Schenking onroerend goed: wat als de schenker overlijdt binnen 3 jaar?

Bij vermogensplanning met vastgoed komt vroeg of laat dezelfde vraag terug: wat gebeurt er bij een schenking onroerend goed en overlijden binnen 3 jaar? Ouders schenken bijvoorbeeld een appartement of huis aan hun kinderen, maar willen tegelijk vermijden dat die schenking fiscaal "gestraft" wordt als zij kort nadien overlijden. In België spelen daarbij verschillende regels, afhankelijk van het gewest, en begrippen als schenkbelasting, erfbelasting en het zogenaamde "opduweffect". In deze gids krijg je een helder overzicht in gewone taal, toegespitst op onroerende schenkingen.

1. Basis: schenkbelasting vs. erfbelasting op vastgoed

Bij een schenking van onroerend goed (bijvoorbeeld een huis, appartement of bouwgrond) is in België altijd een notariële akte verplicht. Die akte wordt geregistreerd en er is schenkbelasting verschuldigd aan het gewest waar de schenker zijn fiscale woonplaats heeft.

Belangrijke uitgangspunten:

• Op de onroerende schenking zelf betaal je onmiddellijk schenkbelasting.
• Als de schenker later overlijdt, wordt op datzelfde geschonken goed in principe geen erfbelasting meer geheven: het zit niet langer in zijn nalatenschap.
• De vraag bij schenking onroerend goed overlijden binnen 3 jaar gaat dus niet over dubbele belasting op datzelfde pand, maar over de impact op de rest van de nalatenschap.

In Wallonië geldt bij overlijden binnen drie jaar na de schenking een zogenaamd progressievoorbehoud of opduweffect: de geschonken waarde telt mee om de tarieven van de erfbelasting op de rest van de nalatenschap te bepalen. Het Brussels Gewest heeft die regel afgeschaft voor onroerende schenkingen vanaf 1 januari 2016. In Vlaanderen gaat de bekende driejaarstermijn bij onroerend goed over twee opeenvolgende schenkingen tussen dezelfde personen.

In Wallonië betekent dat concreet: overlijdt de schenker van een onroerend goed binnen drie jaar na de schenking, dan wordt de waarde van dat goed meegeteld bij de berekening van de erfbelasting op de rest van de nalatenschap. Dat wil niet zeggen dat er opnieuw erfbelasting wordt geheven op dat goed zelf.

Een nuance die veel mensen missen: het gewest dat bevoegd is voor de schenkbelasting, is het gewest waar de schenker op het moment van de schenking zijn fiscale woonplaats heeft - niet het gewest waar het onroerend goed gelegen is. Een Vlaming die een appartement in Brussel schenkt, betaalt dus Vlaamse schenkbelasting. Dat heeft ook gevolgen voor welke regels over het opduweffect van toepassing zijn.

2. Vlaanderen: de driejaarstermijn tussen twee schenkingen

In Vlaanderen is de driejaarstermijn bij onroerend goed in de eerste plaats een regel van de schenkbelasting zelf: het progressievoorbehoud. Schenkt dezelfde schenker binnen minder dan drie jaar opnieuw onroerend goed aan dezelfde begiftigde, dan wordt de waarde van de eerste schenking bij de tweede opgeteld. Het progressieve tarief op de tweede schenking begint dan waar de eerste schenking eindigde.

De schenkbelasting op onroerend goed in rechte lijn en tussen partners bedraagt in Vlaanderen 3% tot 150.000 euro, 9% van 150.000 tot 250.000 euro, 18% van 250.000 tot 450.000 euro en 27% boven 450.000 euro. Een appartement van 300.000 euro aan één kind schenken kost zo 22.500 euro schenkbelasting.

Voorbeeld:

• Ouders schenken hun kind een appartement ter waarde van 150.000 euro. De schenkbelasting bedraagt 3%, dus 4.500 euro.
• Twee jaar later schenken ze hetzelfde kind een tweede pand van 150.000 euro.
• Omdat er minder dan drie jaar tussen zit, wordt de tweede schenking belast alsof ze bovenop de eerste komt: 9% op 100.000 euro en 18% op 50.000 euro, samen 18.000 euro in plaats van 4.500 euro.

Wacht men minstens drie jaar met de tweede schenking, dan start het tarief opnieuw in de laagste schijf. Een geregistreerde schenking van onroerend goed maakt geen deel meer uit van de nalatenschap. Alleen in Wallonië telt de waarde ervan nog mee voor de tarieven bij een overlijden binnen drie jaar (zie punt 4). Laat je notaris bevestigen of een overlijden kort na de schenking in jouw situatie nog gevolgen heeft voor de erfbelasting.

3. Brussel: geen opduweffect meer bij onroerende schenking

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt voor onroerende schenkingen iets anders. Sinds 1 januari 2016 heeft het overlijden van de schenker binnen 3 jaar na de schenking geen invloed meer op de berekening van de erfbelasting voor de geschonken onroerende goederen.

Kort samengevat:

• Op de onroerende schenking wordt schenkbelasting betaald.
• Als de schenker daarna overlijdt, wordt de geschonken waarde niet meer "opgeduwd" in de schijven voor de erfbelasting op de rest van het vermogen.
• Er is dus geen opduweffect meer voor recente onroerende schenkingen in Brussel, wat de planning iets eenvoudiger maakt.

Let op: voor schenkingen van vóór 1 januari 2016 kunnen oudere regels nog spelen, waardoor het opduweffect wel geldt. Controleer bij twijfel steeds met een notaris of de schenking tot het nieuwe regime behoort.

Voor de schenkbelasting zelf maakt het gewest bij onroerend goed in rechte lijn weinig uit: Vlaanderen, Brussel en Wallonië hanteren dezelfde schijven van 3%, 9%, 18% en 27%, met grenzen op 150.000, 250.000 en 450.000 euro. Het verschil zit in de gevolgen van een overlijden kort na de schenking.

De afschaffing van het opduweffect in Brussel betekent concreet dat een Brusselaar die zijn appartement schenkt aan zijn kind en twee jaar later overlijdt, geen enkel fiscaal nadeel ondervindt van dat korte tijdsverloop - behalve dat de schenkbelasting al betaald werd. De overige erfgenamen betalen erfbelasting op de rest van de nalatenschap zonder dat de geschonken waarde de tarieven omhoog duwt. Dat maakt Brussel op dit specifieke punt gunstiger dan Wallonië.

4. Wallonië: langere termijn voor schenkingen en opduweffect

In Wallonië geldt de regel wel: bij een schenking onroerend goed overlijden binnen 3 jaar wordt de waarde van het geschonken goed fictief bijgeteld bij de overige goederen van de nalatenschap om het tarief van de erfbelasting op die goederen te bepalen. Op het geschonken goed zelf wordt geen erfbelasting geheven.

Voor niet-geregistreerde roerende schenkingen, zoals een handgift of bankgift, hanteert Wallonië een termijn van vijf jaar voor schenkingen vanaf 1 januari 2022. Overlijdt de schenker binnen die termijn, dan is er erfbelasting verschuldigd op het geschonken bedrag.

Voor wie vastgoed heeft in Wallonië en overweegt te schenken: de Waalse schenkbelasting op onroerend goed in rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen wettelijk samenwonenden volgt dezelfde schijven als in Vlaanderen en Brussel (3%, 9%, 18% en 27%). Laat de berekening voor jouw situatie nakijken door een notaris.

4b. Langere termijn voor ongeregistreerde schenkingen: wat verandert er?

Een wetswijziging die veel verwarring zaait: de termijn voor ongeregistreerde roerende schenkingen is verlengd van 3 naar 5 jaar. Overlijdt de schenker binnen die termijn, dan hoort de schenking in de aangifte van nalatenschap en is er erfbelasting op verschuldigd. De verlenging geldt voor schenkingen vanaf 1 januari 2022 in Wallonië, vanaf 1 januari 2025 in Vlaanderen en vanaf 1 januari 2026 in Brussel. Oudere ongeregistreerde schenkingen vallen nog onder de termijn van drie jaar.

Die regel staat los van onroerend goed. Een schenking van vastgoed verloopt altijd via een notariële akte die geregistreerd wordt, en daarop wordt meteen schenkbelasting betaald. De vijfjaarstermijn gaat dus over handgiften en bankgiften die niet geregistreerd werden.

Concreet: schenk je in februari 2025 een som geld via bankgift zonder registratie en overlijd je in maart 2029, dan is dat meer dan drie maar minder dan vijf jaar na de schenking. In Vlaanderen en Wallonië valt die bankgift dan nog binnen de termijn en is er erfbelasting verschuldigd. In Brussel geldt voor een schenking van vóór 1 januari 2026 nog de termijn van drie jaar. Voor mensen met een gemengd vermogen (vastgoed én roerende activa) is dat onderscheid bijzonder relevant bij een geïntegreerde schenkingsstrategie.

5. Registratie en de driejaarstermijn: waarom bewijs belangrijk is

Omdat het moment van schenken zo belangrijk is bij een schenking onroerend goed overlijden binnen 3 jaar, moet je die datum waterdicht kunnen bewijzen. Bij onroerende schenkingen is dat standaard het geval, omdat ze via notariële akte worden geregistreerd. De datum van de schenkingsakte is dan het referentiepunt.

Bij roerende schenkingen (geld, effecten) speelt een andere discussie rond geregistreerde versus niet-geregistreerde schenkingen en de drie- of vijfjaarstermijnen, maar dat is een apart thema. Hier focussen we op vastgoed.

Belangrijk:

• De driejaarstermijn voor het opduweffect in Wallonië gaat in vanaf de datum van de geregistreerde schenkingsakte.
• Overlijdt de schenker binnen die periode, dan speelt het opduweffect (niet in Brussel voor onroerende schenkingen vanaf 1 januari 2016).
• Overlijdt de schenker in Wallonië na die periode (bijvoorbeeld 3 jaar en 1 dag), dan wordt de geschonken onroerende waarde niet meer meegeteld voor de erfbelastingtarieven.

Omdat de datum zo doorslaggevend is, raden notarissen aan om de akte zo snel mogelijk na de beslissing te verlijden en niet te wachten. Elke dag telt mee in de driejaarstermijn, en een aktepassering die een maand wordt uitgesteld door praktische of familiale redenen kan het verschil maken als de schenker onverwacht snel overlijdt.

In de praktijk zien notarissen geregeld situaties waarbij families de aktepassering uitstellen door drukte, vakantie of omdat men nog discussieert over de modaliteiten. Een uitstel van zes weken op een schenking die uiteindelijk drie jaar en twee weken voor het overlijden plaatsvindt, had met een snellere aktepassering net buiten de termijn gevallen. Die "bijna misses" benadrukken waarom je de aktepassering nooit onnodig uitstelt zodra de beslissing genomen is.

6. Schenking in schijven: planning over de tijd

Omdat de schenkbelasting progressief is (hogere schijven naarmate de waarde stijgt), kan het fiscaal interessant zijn om een groot onroerend vermogen in verschillende schijven te schenken, met minimaal drie jaar tussen twee schenkingen in.

Typische strategie:

• Je schenkt bijvoorbeeld om de drie jaar een deel van je vastgoed.
• Bij elke schenkingsakte wordt de schenkbelasting opnieuw berekend vanaf de laagste schijf, in plaats van op één groot totaalbedrag.
• In Wallonië telt een schenking die meer dan drie jaar voor je overlijden gebeurde ook niet meer mee voor het opduweffect op de rest van de nalatenschap.

Zo kun je geleidelijk vastgoed overdragen, successiedruk beperken en tegelijk de driejaarstermijn respecteren. Let wel: dit vraagt een doordachte planning en moet afgestemd worden op je eigen levensverwachting, familiale situatie en zorgbehoeften.

Concreet rekenvoorbeeld van het schijvenvoordeel: stel je schenkt een appartement van 400.000 euro in één keer aan je kind in Vlaanderen. De schenkbelasting loopt dan op over meerdere schijven tot in de hogere tarieven. Schenk je in twee schijven van 200.000 euro met meer dan drie jaar tussenpoos, dan begin je elke keer opnieuw in de laagste schijf van 3%. Het verschil in schenkbelasting kan bij grotere bedragen snel oplopen tot tienduizenden euro's. Dat potentieel voordeel moet je uiteraard afwegen tegen praktische beperkingen: niet elk onroerend goed laat zich eenvoudig in twee stukken opdelen, en je moet lang genoeg in leven blijven om de tweede schenking te doen.

Een bijkomende overweging bij schijvenplanning: het is niet altijd mogelijk om een onroerend goed letterlijk te splitsen. Maar je kunt wel denken aan het schenken van een percentage van de eigendom (onverdeeldheid), gevolgd door het resterende percentage een paar jaar later. Dat vraagt goede afspraken tussen de mede-eigenaars en is niet altijd praktisch als het pand verhuurd wordt of als de familiale verhoudingen gecompliceerd zijn. Een andere mogelijkheid is dat ouders met meerdere panden elk pand apart en gespreid in de tijd schenken, zodat elk pand zijn eigen termijn van drie jaar heeft.

7. Veelvoorkomende misverstanden

Rond schenking onroerend goed overlijden binnen 3 jaar circuleren een aantal hardnekkige misverstanden:

• "Als ik binnen 3 jaar sterf, betalen de kinderen nog eens erfbelasting op het geschonken huis."
  Dat klopt niet: op het geschonken onroerend goed zelf wordt geen erfbelasting meer geheven, maar in Wallonië kan de waarde wel het tarief op de rest van de nalatenschap omhoog duwen.
• "De driejaarstermijn geldt overal hetzelfde."
  Niet juist. Het opduweffect bij overlijden binnen drie jaar geldt in Wallonië. In Brussel is het voor onroerende schenkingen vanaf 1 januari 2016 afgeschaft. In Vlaanderen gaat de driejaarstermijn bij onroerend goed over opeenvolgende schenkingen. Voor ongeregistreerde roerende schenkingen geldt intussen in alle drie de gewesten een termijn van vijf jaar, met een andere startdatum per gewest.
• "Een schenking is fiscaal altijd beter dan niets doen."
  Schenken kan erfbelasting drukken, maar ondoordachte schenkingen - zeker vlak voor overlijden - kunnen door het opduweffect minder voordeel opleveren dan verwacht en je eigen financiële veiligheid in het gedrang brengen.
• "Het maakt niet uit wanneer ik de akte laat verlijden."
  De datum van de notariële akte is het officiële startpunt van de driejaarstermijn. Elke dag dat de akte wordt uitgesteld, is een dag later dat de termijn begint te lopen.
• "Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik is hetzelfde als schenken in volle eigendom."
  Niet helemaal. Bij een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik behoudt de schenker het recht om het goed te gebruiken of de huurinkomsten te ontvangen. Laat de fiscale gevolgen, ook bij een overlijden kort na de schenking, door je notaris berekenen.
• "De vijfjaarstermijn geldt nu ook voor onroerend goed."
  Nee. De verlenging van 3 naar 5 jaar geldt enkel voor ongeregistreerde roerende schenkingen (handgiften en bankgiften), voor schenkingen vanaf 1 januari 2025 in Vlaanderen, vanaf 1 januari 2022 in Wallonië en vanaf 1 januari 2026 in Brussel. Een schenking van onroerend goed verloopt altijd via een geregistreerde notariële akte.

8. Praktische aandachtspunten voor eigenaars en families

Wie nadenkt over een schenking van onroerend goed met het risico op overlijden binnen 3 jaar, houdt best rekening met:

• Gewestelijke regels: waar ben je fiscaal inwoner (Vlaanderen, Brussel, Wallonië)? De impact verschilt per gewest.
• Totaalplaatje van je vermogen: niet alleen het geschonken pand telt, maar ook de overige onroerende goederen in je nalatenschap.
• Flexibiliteit vs. controle: schenk je in volle eigendom of met voorbehoud van vruchtgebruik? Dat bepaalt je inkomen en zeggenschap na de schenking, maar heeft ook impact op waardering en planning.
• Timing: als je gezondheid fragiel is, kan het risico hoger zijn dat je binnen de drie jaar overlijdt; dan moet je goed afwegen of een grote onroerende schenking nu wel aangewezen is.
• Waarde van het pand: de schenkbelasting wordt berekend op de verkoopwaarde van het goed op het moment van de schenking. Een correcte en actuele schatting is daarom een vertrekpunt voor elke planningsoefening.
• Reservataire erfgenamen: schenken mag de rechten van reservataire erfgenamen niet aantasten. In België hebben kinderen recht op een reservatair deel van de nalatenschap. Een schenking die dat reserve overschrijdt, kan later worden ingebracht of zelfs worden ingestort via een vordering tot inkorting.
• Combinatie van roerende en onroerende schenkingen: wie zowel geld als vastgoed wil schenken, heeft te maken met verschillende regels: de driejaarstermijn bij onroerend goed en de vijfjaarstermijn voor ongeregistreerde roerende schenkingen. Dat vraagt een geïntegreerde aanpak waarbij je niet alleen naar elk activatype afzonderlijk kijkt, maar naar het totaalplaatje van je vermogen.

9. Koppeling met vastgoedstrategie

Een schenking onroerend goed is niet alleen een fiscale ingreep, maar ook een strategische beslissing over je vastgoedportefeuille. Het bepaalt:

• wie welk pand beheert en onderhoudt;
• wie huurinkomsten ontvangt;
• wie welke risico's draagt (renovatie, leegstand, waardeschommelingen).

Daarom is het verstandig om schenkingsvraagstukken te koppelen aan de bredere vraag: welke panden wil je zelf nog houden, welke kunnen beter nu al naar de volgende generatie, en welke verkoop je misschien beter eerst?

Een lokale makelaar kan helpen om de actuele marktwaarde van een pand te bepalen en de verkoop- of schenkingstrategie daarrond mee vorm te geven. Wil je weten welke impact een schenking vandaag heeft op je vermogen en op de toekomstige erfenis, dan begint dat bij een correcte waardering van het vastgoed. Via een gratis schatting krijg je een concreet cijfer voor je pand, zodat je samen met notaris of planner beter kunt inschatten of, wanneer en hoe je best schenkt - zeker met de driejaarstermijn in het achterhoofd.

Veelgestelde vragen