Zonevreemde woning verkopen: waar moet u als verkoper op letten?

Zonevreemde woning verkopen: waar moet u als verkoper op letten?

Wie een zonevreemde woning verkopen wil, verkoopt een huis dat volgens het gewestplan of een ruimtelijk uitvoeringsplan niet in woongebied ligt, maar bijvoorbeeld in agrarisch gebied, bosgebied of natuurgebied. Zo'n woning is perfect verkoopbaar. Wel stelt de koper meer vragen, kijkt de bank kritischer en moet u de stedenbouwkundige toestand correct melden. In dit artikel leest u wat dat concreet betekent en hoe u zich goed voorbereidt.

Wat is een zonevreemde woning precies?

Een woning is zonevreemd wanneer haar functie (wonen) niet overeenstemt met de bestemming van het perceel. In Vlaanderen bepaalt het gewestplan, of een later ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP of BPA), welke bestemming een grond heeft. Staat uw huis in een zone die bedoeld is voor landbouw, bos, natuur of recreatie, dan is het zonevreemd. Dat komt vaak voor bij oude boerderijen, alleenstaande woningen langs landelijke wegen en huizen die er al stonden voor de gewestplannen in de jaren zeventig werden vastgelegd.

Zonevreemd betekent niet onwettig. Het verschil tussen twee begrippen is hier belangrijk. De bestemming zegt wat er volgens de plannen hoort te staan. De vergunningstoestand zegt of uw woning zelf vergund is, of als vergund wordt beschouwd. Een woning kan zonevreemd zijn en toch volledig in orde. Voor uw verkoop is vooral die vergunningstoestand bepalend.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening geeft vergunde zonevreemde woningen zogenaamde basisrechten. Onder voorwaarden mag zo'n woning verbouwd, herbouwd of beperkt uitgebreid worden, met een maximaal bouwvolume dat de Codex vastlegt. In ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals bepaalde natuurgebieden, gelden strengere grenzen. Die basisrechten gelden alleen voor woningen die hoofdzakelijk vergund zijn en niet verkrot. Precies daarom is de vergunningstoestand voor een koper zo belangrijk: zonder vergunde woning vallen de verbouwingsmogelijkheden weg.

Welke informatie moet u als verkoper melden?

In Vlaanderen geldt een stedenbouwkundige informatieplicht. Wie een woning te koop aanbiedt, moet in de advertentie en in de onderhandse verkoopovereenkomst een aantal gegevens opnemen. Het gaat onder meer om:

• de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het perceel, met de benaming uit het plan (bijvoorbeeld "agrarisch gebied");
• of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning is afgeleverd;
• of er een dagvaarding of een stedenbouwkundige overtreding werd vastgesteld;
• of er een voorkooprecht op het perceel rust;
• of het perceel werd opgenomen in het vergunningenregister als "vergund geacht".

Deze gegevens haalt u uit het stedenbouwkundig uittreksel, dat u aanvraagt bij de gemeente waar de woning ligt. Bij een zonevreemde woning vermeldt u de werkelijke bestemming dus uitdrukkelijk in uw zoekertje. Wie dat verzwijgt of mooier voorstelt, riskeert later een betwisting of zelfs een vernietiging van de verkoop. Meer over de rol van een voorkooprecht leest u in ons artikel over voorkooprecht bij vastgoed.

Uw notaris vraagt deze informatie ook zelf op voor de akte. Toch is het verstandig om het uittreksel al voor de verkoop in handen te hebben. Zo kunt u vragen van kopers meteen correct beantwoorden en weet uw makelaar vanaf dag één wat hij mag communiceren.

Vergund of vergund geacht: zo controleert u de toestand

Voor een koper is de belangrijkste vraag: is deze woning vergund? Dat kan op twee manieren. Ofwel is er een bouwvergunning of omgevingsvergunning die de woning dekt. Ofwel wordt de woning als vergund geacht beschouwd. Dat geldt in Vlaanderen voor constructies die gebouwd werden voor 22 april 1962, de datum waarop de eerste wet op de stedenbouw in werking trad. Voor constructies uit de periode tussen die datum en de inwerkingtreding van het gewestplan bestaat onder voorwaarden ook een vermoeden van vergunning, dat de overheid wel kan tegenspreken.

Controleer drie zaken:

1. Het vergunningenregister van de gemeente. Hierin staat of uw woning als vergund of vergund geacht is opgenomen.
2. Latere verbouwingen. Een oude hoeve kan vergund geacht zijn, terwijl een uitbreiding uit de jaren negentig zonder vergunning werd gebouwd. Dat onderdeel is dan niet in orde. Hoe u daarmee omgaat, leest u in ons artikel over een huis verkopen zonder stedenbouwkundige vergunning voor een verbouwing.
3. De vergunde functie. Bij boerderijen is de woning soms vergund als bedrijfswoning bij een landbouwbedrijf. Wil de koper er gewoon wonen zonder landbouwactiviteit, dan kan een vergunning voor een functiewijziging nodig zijn. Vraag dit na bij de dienst omgeving van uw gemeente.

Twijfelt u, laat dan een architect of een gespecialiseerde advocaat het dossier bekijken voor u de woning te koop zet. Dat kost iets, maar het voorkomt dat een koper pas bij de notaris afhaakt.

Wat betekent zonevreemd voor de verkoopprijs?

Er bestaat geen vaste korting voor zonevreemde woningen. De impact hangt af van de ligging, de vergunningstoestand en wat een koper ermee kan doen. Een vergunde woning in agrarisch gebied met veel grond en rust kan zeer gegeerd zijn. Een woning in ruimtelijk kwetsbaar gebied, waar herbouw of uitbreiding sterk beperkt is, spreekt een kleinere groep kopers aan.

Enkele factoren die de prijs duidelijk beïnvloeden:

• Verbouwingsmogelijkheden. Kopers betalen meer als ze weten dat ze de woning mogen renoveren en uitbreiden binnen de basisrechten.
• Financiering. Sommige banken vragen extra documenten of een eigen schatting voor zonevreemde panden. Een koper die geen lening rond krijgt, valt weg.
• Onduidelijkheid. Hoe meer vragen onbeantwoord blijven, hoe groter de onderhandelingsmarge die kopers inbouwen.

Een goede schatting door iemand die de lokale markt en de regels kent, is daarom geen overbodige luxe. U kunt vrijblijvend een gratis schatting aanvragen als eerste referentiepunt.

Waarom de keuze van de makelaar hier zwaarder weegt

Een zonevreemde woning verkopen vraagt meer dan een mooie advertentie. De makelaar moet het stedenbouwkundig dossier begrijpen, de juiste informatie correct in het zoekertje zetten en vragen van kopers en banken met documenten beantwoorden. Hij moet ook weten welke kopers zo'n woning zoeken: mensen die ruimte en rust willen, hobbyboeren, of gezinnen die een oude hoeve willen renoveren.

Vraag daarom aan elke makelaar die u overweegt:

• Hoeveel zonevreemde of landelijke woningen heeft u de voorbije jaren verkocht?
• Hoe gaat u om met de stedenbouwkundige informatieplicht in de advertentie?
• Werkt u samen met een architect of jurist als de vergunningstoestand onduidelijk is?

Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u tot drie BIV-erkende makelaars uit uw regio met elkaar vergelijken, gratis en vrijblijvend. Zo ziet u snel wie ervaring heeft met dit type woning.

Veelgestelde vragen

Mag ik een zonevreemde woning zomaar verkopen?

Ja. Een zonevreemde woning mag verkocht worden zoals elke andere woning. U moet wel de stedenbouwkundige bestemming en de vergunningstoestand correct melden in de advertentie en de verkoopovereenkomst.

Mag de koper een zonevreemde woning verbouwen?

Als de woning hoofdzakelijk vergund is en niet verkrot, geeft de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening basisrechten om te verbouwen, te herbouwen en beperkt uit te breiden. In ruimtelijk kwetsbare gebieden gelden strengere beperkingen. De gemeente kan per dossier uitleg geven.

Waar vind ik de bestemming van mijn perceel?

De bestemming staat in het stedenbouwkundig uittreksel, dat u bij uw gemeente aanvraagt. U kunt het gewestplan ook raadplegen op het Geoloket van de Vlaamse overheid.

Is een zonevreemde woning minder waard?

Niet automatisch. De waarde hangt af van de ligging, de vergunningstoestand en de verbouwingsmogelijkheden. Een vergunde landelijke woning kan net extra kopers aantrekken, een woning met onduidelijke vergunningen trekt er minder aan.

Tot slot

Een zonevreemde woning verkopen lukt het best wanneer u het stedenbouwkundig dossier op orde hebt voor de eerste bezichtiging. Vraag het uittreksel op, controleer het vergunningenregister en laat twijfelgevallen nakijken. Met correcte informatie en een makelaar die dit type woning kent, voorkomt u verrassingen bij de notaris. Wilt u weten welke makelaars in uw buurt hiervoor geschikt zijn? Vergelijk makelaars via ImmoMakelaarVergelijker.be en ontvang tot drie voorstellen.