Huis verkopen zonder stedenbouwkundige vergunning voor een verbouwing: wat moet u doen?

Wilt u uw huis verkopen zonder stedenbouwkundige vergunning voor een verbouwing, dan is dat in België niet verboden. Het wordt wel een probleem als u het verzwijgt. Een aanbouw, een omgebouwde garage of een extra dakkapel zonder vergunning komt vroeg of laat boven bij de notaris. Dit artikel legt uit wat u als verkoper in Vlaanderen moet melden, welke opties u hebt en hoe u voorkomt dat de verkoop op het laatste moment vastloopt.

Wanneer hebt u eigenlijk een vergunning nodig?

Sinds 2018 heet de stedenbouwkundige vergunning in Vlaanderen officieel de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. In de volksmond blijft de oude naam gangbaar. Een vergunning is nodig voor werken die het volume, de functie of de constructie van een gebouw veranderen: een aanbouw of veranda, een extra verdieping, een garage die een woonruimte wordt, het opdelen van een woning in meerdere units of het plaatsen van een grote dakkapel.

Niet alles is vergunningsplichtig. Het Vlaamse vrijstellingsbesluit laat een reeks kleinere werken toe zonder vergunning, zoals binnenverbouwingen zonder ingreep in de draagstructuur of een klein bijgebouw in de tuin binnen bepaalde afmetingen. Twijfelt u over een tuinhuis of berging, lees dan ons artikel over hoe groot een tuinhuis mag zijn zonder vergunning.

Belangrijk om te weten: een werk dat destijds vergunningsplichtig was, blijft onvergund, ook als u het huis pas later kocht en de vorige eigenaar de verbouwing uitvoerde. Als eigenaar erft u de situatie mee.

Wat u als verkoper verplicht moet melden

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening legt verkopers een informatieplicht op. Zowel in de advertentie als in de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis) moet onder meer vermeld staan of er voor het pand een stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning is afgeleverd, wat de stedenbouwkundige bestemming is en of er een rechterlijke herstelmaatregel of bestuurlijke maatregel is opgelegd.

Uw notaris vraagt daarnaast de stedenbouwkundige inlichtingen op bij de gemeente en raadpleegt het vergunningenregister. Een verbouwing die daar niet in staat, maar die wel zichtbaar is op plannen, foto's of bij een plaatsbezoek, wordt dus meestal opgemerkt. Het kadaster kan eveneens een ander beeld geven dan de werkelijke toestand.

Verzwijgt u een bouwovertreding die u kende, dan loopt u het risico dat de koper later de ontbinding of vernietiging van de verkoop vraagt, of een schadevergoeding eist. Een correcte melding in het compromis beschermt u, zelfs als de situatie niet ideaal is. Welke andere stukken u nodig hebt, leest u in ons overzicht van de documenten bij de verkoop van een woning.

Is uw verbouwing misschien toch vergund geacht?

Voor oudere constructies bestaat in Vlaanderen het vermoeden van vergunning. Constructies die gebouwd werden vóór 22 april 1962 gelden als vergund. Voor constructies die gebouwd werden tussen die datum en de inwerkingtreding van het gewestplan in uw gebied, geldt een vermoeden dat de overheid onder voorwaarden kan weerleggen. Voor verbouwingen van na het gewestplan speelt dat vermoeden niet.

Het loont dus om eerst na te gaan wanneer de werken precies zijn uitgevoerd. Oude luchtfoto's, facturen, de oorspronkelijke bouwplannen en de gegevens in het vergunningenregister helpen daarbij. De dienst ruimtelijke ordening van uw gemeente kan u zeggen welke vergunningen voor uw adres gekend zijn. Via het Omgevingsloket van de Vlaamse overheid vindt u de recentere dossiers terug.

Ligt uw woning in Brussel of Wallonië, dan gelden andere regels en andere termijnen. Informeer u dan bij de gemeente of bij de notaris over de regionale wetgeving.

Uw opties: regulariseren, herstellen of verkopen zoals het is

Als verkoper hebt u grofweg drie mogelijkheden.

1. Regulariseren vóór de verkoop. U vraagt achteraf een omgevingsvergunning aan voor de werken die al zijn uitgevoerd. Dat kan alleen als de verbouwing past binnen de huidige regels en plannen. Meestal hebt u een architect nodig die de bestaande toestand opmeet en tekent. Reken op enkele maanden doorlooptijd, want de gemeente behandelt een regularisatie als een gewone aanvraag. Het voordeel: u verkoopt een pand zonder vraagtekens, wat meestal de beste prijs oplevert.

2. De oorspronkelijke toestand herstellen. Past de verbouwing niet binnen de regels, dan is regularisatie niet mogelijk. U kunt dan de werken ongedaan maken. Dat kost geld en is niet altijd zinvol, maar het kan een verkoop redden als kopers anders afhaken.

3. Verkopen in de huidige staat, met volledige melding. U kunt de woning ook verkopen zoals ze is, op voorwaarde dat de koper vooraf correct geïnformeerd is en dat in het compromis duidelijk staat wie het risico draagt. De koper neemt dan de regularisatie of het herstel over. Verwacht wel dat dit in de prijs verrekend wordt en dat sommige kredietverstrekkers terughoudend zijn.

Wat een bouwovertreding doet met uw verkoopprijs

Een onvergunde verbouwing heeft zelden geen invloed op de prijs. Een koper rekent de kosten van een architect, de doorlooptijd van een regularisatie en het risico op een weigering mee in zijn bod. Bij een onvergunde extra slaapkamer of een woonruimte in de garage kan een koper ook redeneren dat die ruimte juridisch niet meetelt als woonoppervlakte.

Daarom is een realistische schatting van uw woning in de huidige, juridische toestand zinvol. Een ervaren makelaar kent de gemeentelijke praktijk en kan inschatten of regulariseren de moeite loont tegenover een prijsverlaging. Laat een gratis schatting maken en vermeld de verbouwing meteen, zodat het cijfer klopt. Wilt u begeleiding door een lokale specialist, vergelijk dan tot 3 BIV-erkende makelaars in uw regio.

Veelgestelde vragen

Mag ik een huis verkopen met een onvergunde verbouwing?

Ja. Een verkoop is niet verboden, maar u moet de koper correct informeren. De informatieplicht uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening vereist dat de vergunningstoestand in de advertentie en in het compromis staat. Verzwijgen kan leiden tot ontbinding van de verkoop of een schadevergoeding.

Ben ik aansprakelijk als de vorige eigenaar zonder vergunning verbouwde?

De onvergunde toestand gaat mee met het pand. Als huidige eigenaar moet u melden wat u weet. Hebt u de woning zelf gekocht met een onvergunde verbouwing, bekijk dan uw eigen aankoopakte: daar staat vaak al vermeld hoe de vergunningstoestand toen beschreven werd.

Hoe lang duurt een regularisatie in Vlaanderen?

Een regularisatie is een gewone aanvraag voor een omgevingsvergunning. Rekent u de voorbereiding door een architect mee, dan duurt het traject vaak enkele maanden. De exacte termijn hangt af van de procedure en van uw gemeente.

Merkt de notaris een onvergunde verbouwing op?

Meestal wel. De notaris vraagt de stedenbouwkundige inlichtingen op en vergelijkt die met de beschrijving van het pand. Verschillen tussen het vergunningenregister, het kadaster en de werkelijke toestand komen zo aan het licht, vaak pas vlak voor het compromis.

Tot slot: eerst de feiten, dan de verkoopstrategie

Een verbouwing zonder vergunning hoeft uw verkoop niet te blokkeren. Wat wel problemen geeft, is een koper die het pas bij de notaris hoort. Zoek daarom eerst uit wanneer de werken zijn uitgevoerd en wat de gemeente van uw pand weet. Beslis daarna of u regulariseert, herstelt of verkoopt met een aangepaste prijs. Een makelaar die de lokale praktijk kent, helpt u die keuze te maken en de koper correct te informeren. Vergelijk gratis en vrijblijvend tot 3 makelaars en start uw verkoop met een helder dossier.