariefmodellen bestaan er?

Niet elke makelaar werkt met hetzelfde model. Onderstaand overzicht zet de vier formules naast elkaar die u in België tegenkomt, met het gangbare kostenplaatje en waar u op moet letten.

Tariefmodel	Wat u betaalt	Betaalt u bij niet-verkoop?	Waarop letten
Vast percentage (courtage)	2% tot 4% van de verkoopprijs, excl. btw	Meestal niet	Vraag of het percentage in- of exclusief btw is
Degressief tarief	Lager basispercentage plus bonus boven een afgesproken prijsdrempel	Meestal niet	Leg de drempel en de bonus schriftelijk vast
Vaste prijs (forfait)	Eén vast bedrag, ongeacht de verkoopprijs	Soms wel, geheel of gedeeltelijk vooraf	Interessant bij een dure woning, controleer wat inbegrepen is
Losse dienstverlening	Per onderdeel: fotografie, publicatie, bezoeken	Ja, u betaalt per geleverde dienst	Tel alle onderdelen op voor u vergelijkt met een courtage

Vergelijk deze modellen altijd op het eindbedrag in euro, niet op het percentage. Een forfait van 7.500 euro is duurder dan 2% courtage op een woning van 300.000 euro, maar goedkoper dan 3% op een woning van 490.000 euro.

Wat zit er in de courtage?

Een courtage is een resultaatvergoeding: bij de meeste Belgische kantoren betaalt u niets als de woning niet verkocht raakt. In ruil daarvoor draagt de makelaar de kosten van de professionele fotoreportage, de plaatsbeschrijving en opmeting, de publicatie op de grote portalen, de bezoeken met kandidaat-kopers, de screening van hun financiering, de onderhandeling en de opvolging tot bij de notaris.

Let op wat er niet in zit. Het EPC, de elektrische keuring, het bodemattest en het postinterventiedossier zijn wettelijk verplichte documenten die u als verkoper betaalt, ook als de makelaar ze voor u bestelt. Sommige kantoren rekenen daarnaast een dossierkost of een vergoeding voor extra publiciteit. Vraag de volledige kostenlijst op papier voordat u tekent, zodat u appels met appels vergelijkt.

De andere kosten bij een verkoop

Naast de courtage houdt u best rekening met de verplichte attesten. Een EPC kost doorgaans 150 tot 300 euro, een elektrische keuring 100 tot 200 euro, en een bodemattest in Vlaanderen enkele tientallen euro's via de OVAM. Samen komt dat vaak neer op 400 tot 800 euro.

De notariskosten bij verkoop zijn beperkt: de koper betaalt de registratierechten en het ereloon van de notaris. Als verkoper betaalt u wel de kosten voor het opheffen van een eventuele hypothecaire inschrijving en, bij een lopende lening, mogelijk een wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden interest. Wilt u weten wat uw woning vandaag realistisch opbrengt, vraag dan eerst een gratis schatting aan. Een correcte vraagprijs weegt zwaarder door op uw opbrengst dan een half procent courtage.

In 4 stappen naar de juiste makelaar

1. Vraag minstens drie offertes aan. Eén tarief zegt niets. Pas met drie voorstellen ziet u wat marktconform is in uw gemeente.
2. Vergelijk courtage én diensten. Zet naast elk percentage wat u ervoor krijgt: fotografie, portalen, bezoeken, opvolging. De goedkoopste makelaar is niet automatisch de beste, en de duurste evenmin.
3. Controleer de BIV-erkenning. Een vastgoedmakelaar in België moet ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Vraag het BIV-nummer op en controleer het in het openbare BIV-register. In Wallonië en Brussel heet dezelfde erkenning IPI.
4. Kies op prijs-kwaliteitverhouding en leg alles vast. Bekijk de duur van de opdracht, de exclusiviteit en de opzegtermijn voordat u tekent.

Wie die vier stappen zelf doorloopt, is er al snel enkele avonden aan kwijt. Via makelaars vergelijken op IMV ontvangt u voorstellen van maximaal 3 BIV-erkende makelaars uit uw regio, gratis en zonder verplichting. U vult één keer de gegevens van uw woning in, wij leggen de aanvraag voor aan makelaars die actief zijn in uw postcode, en u beslist zelf met wie u verder praat.

Onderhandelen over de courtage

De courtage staat niet vast. Een makelaar zakt sneller wanneer uw woning vlot verkoopbaar is, wanneer u exclusiviteit geeft, of wanneer hij weet dat u andere offertes op tafel hebt liggen. Een degressief tarief is een tweede piste: een lager basispercentage, aangevuld met een bonus zodra de verkoopprijs boven een afgesproken drempel uitkomt. Zo blijft de makelaar gemotiveerd om de hoogste prijs te halen in plaats van de snelste.

Vraag daarnaast expliciet naar de opzegmogelijkheid. Een opdracht van drie maanden met een korte opzegtermijn geeft u ruimte om bij te sturen als de verkoop stilvalt. Een contract van zes maanden met stilzwijgende verlenging doet dat niet. Zet elke afwijking van het standaardcontract, ook een mondeling toegezegde korting, in het getekende document. Een belofte die er niet in staat, geldt niet.

Résumé en français

En Belgique, la commission d'un agent immobilier lors de la vente d'une maison s'élève en moyenne à 3% du prix de vente hors TVA, dans une fourchette courante de 2% à 4%, soit 2,42% à 4,84% TVA de 21% comprise. Sur le prix médian d'une maison en Flandre (296.000 euros, Statbel 2024), cela représente environ 8.880 euros hors TVA. La commission n'est pas fixée par la loi et reste négociable. ImmoMakelaarVergelijker.be permet de comparer gratuitement jusqu'à 3 agents agréés IPI-BIV avant de signer.