VME-kosten bij de verkoop van een appartement: wat betaalt u als verkoper?

Wie zijn appartement verkoopt, krijgt naast de kosten van notaris en makelaar ook te maken met de VME-kosten bij verkoop van een appartement. Wie betaalt de lasten van het lopende jaar, de liftvervanging die vorige maand werd goedgekeurd of de achterstallen van uw kavel? De wet geeft een standaardverdeling, maar u en de koper mogen daar in het compromis van afwijken. Hieronder leest u hoe die verdeling werkt en waar u als verkoper op let.

Wat de wet regelt: artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek

De verkoop van een kavel in mede-eigendom volgt vaste regels uit artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek. Vroeger stonden die in artikel 577-11 van het oude wetboek, en u ziet dat oude nummer nog vaak in documenten opduiken. De regels gelden in heel België, dus in Vlaanderen, Brussel en Wallonië op dezelfde manier.

De wet werkt met twee informatierondes bij de syndicus. Nog voor het compromis moet de koper weten waar hij aan begint: het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal, eventuele achterstallen op uw kavel, de opvragingen van fondsen die de algemene vergadering al goedkeurde, lopende gerechtelijke procedures, de notulen van de laatste algemene vergaderingen en de afrekeningen van de laatste boekjaren. Welke stukken dat precies zijn, leest u in ons artikel over een appartement verkopen zonder makelaar.

Voor de authentieke akte vraagt de notaris de syndicus daarna om een tweede overzicht, met de bedragen die rond de datum van de eigendomsoverdracht vallen. Op basis van die twee rondes wordt bepaald wie welk deel van de rekening draagt. Hoe vollediger die stukken zijn, hoe minder discussie er achteraf ontstaat.

Gewone lasten: verrekend tot de dag van de overdracht

De gewone lasten zijn de vaste kosten van het gebouw: de schoonmaak en verlichting van de gemeenschappelijke delen, de brandverzekering van het gebouw, het onderhoud van de lift en het ereloon van de syndicus. De meeste VME's innen die via maandelijkse of driemaandelijkse provisies op het werkkapitaal.

Als verkoper draagt u die lasten tot de dag waarop de koper het genot van de gemeenschappelijke delen krijgt. Meestal is dat de dag van de akte, tenzij u in het compromis een andere datum afspreekt, bijvoorbeeld omdat de koper vroeger intrekt. Vanaf die datum zijn de gewone lasten voor de nieuwe eigenaar.

Voor het werkkapitaal voorziet de wet een eigen regel. Als vertrekkende mede-eigenaar hebt u een vordering op de VME voor het deel van uw bijdrage dat overeenkomt met de periode waarin u geen genot meer hebt van de gemeenschappelijke delen. De syndicus maakt die afrekening op. Hebt u provisies betaald voor een kwartaal waarvan de koper al een deel gebruikt, dan wordt dat verschil verrekend. In de praktijk loopt die verrekening vaak via de notaris, zodat u er zelf weinig van merkt.

Reservekapitaal: dat geld blijft in het gebouw

Hier schrikken veel verkopers van. Het reservekapitaal, ook reservefonds genoemd, is het spaargeld van de VME voor grotere werken in de toekomst: een nieuw dak, een gevelrenovatie, een vervanging van de centrale verwarming. Uw aandeel daarin blijft volgens de wet eigendom van de vereniging. U krijgt het bij de verkoop dus niet terug, ook niet als u er jarenlang aan hebt bijgedragen.

Dat betekent niet dat dat geld verloren is. Een gezond reservefonds maakt uw appartement aantrekkelijker, omdat de koper minder kans loopt op een grote opvraging kort na de aankoop. Een gebouw met een lege spaarpot en een verouderd dak is voor kopers net een reden om lager te bieden. Lees meer over de werking ervan in ons artikel over de VME, de kosten en uw rechten.

Een goede makelaar gebruikt die informatie in de verkoop. Hij legt kandidaat-kopers uit wat er in de reserve zit en welke werken al voorbereid zijn, en verwerkt dat in de vraagprijs. Wilt u weten hoe verschillende kantoren dat aanpakken, vergelijk dan gratis tot drie BIV-erkende makelaars uit uw regio.

Geplande werken en opvragingen: de lastigste post

De meeste discussies gaan over werken die al beslist zijn maar nog niet betaald. Zonder andere afspraak tussen u en de koper geldt deze regel: de koper draagt de kosten van werken die de algemene vergadering of de syndicus voor de eigendomsoverdracht heeft beslist, als de syndicus de betaling pas na die datum opvraagt. Hetzelfde geldt voor opvragingen van fondsen die voor de overdracht werden goedgekeurd en daarna worden geïnd. Wat de syndicus al voor de overdracht heeft opgevraagd, blijft voor u als verkoper.

Een voorbeeld van het mechanisme. De algemene vergadering keurt in maart een dakrenovatie goed. De akte wordt in juni verleden en de syndicus vraagt de eerste schijf pas in september op. Volgens de standaardregel betaalt de koper die schijf, omdat de opvraging na de overdracht valt.

Kopers aanvaarden dat lang niet altijd. Hun argument is dat u als eigenaar mee over de werken hebt beslist en dat de woning met die werken in het vooruitzicht is geprijsd. Daarom vragen veel kopers dat de verkoper zulke goedgekeurde werken voor zijn rekening neemt, of dat er een prijsvermindering tegenover staat. Beide zijn toegestaan, op voorwaarde dat het duidelijk in het compromis staat.

Achterstallen en de kosten van het informatiepakket

Hebt u nog onbetaalde lasten bij de VME, dan blijven die uw schuld. De koper hoeft ze niet over te nemen. In de praktijk houdt de notaris openstaande achterstallen in op de verkoopprijs en betaalt hij de VME rechtstreeks, zodat de nieuwe eigenaar niet met uw schuld in het gebouw start. Het is dus verstandig om achterstallen voor de verkoop al te regelen of ze in uw berekening van de netto-opbrengst mee te nemen.

Daarnaast vraagt de syndicus doorgaans een vergoeding voor het opstellen van de documenten die de notaris en de koper nodig hebben. Die kost is meestal voor rekening van de verkoper en verschilt van syndicus tot syndicus. Vraag het bedrag op voorhand op, en vraag de stukken aan zodra u beslist te verkopen. De opmaak kan enkele weken duren en een vertraging hier kan de akte uitstellen. Een volledig overzicht van alle papieren vindt u in ons artikel over de documenten bij de verkoop van uw woning.

Lopende gerechtelijke procedures van de VME verdienen ook aandacht. Ook daarvoor kunnen kosten opduiken na de verkoop, en ook hier kunt u in het compromis afspreken wie wat draagt.

Zo regelt u het in het compromis

Omdat de wet alleen een standaardregeling geeft, is het compromis de plek waar u de verdeling vastlegt. Laat daarin minstens deze punten opnemen:

• de datum vanaf wanneer de koper de gewone lasten draagt;
• wie elk goedgekeurd maar nog niet opgevraagd werk betaalt, met de naam van het werk erbij;
• hoe het werkkapitaal wordt afgerekend;
• de bevestiging dat het reservekapitaal bij de VME blijft;
• dat eventuele achterstallen via de notaris uit de verkoopprijs worden betaald;
• wie de kosten van de syndicus voor de verkoopdocumenten draagt.

Een makelaar die vaak appartementen verkoopt, kent deze punten en vraagt de documenten van de syndicus zelf op. Dat scheelt u werk en voorkomt dat een koper na het compromis nog met onverwachte opvragingen wordt geconfronteerd. Lopende werken en de stand van het reservefonds wegen ook op de prijs. Een gratis schatting van uw appartement houdt daar rekening mee en geeft u een realistisch vertrekpunt.

Tot slot

De VME-kosten bij de verkoop van een appartement volgen een vaste wettelijke logica: gewone lasten tot de overdracht, reservekapitaal blijft in het gebouw, en werken die na de overdracht worden opgevraagd zijn in principe voor de koper. Omdat u daar in het compromis van mag afwijken, beslist de onderhandeling uiteindelijk wie wat betaalt. Laat u daarbij bijstaan door een makelaar die mede-eigendom goed kent. Via ImmoMakelaarVergelijker vraagt u gratis en vrijblijvend voorstellen van maximaal drie makelaars uit uw gemeente.