Hoeve verkopen als particulier: waar moet u op letten?

Hoeve verkopen als particulier: waar moet u op letten?

Wie als particulier een hoeve verkopen wil, verkoopt meer dan een huis. Er horen vaak stallen, schuren, weiland of akkerland bij, soms verpacht aan een landbouwer. Elk van die onderdelen heeft eigen regels en een eigen groep kopers. In dit artikel leest u hoe u een hoeve in Vlaanderen goed voorbereidt, welke attesten u nodig hebt en hoe u de juiste prijs en de juiste makelaar vindt.

Wat maakt een hoeve anders dan een gewone woning?

Een hoeve is zelden één perceel met één functie. Meestal gaat het om een woonhuis met bijgebouwen, een erf en grond rond het gebouw. Daar komt vaak landbouwgrond bij die verderop ligt. Voor een koper zijn dat aparte vragen: mag ik in de stallen een praktijkruimte of paardenstal maken, hoe groot is de grond echt, en wie gebruikt die grond vandaag?

Daarnaast ligt een hoeve vaak in agrarisch gebied. Dat betekent niet dat de woning niet in orde is, maar wel dat de bestemming en de vergunde functie extra aandacht vragen. Was de woning vergund als bedrijfswoning bij een landbouwbedrijf, dan kan een koper die er gewoon wil wonen een functiewijziging nodig hebben. Hoe dat werkt, leest u uitgebreid in ons artikel over een zonevreemde woning verkopen. Hier gaan we vooral in op wat specifiek is aan hoeves: de bijgebouwen, de grond en de pacht.

Vraag in elk geval vroeg een stedenbouwkundig uittreksel op bij de gemeente en controleer het vergunningenregister. Zeker bij stallen en schuren die in de loop der jaren werden bijgebouwd, is het niet vanzelfsprekend dat alles vergund is.

Landbouwgrond en pacht: de vraag die kopers als eerste stellen

Hoort er weiland of akkerland bij uw hoeve, zoek dan uit of die grond verpacht is. Pacht is in België sterk beschermd. Een verkoop maakt een lopende pacht niet ongedaan: de koper neemt de pachter over, met zijn rechten. Een koper die de grond zelf wil gebruiken, kan dat dus niet zomaar.

Belangrijk voor u als verkoper: de pachter heeft in principe een wettelijk voorkooprecht wanneer het verpachte goed verkocht wordt. Dat betekent dat hij het goed kan kopen tegen dezelfde prijs en voorwaarden als een andere koper. Uw notaris moet die procedure correct volgen. Wordt het voorkooprecht genegeerd, dan kan de pachter de verkoop later aanvechten. Meer over hoe zo'n recht werkt, vindt u in ons artikel over het voorkooprecht bij vastgoed.

Er zijn ook voorkooprechten van de overheid, bijvoorbeeld in bepaalde natuur- of beschermingszones. Of daar sprake van is, staat in het stedenbouwkundig uittreksel en kan uw notaris nagaan. Weet u niet zeker of er ooit een pachtovereenkomst werd gesloten, ook mondeling, vraag dan juridisch advies voor u de grond te koop zet. Een mondelinge pacht is in de praktijk geen uitzondering.

Samen of apart verkopen?

Een strategische keuze is of u de hoeve als één geheel verkoopt of de woning en de losse landbouwgrond apart aanbiedt. Er is geen vast antwoord, maar enkele overwegingen helpen:

• Doelgroep. De meeste particuliere kopers zoeken een woning met een ruime tuin of een weide voor paarden, niet tientallen hectaren akkerland. Een te groot geheel kan de groep kopers kleiner maken.
• Verpachte grond. Verpachte percelen trekken eerder beleggers of de pachter zelf aan. Apart aanbieden kan dan logisch zijn.
• Erf en ontsluiting. Als u percelen afsplitst, moeten toegang, nutsleidingen en erfdienstbaarheden goed geregeld blijven. Een landmeter maakt daarvoor een opmetingsplan.

Bespreek dit met een makelaar die landelijk vastgoed kent. Hij kan inschatten welke variant in uw regio de meeste kopers aanspreekt en wat dat betekent voor de totale opbrengst.

Welke attesten en documenten hebt u nodig?

Voor een hoeve gelden dezelfde verplichte documenten als voor elke woning in Vlaanderen, maar er zijn er vaak meer van toepassing.

• EPC. Voor het woongedeelte hebt u een energieprestatiecertificaat nodig voor u de woning te koop aanbiedt.
• Asbestattest. Voor gebouwen van voor 2001 is een asbestattest verplicht. Bij hoeves gaat het vaak ook om oude stallen met golfplaten. Lees meer in ons artikel over het asbestattest bij verkoop.
• Bodemattest. Bij de verkoop van grond in Vlaanderen hebt u een bodemattest van OVAM nodig. Op een erf waar vroeger brandstof, mest of machines werden opgeslagen, kan bijkomend bodemonderzoek nodig zijn. Zie ons artikel over het bodemattest.
• Stookolietank. Veel hoeves hebben een of meer tanks voor verwarming of machines. Hoe u die in orde brengt, leest u bij stookolietank bij verkoop.
• Keuring elektrische installatie en het postinterventiedossier voor recente werken.

Was er een landbouwbedrijf actief, ga dan ook na welke vergunningen of meldingen aan het bedrijf vasthangen, zoals een omgevingsvergunning voor stallen. Mestrechten en andere productierechten horen bij het landbouwbedrijf en gaan niet automatisch mee met het gebouw. Bij twijfel kan de Mestbank van de Vlaamse Landmaatschappij uitleg geven.

De waarde van een hoeve bepalen

Een hoeve schatten is moeilijker dan een rijwoning in een straat met tien vergelijkbare verkopen. Er zijn minder referenties en elk geheel is anders. Een schatter kijkt daarom naar de onderdelen apart: de woning, de bruikbare bijgebouwen, de grond bij de woning en de losse landbouwgrond. Verpachte grond wordt doorgaans lager gewaardeerd dan vrije grond, omdat de koper hem niet zelf kan gebruiken.

Ook de staat van de bijgebouwen telt. Een stal met asbest en een slecht dak kan voor een koper eerder een kost dan een meerwaarde zijn. Een goed onderhouden schuur met vergunning en mogelijkheden voor herbestemming trekt juist kopers aan. Een eerste indicatie krijgt u via een gratis schatting, maar laat de definitieve vraagprijs bepalen door iemand die de lokale landelijke markt kent.

Waarom de makelaar hier het verschil maakt

Een hoeve vraagt een makelaar die het stedenbouwkundig dossier begrijpt, de pachtsituatie juist communiceert en weet waar de kopers voor dit type woning zitten: gezinnen die ruimte zoeken, paardenliefhebbers, mensen die een zorg- of praktijkfunctie willen combineren met wonen. Stel bij de selectie concrete vragen. Hoeveel hoeves of landelijke woningen verkocht hij de voorbije jaren? Hoe pakt hij verpachte grond aan? Werkt hij met een landmeter of jurist als dat nodig is?

Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u tot drie BIV-erkende makelaars uit uw regio vergelijken, gratis en vrijblijvend. Zo ziet u snel wie ervaring heeft met landelijk vastgoed.

Veelgestelde vragen

Mag ik verpachte landbouwgrond verkopen?

Ja. Verpachte grond mag verkocht worden, maar de pacht loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar. De pachter heeft in principe een voorkooprecht, dus de notaris moet hem de kans geven om aan dezelfde voorwaarden te kopen.

Moet ik de hoeve als één geheel verkopen?

Nee. U kunt de woning en de landbouwgrond ook apart verkopen. Dat kan meer kopers aanspreken, maar vraagt een opmeting door een landmeter en een goede regeling van toegang en erfdienstbaarheden.

Welke attesten heb ik nodig om een hoeve te verkopen?

In Vlaanderen minstens een EPC voor de woning, een asbestattest voor gebouwen van voor 2001, een bodemattest en een keuring van de elektrische installatie. Zijn er stookolietanks, dan moeten die ook in orde zijn.

Kan een niet-landbouwer mijn hoeve kopen?

Ja, iedereen mag een hoeve kopen. Wel kan een functiewijziging nodig zijn als de woning vergund is als landbouwbedrijfswoning en de koper er zonder landbouwactiviteit wil wonen. De gemeente kan dat per dossier toelichten.

Tot slot

Een hoeve verkopen als particulier lukt het best met een volledig dossier: de vergunningstoestand van woning en bijgebouwen, duidelijkheid over pacht en voorkooprechten, en alle verplichte attesten. Kies daarna bewust of u het geheel of de onderdelen apart verkoopt. Wilt u weten welke makelaars in uw buurt ervaring hebben met landelijke woningen? Vergelijk makelaars via ImmoMakelaarVergelijker.be en ontvang tot drie voorstellen.