Woning openbaar verkopen via Biddit: wat u als verkoper moet weten

Wie overweegt om een woning openbaar te verkopen via Biddit, kiest voor een andere route dan de klassieke verkoop met een makelaar. Biddit is het online veilingplatform van het Belgische notariaat: de notaris organiseert de verkoop, kandidaat-kopers bieden digitaal tegen elkaar op en de hoogste bieder koopt. Dat klinkt snel en eenvoudig, maar voor u als verkoper zijn er een paar dingen die u vooraf goed moet afwegen.

Dit artikel kijkt naar Biddit vanuit de verkoper. Zoekt u informatie als koper, lees dan onze gids over een woning kopen via veilingen in België.

Hoe een vrijwillige openbare verkoop via Biddit werkt

Bij een vrijwillige openbare verkoop kiest u zelf voor een veiling. Dat is iets anders dan een gedwongen verkoop, waarbij een schuldeiser de verkoop afdwingt.

Het verloop ziet er in grote lijnen zo uit. U stapt naar een notaris, die het dossier samenstelt: eigendomstitel, stedenbouwkundige inlichtingen, EPC, asbestattest, keuring van de elektriciteit en de andere verplichte documenten. Samen met de notaris bepaalt u de instelprijs, de prijs waarop het bieden start. De notaris stelt daarna de verkoopvoorwaarden op, die voor elke bieder gelijk zijn.

Vervolgens wordt de woning aangekondigd, op Biddit zelf en vaak ook op de gewone vastgoedportalen. Er worden bezoekmomenten gepland waarop geïnteresseerden de woning kunnen bekijken. Op een vooraf vastgelegde datum opent de online biedperiode. Kandidaten registreren zich op het platform, identificeren zich digitaal en brengen hun biedingen uit. Aan het einde van de biedperiode staat er een hoogste bod, en de notaris handelt de toewijzing af.

Wanneer een veiling voor een verkoper zinvol is

Een openbare verkoop werkt vooral goed in vier situaties.

Er is veel interesse te verwachten. Een woning op een gegeerde locatie, of een pand met een moeilijk te bepalen waarde, kan op een veiling meer opbrengen omdat kopers rechtstreeks tegen elkaar bieden. De markt zet de prijs, niet één onderhandeling met één kandidaat.

U wilt een vast tijdspad. Bij een veiling staat de einddatum vooraf vast. U weet wanneer het bieden stopt en binnen welke termijn de koper moet betalen. Bij een onderhandse verkoop kan een dossier maanden blijven liggen.

Er zijn meerdere eigenaars. Bij een erfenis of een scheiding is het soms moeilijk om het eens te raken over een prijs. Een transparante veiling waarbij de markt beslist, kan dan spanningen wegnemen.

Het pand is atypisch of heeft gebreken. Een woning die renovatie vraagt, trekt vaak investeerders en bouwers aan. Zij zijn gewend aan veilingen en bieden zonder opschortende voorwaarden.

Instelprijs en gunningsvoorbehoud: hoe u zich beschermt

De grootste zorg van verkopers is begrijpelijk: wat als de biedingen tegenvallen? Daar zijn twee instrumenten voor.

Het eerste is de instelprijs. Een lage instelprijs trekt meer bieders aan en zet het opbod sneller in gang. Een te hoge instelprijs schrikt kandidaten af, waardoor er soms helemaal niet geboden wordt. De instelprijs is dus geen minimumprijs die u ontvangt, maar een startpunt dat zo gekozen is dat er concurrentie ontstaat. Een realistische schatting van de marktwaarde is daarom het vertrekpunt. U kunt die laten maken door een vastgoedprofessional, of eerst een indicatie krijgen via een gratis schatting.

Het tweede instrument is het gunningsvoorbehoud. Bij een vrijwillige verkoop kunt u in de verkoopvoorwaarden laten opnemen dat u na het einde van de biedperiode nog beslist of u het hoogste bod aanvaardt. Ligt het hoogste bod onder wat u wilt ontvangen, dan kunt u weigeren en blijft u eigenaar. Bespreek met de notaris hoe dat voorbehoud precies geformuleerd wordt en binnen welke termijn u moet beslissen.

Weigert u, dan hebt u wel kosten gemaakt voor het dossier en de publiciteit. Die kosten blijven voor uw rekening.

Kosten en betaling bij een verkoop via Biddit

Bij een openbare verkoop betaalt de koper bovenop de toewijzingsprijs de kosten van de verkoop: registratierechten en de kosten van de notaris. Die kosten liggen bij een openbare verkoop hoger dan bij een gewone onderhandse verkoop. Ervaren bieders rekenen dat mee en bieden daardoor iets voorzichtiger. Houd daar rekening mee als u de opbrengst van een veiling vergelijkt met een vraagprijs bij een klassieke verkoop.

Als verkoper draagt u de kosten om de woning verkoopklaar te maken: de verplichte attesten, eventuele opmetingen, het doorhalen van een hypothecaire inschrijving en de publiciteit. Vraag uw notaris vooraf om een duidelijke raming, zodat u weet wat u netto overhoudt.

Een voordeel voor de verkoper is de zekerheid van de betaling. Het bod op een openbare verkoop is bindend en bevat geen opschortende voorwaarde voor een lening. De koper moet binnen de termijn uit de verkoopvoorwaarden betalen. Bij een onderhandse verkoop kan een verkoop nog afspringen als de koper geen financiering krijgt.

Biddit of een makelaar: de afweging

De vergelijking draait om prijs, tijd en begeleiding.

Bij een veiling bepaalt het moment van de biedperiode alles. Zijn er die week weinig geïnteresseerden, dan kan het hoogste bod lager uitvallen dan de waarde van de woning. Een makelaar kan daarentegen gericht zoeken naar kopers, bezichtigingen spreiden over een langere periode en onderhandelen met meerdere kandidaten. Hoe u zelf een bod beoordeelt, leest u in ons artikel over onderhandelen over een bod als verkoper.

Een makelaar neemt ook werk uit handen dat bij een veiling grotendeels bij u blijft: foto's, presentatie, het opvolgen van kandidaten en het voorbereiden van de bezoekmomenten. Daar staat een commissie tegenover. Bij een notariële veiling betaalt u geen makelaarscommissie, maar wel de kosten van de verkoop zelf.

Sommige verkopers kiezen eerst voor een klassieke verkoop en schakelen pas over op een veiling als de woning lang te koop blijft. Anderen starten meteen met een veiling omdat ze een vaste einddatum willen. Het hangt af van uw woning, uw tijdspad en hoeveel zekerheid u wilt over de minimale opbrengst.

Twijfelt u, laat dan een paar makelaars uit uw regio hun aanpak en hun inschatting van de verkoopprijs toelichten. Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u gratis en vrijblijvend makelaars vergelijken: u krijgt contact met maximaal drie erkende makelaars uit uw buurt.

Zo bereidt u een openbare verkoop goed voor

Kiest u voor Biddit, dan bepaalt de voorbereiding voor een groot deel het resultaat. Een paar praktische punten:

• Kies een notaris met ervaring in openbare verkopen. Vraag hoeveel online veilingen het kantoor begeleidt en hoe het de publiciteit aanpakt.
• Zorg dat het dossier volledig is vóór de aankondiging. Bieders haken af bij onduidelijkheid over stedenbouw, erfdienstbaarheden of ontbrekende attesten.
• Maak de woning toonbaar. Ook bij een veiling beslissen kopers op basis van wat ze zien tijdens de bezoekmomenten. Goede foto's en een opgeruimde woning verhogen het aantal bieders.
• Plan voldoende bezoekmomenten. Hoe meer mensen de woning bekijken, hoe groter de kans op een levendig opbod.
• Bepaal vooraf uw ondergrens. Weet welk bedrag u minimaal wilt ontvangen, zodat u bij een gunningsvoorbehoud snel en rustig kunt beslissen.

Tot slot

Een woning openbaar verkopen via Biddit geeft u een vast tijdspad, een transparante prijsvorming en een bindend bod zonder financieringsvoorwaarde. Daar staat tegenover dat de opbrengst afhangt van de interesse tijdens één biedperiode, en dat u een groot deel van de presentatie zelf moet regelen.

Wilt u weten wat een verkoop met een makelaar zou opleveren voor u een keuze maakt? Begin met een gratis schatting van uw woning en vergelijk daarna erkende makelaars in uw regio.