Asbestattest bij verkoop van uw woning: dit regelt u op tijd

Wie in Vlaanderen zijn woning verkoopt, heeft een asbestattest bij verkoop van een woning nodig voordat het compromis getekend wordt. Veel eigenaars horen daar pas van als de makelaar het verkoopdossier samenstelt, en dan is de timing krap. Hieronder leest u wanneer het attest verplicht is, wie het mag opmaken, wat u ongeveer betaalt en wat er misgaat als het ontbreekt op de dag van de ondertekening.

Wat is een asbestattest precies?

Een asbestattest is een inventaris van alle asbesthoudende materialen die in uw gebouw aanwezig zijn en die bereikbaar zijn zonder af te breken. Een gecertificeerd asbestdeskundige komt ter plaatse, inspecteert de constructie, neemt waar nodig stalen en laat die in een labo analyseren. Het resultaat is een document met een overzicht van de gevonden materialen, hun locatie, hun staat en een advies over hoe u ermee omgaat.

Het onderzoek is niet-destructief. De deskundige breekt geen muren of vloeren open, dus materialen die volledig ingesloten zitten, komen er niet in. Dat is meteen de reikwijdte van het attest: het beschrijft wat zichtbaar en bereikbaar is op het moment van het bezoek, niet elk gram asbest in het gebouw.

Het attest wordt geregistreerd in de asbestinventarisdatabank van OVAM en blijft maximaal tien jaar geldig. Zijn er materialen in slechte staat, dan kan OVAM een kortere geldigheidsduur opleggen. Verwar het niet met het EPC: dat gaat over energie, het asbestattest over veiligheid.

Wanneer is het verplicht bij verkoop?

Sinds 23 november 2022 is het asbestattest verplicht bij de verkoop van een gebouw in het Vlaamse Gewest, op voorwaarde dat de constructie een risicobouwjaar heeft. Concreet gaat het om gebouwen die dateren van 2000 of vroeger, met een toegankelijke oppervlakte van minstens twintig vierkante meter. De meeste Vlaamse woningen vallen daar dus onder.

De verplichting rust op u als verkoper. U moet de inhoud van het attest meedelen aan de koper voordat de onderhandse verkoopovereenkomst getekend wordt, niet pas bij de notariele akte. De notaris noteert later in de akte of dat effectief gebeurd is. Het attest hoort daarom bij de eerste documenten die u verzamelt, samen met het EPC, het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen.

Buiten Vlaanderen geldt deze regel niet. In Brussel en Wallonie bestaat er vandaag geen gelijkaardig verplicht asbestattest bij verkoop. Verkoopt u een appartement, dan is er naast uw privatieve deel ook een attest voor de gemeenschappelijke delen. Dat verloopt via de vereniging van mede-eigenaars, dus vraag het tijdig op bij uw syndicus.

Wie maakt het op en wat kost het?

Alleen een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie mag een geldig attest afleveren. Die persoon werkt voor een bedrijf met een procescertificaat. Een aannemer, een makelaar of een energiedeskundige kan dat dus niet doen, hoe goed hij uw woning ook kent. OVAM houdt een lijst bij van gecertificeerde bedrijven, en de meeste makelaars werken samen met een vaste partner.

De prijs is niet wettelijk vastgelegd. Wat u betaalt hangt af van de oppervlakte, het aantal gebouwen op het perceel en vooral van het aantal stalen dat naar het labo moet. Voor een doorsnee eengezinswoning rekent u het best op enkele honderden euro. Vraag twee of drie offertes op en let erop of de labokosten en het aantal stalen inbegrepen zijn, want daar zit meestal het verschil.

Plan het bezoek vroeg. Tussen de aanvraag en het definitieve attest zitten al snel enkele weken, zeker in drukke periodes. Een woning die al onder bod staat terwijl het attest nog moet vertrekken, zorgt voor onnodige spanning aan de onderhandelingstafel.

Wat staat erin, en moet u asbest laten verwijderen?

Het attest deelt de gevonden materialen in volgens hun toestand en het risico dat ze vormen. Hechtgebonden asbest in goede staat, zoals een intact golfplaten dak of een oude vloerplaat onder een nieuwe bekleding, levert doorgaans weinig gevaar op zolang u er niet in boort of zaagt. Niet-hechtgebonden materialen en beschadigde toepassingen krijgen een strenger advies.

Voor u als verkoper telt vooral dit: het attest verplicht u niet om asbest te verwijderen voor de verkoop. U moet enkel aantonen wat er is. Vlaanderen wil tegen 2040 asbestveilig zijn en vanaf 2032 moet elke eigenaar van een gebouw met risicobouwjaar een attest hebben, ook zonder verkoop, maar een saneringsplicht bij overdracht bestaat er vandaag niet.

In de praktijk gebruikt een koper het attest wel als onderhandelingsargument. Een dak vol asbestcement vertaalt zich makkelijk in een bod dat een paar duizend euro lager ligt. Weet u op voorhand wat er in uw woning zit, dan kunt u dat gesprek voorbereiden in plaats van het te ondergaan.

Wat als het attest ontbreekt bij het compromis?

Dan staat de verkoop juridisch wankel. Heeft de koper de inhoud van het asbestattest niet gekregen voor hij tekende, dan kan hij de nietigverklaring van de verkoop vorderen. Hij kan die nietigheid ook laten vallen, bijvoorbeeld door alsnog akkoord te gaan zodra het attest er is, maar dat is zijn keuze en niet de uwe.

Praktisch betekent dit dat u het risico loopt op een verkoop die maanden later alsnog onderuit gaat, met alle gevolgen voor de aankoop die u zelf misschien al plande. Ook uw notaris zal de akte niet zomaar verlijden zonder dat dit punt geregeld is.

De oplossing is eenvoudig: behandel het attest als een startdocument, niet als een formaliteit voor het einde. Zet het samen met uw EPC en bodemattest op een lijstje dat af moet zijn voor de eerste bezichtiging. Een makelaar die zijn werk goed doet, brengt dat lijstje zelf ter sprake bij het intakegesprek.

Zo houdt u uw verkoopdossier op schema

Een asbestattest is een van de weinige documenten die uw verkoop echt kunnen blokkeren, en tegelijk een van de goedkoopste om op tijd in orde te brengen. Vraag het aan zodra u beslist om te verkopen, en vraag meteen ook uw bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen op.

Wilt u eerst weten wat uw woning vandaag opbrengt, vraag dan een gratis schatting van uw woning aan. Zoekt u iemand die het volledige dossier voor u samenstelt, dan loont het om meerdere kantoren naast elkaar te leggen. Hun aanpak, hun timing en hun commissie verschillen sterk. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u gratis en vrijblijvend tot drie erkende makelaars uit uw gemeente. U vult een keer uw gegevens in, en de makelaars uit uw postcode nemen zelf contact op met hun voorstel.