Huis verkopen als mede-eigenaar niet wil: welke opties hebt u?

Huis verkopen als mede-eigenaar niet wil: welke opties hebt u?

Een huis verkopen als mede-eigenaar niet wil is in België mogelijk, maar niet zonder meer. Zolang u samen eigenaar bent, beslist u samen over de verkoop. Weigert de andere eigenaar, dan kunt u wel altijd uit de onverdeeldheid stappen: eerst via overleg of uitkoop, als laatste stap via de rechtbank. Dit artikel gaat over elke vorm van mede-eigendom, of u nu samen kocht met een ex-partner, een broer of zus of een vriend.

Waarom u niet alleen kunt verkopen

Bent u met twee of meer personen eigenaar van dezelfde woning, dan zit u juridisch in een onverdeeldheid. Elke eigenaar heeft een aandeel in het geheel, bijvoorbeeld de helft, maar niemand is eigenaar van een bepaald deel van het huis. Voor een verkoop van de volledige woning moeten daarom alle eigenaars akkoord gaan en de verkoopakte ondertekenen, zelf of via een volmacht.

Een notaris verleent geen akte als er één eigenaar ontbreekt. Ook een makelaar kan zonder opdracht van alle eigenaars de woning niet correct te koop zetten. Tekent u alleen een bemiddelingsopdracht of een compromis, dan riskeert u dat de verkoop later niet kan doorgaan, met mogelijke schadeclaims van de koper tot gevolg.

Daar staat een even belangrijk principe tegenover: het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat niemand verplicht kan worden in onverdeeldheid te blijven. Wie eruit wil, kan op elk moment de verdeling vragen. Eén mede-eigenaar kan een verkoop dus vertragen, maar niet eeuwig tegenhouden. De uitzondering is een geldige schriftelijke afspraak om de verdeling voor een bepaalde tijd uit te stellen. Kijk daarom eerst na wat er in uw aankoopakte, uw samenlevingscontract of uw huwelijkscontract staat.

Stap 1: praat over de reden van de weigering

Een mede-eigenaar weigert zelden zonder reden. Vaak gaat het om een van deze punten:

• hij of zij woont nog in de woning en wil (nog) niet verhuizen;
• er is onenigheid over de waarde of de vraagprijs;
• er is discussie over wie wat heeft betaald, zoals de aflossingen of verbouwingen;
• emotionele binding met het huis, zeker bij een ouderlijke woning;
• de timing: de ene wil nu verkopen, de andere wacht op een betere markt.

Een geschil over de prijs lost u het makkelijkst op met objectieve cijfers. Laat de woning schatten door een makelaar die geen partij kiest, of vraag meerdere inschattingen en leg ze naast elkaar. Via een gratis schatting hebt u een eerste neutraal vertrekpunt. Wie meerdere lokale makelaars wil horen, kan gratis tot 3 makelaars vergelijken en hun waardering bespreken met de andere eigenaar.

Loopt het gesprek vast, dan is bemiddeling een goede tussenstap. Een erkende bemiddelaar helpt beide partijen naar een akkoord dat u daarna kunt laten vastleggen. Dat is meestal sneller en veel goedkoper dan een procedure. De lijst van erkende bemiddelaars vindt u bij de Federale Bemiddelingscommissie.

Stap 2: uitkoop of verkoop van uw eigen aandeel

Wil de andere eigenaar de woning houden, dan is uitkoop vaak de eenvoudigste oplossing. Hij of zij koopt uw aandeel over tegen een prijs waarover u het eens bent. De notaris maakt daarvan een akte op. Bij de verdeling van een onverdeeldheid tussen mede-eigenaars geldt in de regel een verdelingsrecht in plaats van de gewone registratierechten. Het tarief verschilt per gewest en wijzigt soms, dus vraag uw notaris naar het actuele bedrag. Een woonlening op beide namen moet daarbij herzien worden, want de bank moet akkoord gaan dat één persoon de lening verder draagt.

U kunt ook alleen uw eigen aandeel verkopen aan een derde. Juridisch kan dat zonder toestemming van de andere eigenaar. In de praktijk zijn er weinig kopers voor een half huis waar iemand anders in woont, en wie toch interesse heeft, biedt een flink lagere prijs. Voor de meeste verkopers is dit daarom geen echte optie.

Woont de mede-eigenaar intussen alleen in de woning, dan kan die in bepaalde gevallen een bezettingsvergoeding verschuldigd zijn aan de andere eigenaars. Dat bedrag wordt bij de verdeling verrekend. Laat dit punt vastleggen in uw afspraken, zodat het later geen nieuwe discussie wordt.

Stap 3: de gerechtelijke verdeling

Komt er geen akkoord, dan kunt u de rechtbank vragen de verdeling te bevelen. Tussen (ex-)partners en familieleden behandelt de familierechtbank die vraag. Meestal verloopt het zo:

1. Dagvaarding of verzoekschrift. Uw advocaat vraagt de rechtbank om de verdeling te bevelen en een notaris aan te stellen.
2. Aanstelling van een notaris-vereffenaar. Die notaris inventariseert wat er te verdelen valt en probeert eerst nog een minnelijke regeling te bereiken.
3. Verkoop van de woning. Kan een huis niet gewoon in natura verdeeld worden, wat bijna altijd zo is, dan volgt een verkoop. Dat is vaak een openbare verkoop, die tegenwoordig doorgaans online via Biddit verloopt. Partijen kunnen in de loop van de procedure ook nog akkoord gaan met een onderhandse verkoop.
4. Verdeling van de opbrengst. De notaris verrekent de lening, de kosten, eventuele vergoedingen en wat elke eigenaar heeft bijgedragen, en verdeelt het saldo.

Hoe een openbare verkoop als verkoper verloopt, leest u in ons artikel over een woning openbaar verkopen via Biddit.

Wat een procedure kost en waarom overleg loont

Een gerechtelijke verdeling heeft een prijs, ook als u gelijk krijgt. U betaalt advocaten, het ereloon van de notaris-vereffenaar en gerechtskosten. Een procedure duurt al snel maanden en soms jaren, en in die tijd blijven de lening, de verzekering en de onroerende voorheffing doorlopen. Een openbare verkoop haalt bovendien niet altijd de prijs die een goed begeleide onderhandse verkoop zou opleveren.

Voor de partij die weigert, is dat een sterk argument. Wie het risico van een gedwongen verkoop afweegt tegen een vrijwillige verkoop tegen marktprijs, kiest vaak alsnog voor een akkoord. Een duidelijk voorstel met een onderbouwde vraagprijs, een realistische planning en een makelaar die beide eigenaars vertrouwen, opent veel deuren. U kunt makelaars in uw regio vergelijken en samen kiezen wie de verkoop begeleidt.

Gaat het om een geërfde woning, lees dan ook moeten alle erfgenamen tekenen bij verkoop huis. Bent u gehuwd of wettelijk samenwonend en gaat u uit elkaar, dan vindt u meer in ons artikel over huis verkopen bij scheiding.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huis verkopen als de andere eigenaar niet wil tekenen?

De volledige woning verkopen kan alleen met de handtekening of volmacht van alle eigenaars. Weigert een mede-eigenaar, dan kunt u de rechtbank vragen de verdeling te bevelen. De rechter stelt dan een notaris aan, die de woning kan laten verkopen en de opbrengst verdeelt.

Kan een mede-eigenaar de verkoop voor altijd blokkeren?

Nee. In België kan niemand verplicht worden in onverdeeldheid te blijven. Elke mede-eigenaar kan de verdeling vragen, behalve als er een geldige schriftelijke afspraak bestaat om de verdeling tijdelijk uit te stellen.

Mag ik alleen mijn eigen aandeel verkopen?

Ja, uw onverdeeld aandeel mag u verkopen zonder toestemming van de andere eigenaar. In de praktijk zijn er weinig kopers voor een deel van een woning, en zij bieden meestal een stuk minder dan de evenredige marktwaarde.

Hoe lang duurt een gerechtelijke verdeling?

Dat hangt af van de rechtbank, de complexiteit van de rekeningen en de medewerking van de partijen. Reken op minstens enkele maanden, en bij zware conflicten op meer dan een jaar. Een akkoord tijdens de procedure kan die termijn sterk inkorten.

Tot slot

Een mede-eigenaar die niet wil verkopen, zet uw plannen op pauze, maar niet voorgoed. Begin met een gesprek op basis van objectieve cijfers, bekijk of uitkoop mogelijk is en schakel een bemiddelaar in als het vastloopt. De rechtbank is de laatste stap, niet de eerste. Een realistische waardering is in elk scenario het vertrekpunt: vraag een gratis schatting aan en vergelijk daarna gratis en vrijblijvend tot 3 BIV-erkende makelaars via ImmoMakelaarVergelijker.