Bodemattest bij de verkoop van uw woning: wanneer, hoe en wat het kost

Bij de verkoop van een woning in Vlaanderen is een bodemattest verplicht. Zonder dat document mag u de verkoopovereenkomst niet laten ondertekenen, en een koper kan de verkoop achteraf zelfs laten vernietigen. Toch horen veel verkopers pas bij de notaris dat het attest bestaat. Hieronder leest u wat het attest inhoudt, wanneer u het nodig hebt, hoe u het aanvraagt en wat er verandert als uw perceel als risicogrond geregistreerd staat.

Wat is een bodemattest precies?

Een bodemattest is een uittreksel uit het grondeninformatieregister van OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. Het geeft weer wat de overheid weet over de bodem van een kadastraal perceel: is er ooit een risicoactiviteit uitgeoefend, loopt er een dossier, gebeurde er al een bodemonderzoek, werd er een sanering opgelegd.

Let op wat het attest niet is. Het is geen keuring en geen staalname. Er komt niemand langs om te boren of te meten. OVAM geeft enkel terug wat er op dat moment in het register staat. Bij de meeste gewone woningen bevat het attest dan ook de melding dat er geen gegevens beschikbaar zijn over de bodemkwaliteit. Dat is een normale uitkomst, geen gebrek aan uw woning.

Elk kadastraal perceel heeft zijn eigen attest. Verkoopt u een woning samen met een aanpalend stuk tuin of een garage die op een apart perceel ligt, dan hebt u meerdere attesten nodig. Bij een appartement gaat het om het perceel waarop het gebouw staat.

Wanneer hebt u het attest nodig in het verkoopproces?

De regel is duidelijk: de inhoud van het bodemattest moet aan de koper meegedeeld zijn voordat de overeenkomst gesloten wordt. In de praktijk betekent dat: voor de ondertekening van het compromis, niet pas bij de notariele akte. De inhoud van het attest wordt daarna ook in het compromis en in de akte opgenomen.

Gebeurt dat niet, dan riskeert u meer dan een vermaning. Een koper kan zich beroepen op de nietigheid van de overdracht zolang de akte niet verleden is. Zo een discussie kost u weken en soms de koper zelf.

Praktisch advies: vraag het attest al aan op het moment dat u uw woning te koop zet, niet wanneer er een bod op tafel ligt. Voor een gewoon perceel is dat een formaliteit van een paar dagen, en u vermijdt dat een vlotte verkoop stilvalt op een document van enkele tientallen euro s. Werkt u met een makelaar, dan neemt het kantoor dit meestal voor u op. Vergelijk vrijblijvend enkele makelaars in uw gemeente en vraag meteen wie welke attesten regelt.

Hoe vraagt u een bodemattest aan en wat kost het?

U kunt het attest zelf aanvragen bij OVAM via het online loket. In de meeste dossiers doet uw notaris of uw makelaar het in uw naam. Wat u daarvoor nodig hebt:

• de kadastrale gegevens van het perceel: afdeling, sectie en perceelnummer, terug te vinden op een kadastraal uittreksel of op uw aanslagbiljet onroerende voorheffing;
• de identiteit van de eigenaar of van de aanvrager die in uw naam optreedt;
• een aanvraag per perceel, ook als de percelen naast elkaar liggen.

Het standaardtarief ligt rond zestig euro per kadastraal perceel. OVAM publiceert de actuele tarieven, dus controleer het bedrag op het moment van uw aanvraag. Voor een gewoon perceel volgt de aflevering vaak binnen enkele werkdagen tot twee weken. De wettelijke termijn is ruimer, en voor een risicogrond loopt de behandeling langer op.

Wilt u naast de administratie ook zicht op uw prijs, vraag dan een gratis schatting van uw woning aan voor u de eerste bezoeken plant.

Uw perceel staat als risicogrond geregistreerd: wat nu?

Een perceel is een risicogrond wanneer er een risicoactiviteit uit de VLAREBO lijst is of was uitgeoefend. Denk aan een vroegere garage met smeerput, een werkplaats, een droogkuis, een tankstation, of een ondergrondse stookolietank vanaf een bepaalde inhoud. Ook activiteiten van decennia geleden tellen mee.

Staat uw grond zo geregistreerd, dan moet u als verkoper voor de overdracht een orienterend bodemonderzoek laten uitvoeren door een erkend bodemsaneringsdeskundige. Dat onderzoek is voor uw rekening. Reken op een paar weken doorlooptijd en op een kostprijs die sterk afhangt van het aantal boringen en analyses. Vindt het onderzoek geen verontreiniging, dan kan de verkoop gewoon doorgaan. Blijkt er wel een probleem, dan volgt een beschrijvend bodemonderzoek en eventueel een saneringsverplichting.

Begin daar vroeg aan. Een verkoop die pas na het bod op een bodemonderzoek moet wachten, verliest maanden en onderhandelingskracht. Een makelaar die dit soort dossiers al vaker deed, plant het onderzoek parallel met de publicatie van de woning.

En als u in Brussel of Wallonie verkoopt?

Het bodemattest van OVAM geldt enkel voor Vlaanderen. De andere gewesten hebben een eigen systeem met hetzelfde uitgangspunt: de koper moet voor de ondertekening weten wat de overheid over de bodem weet.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest levert Leefmilieu Brussel een bodemattest per perceel af, gebaseerd op de inventaris van de bodemtoestand. In Wallonie vraagt u een uittreksel uit de databank van de bodemtoestand, de BDES, bij de bevoegde dienst van het Waals Gewest. Tarieven, termijnen en de gevolgen bij een geinventariseerd perceel verschillen per gewest, dus laat u door uw notaris bevestigen welk document uw dossier nodig heeft.

Wat een makelaar hierin voor u opneemt

Het bodemattest is een van de documenten die een verkoopdossier compleet maken, naast het EPC, de elektrische keuring, de stedenbouwkundige inlichtingen en het postinterventiedossier. Kantoren gaan daar verschillend mee om. Sommige regelen alles en verrekenen de kosten in het ereloon, andere laten de aanvragen aan u over.

Vraag dat na tijdens het kennismakingsgesprek, samen met de vraag wie de opvolging doet als er een risicogrond opduikt. Wie meerdere kantoren naast elkaar legt, ziet die verschillen meteen. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u maximaal drie makelaars uit uw regio, gratis en vrijblijvend, zodat u niet door zes kantoren tegelijk wordt opgebeld.

Wat u nu het best doet

Zet het bodemattest bovenaan uw checklist, samen met het EPC en de keuring van de elektriciteit. Vraag het aan zodra u beslist om te verkopen, controleer of uw perceel als risicogrond staat geregistreerd en plan een eventueel bodemonderzoek voor de eerste bezoeken. Zo bepaalt uw dossier het tempo van de verkoop, en niet omgekeerd. Weet u nog niet met welk kantoor u in zee gaat, leg dan eerst enkele makelaars uit uw gemeente naast elkaar en vraag hoe zij dit soort administratie aanpakken.