Huis verkopen met volmacht: zo regelt u het als u niet zelf kunt tekenen

Huis verkopen met volmacht: zo regelt u het als u niet zelf kunt tekenen

Een huis verkopen met volmacht betekent dat iemand anders in uw naam het compromis en de verkoopakte ondertekent. Dat is in België een gangbare oplossing als u in het buitenland woont, langdurig ziek bent of op de dag van de akte simpelweg niet bij de notaris kunt zijn. De verkoop zelf verandert niet. Wat wel verandert, is dat u vooraf goed vastlegt wat uw gevolmachtigde mag doen en welke vorm de notaris aanvaardt.

Wat is een volmacht bij de verkoop van een woning?

Een volmacht is een opdracht waarmee u (de volmachtgever) een andere persoon (de gevolmachtigde) de bevoegdheid geeft om in uw plaats te handelen. Bij een woningverkoop gaat het meestal om drie handelingen: het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis), het ondertekenen van de authentieke akte bij de notaris en het ontvangen van de verkoopprijs met de bijbehorende kwijting.

Juridisch blijft u de verkoper. De koper koopt van u, niet van uw gevolmachtigde. Alles wat de gevolmachtigde binnen de grenzen van de volmacht ondertekent, bindt u alsof u er zelf zat. Precies daarom is de inhoud van het document zo belangrijk: een te vage volmacht kan de notaris weigeren, een te ruime volmacht geeft de gevolmachtigde meer speelruimte dan u wellicht wilt.

Twee situaties komen vaak voor. In de eerste kunt u alleen niet fysiek aanwezig zijn, bijvoorbeeld omdat u in het buitenland werkt. In de tweede kan de eigenaar zelf geen beslissingen meer nemen, bijvoorbeeld door dementie. Die tweede situatie volgt andere regels, die we verderop bespreken. Wilt u eerst weten hoe het traject van compromis naar akte in het algemeen verloopt, lees dan ons artikel over het verschil tussen compromis en akte.

Onderhandse of notariële volmacht: wat vraagt de notaris?

Voor het compromis volstaat vaak een onderhandse volmacht: een schriftelijk, ondertekend document zonder tussenkomst van een notaris. Toch is het verstandig om ook dan de formulering met de makelaar of de notaris af te stemmen, zodat de koper en zijn bank geen vragen stellen bij de handtekening.

Voor de authentieke verkoopakte ligt het strenger. De notaris moet de identiteit en de bevoegdheid van iedere ondertekenaar met zekerheid kunnen vaststellen, want de akte wordt overgeschreven in de registers van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. In de praktijk vragen notarissen daarom meestal een notariële (authentieke) volmacht, opgesteld door een notaris. Sommige notarissen aanvaarden in bepaalde gevallen een onderhandse volmacht met een gelegaliseerde handtekening, maar dat is geen vaste regel. Vraag het dus vooraf na bij de notaris die de akte verlijdt, voordat u iets laat opmaken.

Een notariële volmacht hoeft u niet altijd bij een kantoor te gaan tekenen. Belgische notarissen kunnen een authentieke volmacht ook op afstand opstellen, via een beveiligde videoverbinding waarbij u digitaal tekent, bijvoorbeeld met uw elektronische identiteitskaart. Niet elk kantoor biedt dat op dezelfde manier aan, dus informeer bij uw notaris welke mogelijkheden er zijn. Over de kostprijs van een volmacht kunt u het best vooraf een prijsopgave vragen, want die hangt af van het kantoor en de vorm.

Wat moet er in een volmacht voor een woningverkoop staan?

Een bruikbare volmacht is concreet. De notaris die de akte opstelt, controleert of de gevolmachtigde precies mag doen wat in de akte staat. Zorg er daarom voor dat minstens deze elementen erin staan:

• De volledige identiteit van de volmachtgever en de gevolmachtigde (naam, geboortedatum, adres, rijksregisternummer).
• Een duidelijke omschrijving van de woning: adres en kadastrale gegevens.
• De prijs, of een minimumprijs waaronder de gevolmachtigde niet mag verkopen.
• De bevoegdheid om het compromis en de authentieke akte te ondertekenen.
• De bevoegdheid om de prijs te ontvangen, kwijting te geven en de lopende hypotheek te laten aflossen en doorhalen.
• De bevoegdheid om de verplichte attesten en verklaringen te ondertekenen, zoals die over het bodemattest of de stedenbouwkundige toestand.

Hoe nauwkeuriger de volmacht, hoe minder ruimte voor discussie op de dag van de akte. Een minimumprijs geeft u bovendien controle: uw gevolmachtigde kan onderhandelen, maar niet onder de grens zakken die u zelf hebt bepaald. Een goede makelaar helpt u om die grens realistisch te kiezen. Begin daarvoor met een onderbouwde waarde, bijvoorbeeld via een gratis schatting van uw woning.

Uw huis verkopen vanuit het buitenland

Woont u buiten België, dan zijn er grofweg twee wegen. U kunt de volmacht laten opmaken door een notaris in uw woonland, of u gaat langs bij de Belgische ambassade of het consulaat, dat in sommige landen notariële taken uitvoert. Vraag in beide gevallen eerst aan de Belgische notaris welke vorm en welke taal hij aanvaardt.

Een buitenlands notarieel document moet in België meestal worden gelegaliseerd, of voorzien van een apostille als het land aangesloten is bij het Apostilleverdrag van Den Haag. Is het document in een andere taal opgesteld, dan kan een beëdigde vertaling nodig zijn. Reken voor deze stappen voldoende tijd in: een apostille en een vertaling regelt u niet op een dag, en de termijn tussen compromis en akte is meestal maximaal vier maanden.

De digitale volmacht op afstand die Belgische notarissen aanbieden, is voor veel verkopers in het buitenland de eenvoudigste route, op voorwaarde dat u de nodige elektronische identificatie hebt. Een makelaar die gewend is aan verkopers op afstand, kan ook de bezichtigingen, de onderhandelingen en de opvolging van de attesten in uw plaats organiseren. Via makelaars vergelijken vindt u kantoren in de regio van uw woning die dat aanbieden.

Wanneer een gewone volmacht niet volstaat

Een volmacht werkt alleen zolang de volmachtgever leeft en zelf beslissingen kan nemen. Bij overlijden vervalt ze. De woning valt dan in de nalatenschap, en de erfgenamen moeten samen verkopen. Lees daarover ook ons artikel over een huis verkopen als een mede-eigenaar niet wil.

Kan een ouder door ziekte of ouderdom niet meer zelf beslissen, dan is een gewone volmacht meestal niet meer bruikbaar. Twee alternatieven komen dan in beeld. Een zorgvolmacht, die de persoon vooraf zelf heeft laten opmaken en registreren in het Centraal Register van de zorgvolmachten, kan de verkoop van onroerend goed toelaten als dat er uitdrukkelijk in staat. Bestaat er geen zorgvolmacht, dan stelt de vrederechter een bewindvoerder aan, en die heeft voor een verkoop van onroerend goed in de regel een bijzondere machtiging van de vrederechter nodig. Dat traject duurt langer, dus plan het tijdig.

Let ook op de gezinswoning. Als de woning de gezinswoning van een getrouwd koppel is, moeten beide echtgenoten instemmen met de verkoop, ook als slechts een van hen eigenaar is. Een echtgenoot kan de andere wel volmacht geven om voor hem of haar te tekenen.

Praktische tips en valkuilen

Kies een gevolmachtigde die u volledig vertrouwt. In de praktijk is dat vaak een familielid. U kunt ook iemand van de notaris laten optreden, wat sommige kantoren aanbieden voor de ondertekening zelf. Een volmacht kunt u herroepen zolang de verkoop niet getekend is, maar zorg dan dat de notaris en de gevolmachtigde het schriftelijk weten.

Regel de volmacht vroeg. Wie wacht tot het compromis getekend is, loopt het risico dat de akte uitgesteld moet worden, wat de koper en zijn bank niet waarderen. Houd ook rekening met de geldigheid van uw identiteitsdocumenten. Wilt u weten hoe de dag van de akte zelf verloopt, dan leest u dat in ons artikel over hoe lang akte tekenen bij de notaris duurt.

Laat ten slotte ook uw makelaar weten dat er met een volmacht gewerkt wordt. Een kantoor dat dit vaker doet, stemt de planning van compromis, attesten en akte af met de notaris, zodat u als verkoper op afstand niets mist.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huis verkopen zonder zelf bij de notaris aanwezig te zijn?

Ja. Met een volmacht kan iemand anders de akte in uw naam ondertekenen. Voor de authentieke akte vraagt de notaris meestal een notariële volmacht. Vraag vooraf welke vorm hij aanvaardt.

Kan een notariële volmacht op afstand worden opgemaakt?

Belgische notarissen kunnen een authentieke volmacht opstellen via een beveiligde videoverbinding, waarbij u digitaal tekent met uw elektronische identiteit. Informeer bij uw notaris of hij dat aanbiedt.

Geldt een volmacht nog als mijn ouder niet meer zelf kan beslissen?

Een gewone volmacht is dan meestal niet meer bruikbaar. Een geregistreerde zorgvolmacht die de verkoop van onroerend goed uitdrukkelijk toelaat, kan wel. Zonder zorgvolmacht is een bewindvoerder met machtiging van de vrederechter nodig.

Wat als ik in het buitenland woon?

U kunt een volmacht laten opmaken bij een notaris in uw woonland of bij een Belgische ambassade of consulaat. Een buitenlands document heeft meestal een apostille of legalisatie nodig, en soms een beëdigde vertaling.

Tot slot

Met een goed opgestelde volmacht verkoopt u uw woning zonder zelf aan tafel te zitten. Bepaal vooraf de vorm met de notaris, leg een minimumprijs vast en regel alles ruim voor de akte. Zoekt u een makelaar die verkopers op afstand begeleidt? Vergelijk tot 3 makelaars in uw regio, gratis en vrijblijvend.