Huis te koop zonder makelaar: zo pakt u het aan

Een huis te koop zonder makelaar zetten mag in België gewoon. U bespaart de commissie, maar u neemt ook het volledige dossier over: de attesten, de prijszetting, de bezichtigingen en de onderhandeling tot aan de compromis. Voor de ene verkoper werkt dat prima. Voor de andere kost het uiteindelijk meer dan het opbrengt. Hieronder leest u wat u concreet zelf regelt en waar het in de praktijk vaak misloopt.

Wat u bespaart, en wat u ervoor terugkrijgt

De commissie van een vastgoedmakelaar in België ligt meestal tussen 3 en 3,5 procent van de verkoopprijs, te verhogen met 21 procent btw. Bij een woning van 350.000 euro komt dat neer op ongeveer 12.700 euro inclusief btw. Dat bedrag is de reden waarom veel eigenaars zelf beginnen.

Alleen staat daar werk tegenover dat u overneemt. Een makelaar levert drie dingen die u anders zelf moet organiseren: een correcte prijsbepaling op basis van recente verkopen in uw straat, zichtbaarheid op de grote portalen, en de opvolging van kandidaat-kopers tot en met het bod. Dat laatste is het onderschatte stuk. Een woning die drie maanden te lang online staat, verliest onderhandelingsruimte, want kopers zien de publicatiedatum staan.

Reken eerlijk. Bespaart u 12.700 euro maar verkoopt u 15.000 euro onder de haalbare prijs, dan hebt u niets gewonnen. Het omgekeerde geldt evengoed: bij een gegeerde woning in een krappe markt vindt u soms binnen twee weekends een koper zonder enige hulp.

De documenten die u zelf moet verzamelen

Zonder makelaar bent u ook zelf verantwoordelijk voor het verkoopdossier. In Vlaanderen gaat het minstens om deze stukken:

• EPC: verplicht en het label moet al in uw advertentie staan, samen met het kengetal.
• Bodemattest van OVAM, aan te vragen per kadastraal perceel.
• Keuringsattest van de elektrische installatie, vereist bij de verkoop van elke wooneenheid.
• Asbestattest voor woningen gebouwd voor 2001.
• Stedenbouwkundige inlichtingen, op te vragen bij uw gemeente. Levertijden lopen soms op tot enkele weken.
• Postinterventiedossier voor werken uitgevoerd sinds mei 2001.
• Een keuringsattest van de stookolietank als er nog een tank aanwezig is.

Begin hier vroeg aan. De gemeente en de keurders bepalen mee uw timing, niet uw agenda. Wie in het najaar wil verkopen, vraagt de traagste documenten dus best al aan voor hij de eerste foto neemt. Een dossier dat niet klaar is op het moment dat er een bod komt, kost u de koper of op zijn minst een prijsdiscussie.

De vraagprijs bepalen zonder makelaar

Dit is waar zelfverkoop het vaakst geld kost. Vraagprijzen op de portalen zijn geen verkoopprijzen. Wat een buur vroeg, zegt weinig over wat hij uiteindelijk kreeg. En de emotionele waarde van een keuken die u zelf plaatste, betaalt een koper niet mee.

Werk daarom met drie bronnen naast elkaar. Eerst de statistieken van de reeel geregistreerde verkopen in uw gemeente, die geven u de bandbreedte per woningtype. Daarna een vergelijking met woningen die op dit moment te koop staan binnen dezelfde straal, want dat is uw concurrentie. Tot slot een correctie voor de staat van uw woning, het EPC-label en de perceelsoppervlakte.

Een neutraal startpunt haalt u uit een gratis schatting van uw woning. Dat kost u niets en verplicht u tot niets, maar het geeft u een referentie waaraan u uw eigen inschatting kunt toetsen. Zit uw droomprijs 20 procent boven die bandbreedte, dan weet u dat de eerste weken online waarschijnlijk stil zullen blijven.

Adverteren en bezichtigingen doen

Particulieren kunnen op de meeste Belgische portalen zelf publiceren, soms gratis, soms tegen een vast tarief per publicatie. Zorg minstens voor foto's bij daglicht, een grondplan met afmetingen en een eerlijke beschrijving van de staat van dak, ramen en verwarming. Verzwijgen wat zichtbaar is, levert alleen discussies op bij het bezoek.

Houd rekening met het praktische werk. U beantwoordt zelf de telefoon, ook tijdens uw werkuren. U plant de bezoeken, u laat mensen binnen die u niet kent, en u komt niet te weten of iemand zijn financiering rond krijgt tenzij u het vraagt. Vraag het dus. Een korte screening op budget, op de verkoop van een eigen woning en op de gewenste timing bespaart u halve zaterdagen.

Plan uw bezichtigingen ook gegroepeerd. Vier bezoeken op een namiddag geeft kandidaten het signaal dat er interesse is, terwijl vier losse afspraken over twee weken dat effect volledig wegneemt.

Van bod tot compromis

Een aanvaard bod is in België geen vrijblijvende intentie. Zodra u schriftelijk aanvaardt, is de verkoop in principe gesloten. Wees dus voorzichtig met wat u per mail of per bericht bevestigt, zeker als er nog voorwaarden open staan.

De compromis legt alles vast: prijs, datum van de akte, opschortende voorwaarden zoals het verkrijgen van een lening, en de verdeling van kosten. Laat dat document opstellen of nalezen door een notaris. Dat mag u zelf regelen zonder makelaar, en het is niet de plaats om te besparen. De authentieke akte volgt doorgaans binnen vier maanden na de compromis.

Twee klassieke valkuilen. De eerste is een opschortende voorwaarde voor de lening zonder einddatum, waardoor uw woning wekenlang geblokkeerd staat. De tweede is een mondelinge belofte over meubels of over de opleveringsdatum die nergens in de compromis terechtkomt.

Wanneer een makelaar toch de betere rekening is

Zelf verkopen loont het vaakst bij een courante woning in een gezochte gemeente, met een verkoper die tijd heeft overdag en die niet onder tijdsdruk staat. Loopt een van die drie niet, dan wordt het lastiger.

Bij een woning met een moeilijk verhaal, denk aan een zwak EPC-label, een verouderde elektrische installatie of een ongewone indeling, weegt de ervaring van een makelaar zwaarder dan de commissie. Hetzelfde geldt als u moet verkopen tegen een deadline, bijvoorbeeld omdat u zelf al gekocht hebt.

U kunt beide sporen trouwens naast elkaar aftoetsen zonder u vast te leggen. Via een vergelijking van makelaars in uw gemeente ziet u wat lokale kantoren voorstellen qua prijs, commissie en aanpak. U krijgt maximaal drie kantoren, niet zes, en u blijft vrij om alsnog zelf te verkopen.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn huis in België zelf te koop zetten zonder makelaar?

Ja. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een vastgoedmakelaar in te schakelen bij de verkoop van uw eigen woning. U moet wel dezelfde documenten en informatieplichten naleven als een makelaar, waaronder het EPC in de advertentie en het bodemattest bij de overdracht.

Heb ik een notaris nodig als ik zonder makelaar verkoop?

Ja. De authentieke akte kan alleen door een notaris verleden worden, ook bij een verkoop tussen particulieren. Laat ook de compromis door de notaris opstellen of nakijken, want dat document bindt u al voor de akte.

Hoeveel bespaar ik door zonder makelaar te verkopen?

De uitgespaarde commissie bedraagt in België meestal 3 tot 3,5 procent van de verkoopprijs plus 21 procent btw, dus ongeveer 12.700 euro bij een woning van 350.000 euro. Daar staan wel uw eigen publicatiekosten, uw tijd en het risico op een lagere verkoopprijs tegenover.

Kan ik eerst zelf proberen en later alsnog een makelaar inschakelen?

Dat kan. Veel eigenaars proberen eerst enkele weken zelf en schakelen daarna over. Houd er rekening mee dat uw woning dan al een publicatiegeschiedenis heeft, wat uw onderhandelingspositie kan verzwakken.

Uw volgende stap

Een huis te koop zetten zonder makelaar is haalbaar, op voorwaarde dat u het dossier op tijd rond hebt, de prijs nuchter bepaalt en de juridische stap door een notaris laat begeleiden. Begin met een realistische waardebepaling, want elke verdere beslissing hangt daarvan af. Wilt u weten of een lokaal kantoor uw woning sneller of duurder verkoopt dan u zelf zou doen, dan kunt u vrijblijvend makelaars vergelijken voor u definitief kiest.