Huis verkopen via notaris: hoe werkt het en wat kost het?

Een huis verkopen via notaris is in België een volwaardig alternatief voor de klassieke verkoop met een makelaar. De notaris organiseert de verkoop, vaak via een online biedingsplatform, en zorgt voor de akte. Het loopt anders dan u gewoon bent: de prijsvorming gebeurt in een vast tijdsvenster en de bezichtigingen doet u meestal zelf. Hieronder leest u hoe de procedure werkt, wat ze kost en wanneer ze u effectief geld oplevert.

Wat de notaris doet bij een verkoop

Bij elke woningverkoop in België komt er sowieso een notaris aan te pas. De authentieke akte kan alleen door een notaris verleden worden, ook als u met een makelaar werkt.

Verkopen via de notaris betekent iets anders. Dan geeft u het kantoor ook de opdracht om de verkoop zelf te organiseren. Het stelt de publiciteit op, plaatst het pand op de eigen kanalen en op een biedingsplatform, verzamelt de verplichte documenten en begeleidt de biedingen tot aan de compromis. De notaris blijft daarbij openbaar ambtenaar en moet de belangen van beide partijen bewaken. Hij adviseert u over de juridische kant, maar hij onderhandelt niet in uw plaats zoals een makelaar dat doet. In de praktijk verschilt het aanbod sterk van kantoor tot kantoor. Vraag bij het eerste gesprek dus expliciet welke taken de notaris opneemt en welke bij u blijven liggen.

Hoe de biedingsprocedure verloopt

De meeste Belgische notarissen werken met Biddit, het online biedingsplatform van het notariaat. U legt samen met de notaris een startprijs vast en een periode waarin geboden kan worden. Die periode duurt doorgaans ongeveer een week en eindigt op een vast tijdstip. Wie wil bieden, registreert zich vooraf, laat zijn identiteit controleren en ziet alle biedingen live meelopen.

Komt er in de laatste minuten nog een bod binnen, dan schuift de eindtijd meestal automatisch op. Zo krijgt iedereen de kans om te reageren. Na afloop bent u niet verplicht om het hoogste bod te aanvaarden. U hebt een bedenktermijn waarin u beslist of het resultaat volstaat. Ligt het bod onder wat u in gedachten had, dan kunt u weigeren en later opnieuw starten aan een andere startprijs. Dat maakt de formule minder risicovol dan een klassieke openbare verkoop, waar de hoogste bieder in principe koper is.

Wat een verkoop via de notaris kost

Twee kostenposten lopen door elkaar en dat zorgt vaak voor verwarring. De erelonen voor de akte zijn wettelijk vastgelegd en worden in de praktijk door de koper betaald, samen met de registratierechten en de aktekosten. Daar verandert niets aan, of u nu via een makelaar of via de notaris verkoopt.

Daarnaast is er het ereloon voor de verkoopopdracht zelf. Dat is niet wettelijk getarifeerd: elk kantoor bepaalt zijn eigen prijs, soms een percentage van de verkoopprijs, soms een vast bedrag plus de publiciteitskosten. In de regel ligt dat lager dan het commissieloon van een makelaar, maar de vergelijking is pas eerlijk als u kijkt naar wat erin zit. Vraag altijd een schriftelijke offerte met de kosten voor de foto's, de publiciteit, de biedingsmodule en de begeleiding. Reken ook de attesten mee die u zelf moet bestellen. Wilt u weten wat een makelaar in uw gemeente vraagt, dan kunt u vrijblijvend drie kantoren vergelijken voor u beslist.

Waar u zelf voor moet zorgen

Een notariskantoor is geen verkoopkantoor. De juridische opvolging is in orde, maar het commerciële werk komt grotendeels bij u te liggen. U regelt zelf de bezichtigingen, u beantwoordt de vragen van kandidaten en u zorgt dat de woning er goed bij ligt op de foto's.

Daarnaast hebt u een volledig documentendossier nodig voor de publicatie: het EPC, het bodemattest van OVAM, de stedenbouwkundige inlichtingen, de keuring van de elektrische installatie, het postinterventiedossier en, in Vlaanderen, het asbestattest voor woningen van voor 2001. Voor een appartement komen daar de documenten van de syndicus bij. Ontbreekt er iets, dan schuift de compromis op. Reken ook op tijd: bezichtigingen vallen 's avonds en in het weekend, en niet elke kandidaat komt opdagen. Wie voltijds werkt, onderschat dat stuk vaak. Een realistische vraagprijs helpt daarbij het meest. Met een gratis schatting van uw woning weet u vooraf in welke vork u zit.

Notaris of makelaar: wanneer kiest u wat

De notarisformule werkt goed bij panden die zichzelf verkopen. Denk aan een gewilde ligging, een nalatenschap waarbij meerdere erfgenamen een transparante prijsvorming willen, of een woning waarvoor de kandidaten in de rij staan. De biedingsprocedure is dan een prijsmotor: geïnteresseerden zien elkaars bod en dat drijft het resultaat op.

Bij een pand dat moeilijker ligt, gebeurt het omgekeerde. Blijft het aantal biedingen beperkt, dan is die stilte op het platform zelf een signaal naar de markt. Een makelaar werkt discreter, belt zijn eigen bestand op, stuurt de prijs bij en onderhandelt over de opschortende voorwaarden. Dat laatste weegt zwaarder dan verkopers denken: een bod met een financieringsvoorbehoud van een kandidaat zonder akkoord van de bank is minder waard dan een lager bod dat wel zeker is. Twijfelt u, laat dan beide pistes naast elkaar leggen en vraag drie voorstellen op bij lokale makelaars. Dat kost u niets en het geeft u een ijkpunt voor de offerte van de notaris.

Veelgestelde vragen

Moet ik voor een verkoop via de notaris naar mijn eigen notaris gaan?

U kiest vrij welk kantoor de opdracht krijgt. Brengt de koper zijn eigen notaris mee, dan betaalt u daar niets extra voor: de twee notarissen verdelen het wettelijke ereloon voor de akte onder elkaar. Kies dus het kantoor dat u het beste begeleidt.

Ben ik verplicht het hoogste bod te aanvaarden?

Nee. Bij een verkoop via een online biedingsplatform hebt u na afloop een bedenktermijn waarin u het hoogste bod aanvaardt of weigert. Pas bij aanvaarding komt de verkoopovereenkomst tot stand. Bij een klassieke openbare verkoop ligt dat anders.

Is verkopen via de notaris goedkoper dan via een makelaar?

Meestal ligt het ereloon lager, maar u koopt ook minder diensten. Bezichtigingen, onderhandeling en opvolging van kandidaten doet u zelf. Vergelijk de offerte lijn per lijn en tel de tijd mee die u er zelf in steekt.

Hoe lang duurt een verkoop via de notaris?

De biedingsperiode duurt doorgaans ongeveer een week, maar de voorbereiding vraagt meer tijd. Het verzamelen van de attesten neemt al snel enkele weken in beslag. Tussen de aanvaarding van het bod en het verlijden van de akte ligt in België gewoonlijk ongeveer vier maanden.

Wat u nu het beste doet

Verkopen via de notaris is geen noodoplossing en ook geen wondermiddel. Het is een formule met een lagere kost en meer werk voor uzelf, die het best rendeert bij een pand waar vraag naar is. Begin daarom niet bij de keuze van het kanaal, maar bij de prijs. Weet u wat uw woning vandaag waard is, dan ziet u meteen of de tussenkomst van een makelaar zichzelf terugverdient. Vraag een schatting, leg de offerte van uw notaris naast drie voorstellen van makelaars uit uw gemeente en beslis op cijfers in plaats van op gevoel.