Woning verkopen aan de gemeente: hoe werkt het en welke prijs krijgt u?

Wilt u uw woning verkopen aan de gemeente, of heeft de gemeente zelf interesse getoond in uw huis of grond? Dan verloopt de verkoop anders dan op de vrije markt. Er is geen biedingsronde, de prijs steunt op een officiële schatting en de gemeenteraad beslist. Hieronder leest u hoe zo'n vrijwillige verkoop stap voor stap verloopt, waar u op let en hoe u nagaat of het bod klopt.

Waarom een gemeente een woning koopt

Gemeenten kopen vastgoed voor heel uiteenlopende projecten. Denk aan een nieuw plein of park in de dorpskern, een school of kinderopvang, extra parkeerplaatsen, een fietspad, de herinrichting van een kruispunt of sociale woningen in samenwerking met een woonmaatschappij. Soms gaat het om één perceel dat een groter project afrondt, soms om een hele rij huizen in een zone die de gemeente wil vernieuwen.

Dit artikel gaat over een vrijwillige verkoop: u beslist zelf of u verkoopt en aan welke voorwaarden. Een overheid kan langs twee andere wegen aan een woning komen. Bij een voorkooprecht mag de overheid als eerste kopen wanneer u toch al aan een andere koper verkoopt. Meer daarover leest u in ons artikel wat is het voorkooprecht bij vastgoed. Bij een onteigening kan de overheid voor een project van algemeen nut uw eigendom ook tegen uw wil verwerven, tegen een vergoeding. Dat traject bespreken we in ons artikel over onteigening van uw woning en de vergoeding.

Een minnelijk aanbod van de gemeente kan wel de eerste stap zijn van een latere onteigening. Vraag daarom altijd of er voor uw perceel al een ruimtelijk plan, een projectbeslissing of een onteigeningsplan bestaat. Dat bepaalt hoeveel onderhandelingsruimte u in werkelijkheid hebt.

Hoe verloopt een verkoop aan de gemeente?

Het initiatief kan van de gemeente komen, maar u kunt ook zelf uw woning aanbieden aan de dienst patrimonium of vastgoed van uw gemeente. De gemeente is niet verplicht om op uw aanbod in te gaan. Toont ze interesse, dan volgt meestal dit traject:

• Schatting. De gemeente laat de waarde bepalen door een onafhankelijke schatter, zoals een landmeter-expert, een notaris of in Vlaanderen de Afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst. Dat schattingsverslag is de basis van het bod.
• Onderhandeling. U bespreekt de prijs, de datum waarop u de woning vrijmaakt, wat er gebeurt met eventuele huurders en of u nog een tijd mag blijven wonen.
• Beslissing. De aankoop moet worden goedgekeurd door de gemeenteraad, of door het college van burgemeester en schepenen als de gemeenteraad die bevoegdheid heeft gedelegeerd. Pas na die beslissing is de gemeente gebonden. Een mondeling akkoord met een ambtenaar of schepen is dus nog geen verkoop.
• Akte. De verkoop wordt vastgelegd in een notariële akte of in een administratieve akte, verleden door een daartoe bevoegde overheidsdienst. Beide hebben dezelfde rechtskracht.
• Betaling. De prijs wordt na de akte betaald. Laat de betalingstermijn uitdrukkelijk in de akte opnemen.

Reken op meerdere maanden van eerste contact tot akte. De gemeenteraad vergadert meestal maandelijks en de aankoop moet in het budget passen.

Welke prijs mag u verwachten?

Een gemeente betaalt in principe de geschatte waarde. Een lokaal bestuur gaat om met publiek geld en moet een prijs boven de schatting kunnen verantwoorden. Veel ruimte boven het schattingsverslag is er daarom meestal niet. Dat betekent niet dat het eerste bod vastligt. Een schatting kan steunen op verouderde vergelijkingspunten, een recente renovatie missen of de energieprestatie verkeerd inschatten.

Vraag daarom om het schattingsverslag in te kijken en controleer de vergelijkbare verkopen waarop het steunt. Laat uw woning daarnaast zelf schatten. Een lokale makelaar kent de recente verkopen in uw straat vaak beter dan een schatter die een hele regio bedient. Een gratis schatting van uw woning geeft u een eerste idee. Wilt u het verslag van de gemeente inhoudelijk weerleggen, dan hebt u een schatting ter plaatse nodig.

Is het verschil groot, doe dan een schriftelijk tegenvoorstel en voeg uw eigen schatting toe. De gemeente kan dan een bijkomende schatting laten uitvoeren.

Verkopen aan de gemeente of op de vrije markt?

Een verkoop aan de gemeente heeft duidelijke voordelen. U hoeft geen bezoeken te organiseren en geen advertentie te laten maken. De koper heeft geen hypotheek nodig, dus er is geen risico dat de verkoop afspringt op een geweigerde lening. Zoals bij elke verkoop draagt de koper de kosten van de akte.

Er zijn ook nadelen. Er is geen concurrentie, dus de prijs blijft gebonden aan de schatting. De besluitvorming is traag, en een gewijzigd budget of een nieuwe beleidsploeg na verkiezingen kan een dossier vertragen of stilleggen.

Twijfelt u, leg beide opties dan naast elkaar. Vraag aan een paar makelaars wat uw woning op de markt zou opbrengen en hoe lang de verkoop zou duren. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u tot 3 lokale makelaars, gratis en vrijblijvend. Met die cijfers onderhandelt u sterker, ook met de gemeente.

Welke documenten en verplichtingen blijven gelden?

Ook als de koper een overheid is, blijft u verkoper met de gewone verplichtingen. In Vlaanderen hebt u onder meer een EPC, een bodemattest van OVAM en, voor een gebouw van vóór 2001, een asbestattest nodig. Daarnaast komen de keuring van de elektrische installatie en de stedenbouwkundige inlichtingen aan bod. In Brussel en Wallonië gelden vergelijkbare documenten met eigen regels. Vraag de gemeente of de notaris tijdig welke stukken zij verwachten.

Rust er nog een hypotheek op de woning, dan wordt die bij de akte uit de verkoopprijs afgelost en laat de notaris de inschrijving doorhalen. Verhuurt u de woning, dan neemt de gemeente als nieuwe eigenaar in principe de lopende huurovereenkomst over. Bespreek vooraf wat de gemeente met de huurder van plan is.

Voor de belastingen gelden dezelfde regels als bij elke verkoop. Voor uw eigen woning is een meerwaarde meestal niet belast, maar voor een tweede woning of een bouwgrond die u nog niet lang bezit, kan dat anders liggen. Meer daarover leest u in ons artikel over de meerwaardebelasting bij de verkoop van een woning. Laat uw situatie bevestigen door uw boekhouder of de FOD Financiën voor u tekent.

Tips voor een vlot dossier

• Vraag elke toezegging schriftelijk. Een mail van de dienst patrimonium is nog geen beslissing van de gemeenteraad, maar wel een spoor van wat er besproken is.
• Vraag naar de planning: wanneer komt het dossier op de agenda van het college en de gemeenteraad, en is er budget voorzien?
• Onderhandel ook over andere voorwaarden dan de prijs: de datum waarop u vertrekt, de verhuiskosten, de toestand waarin u de woning achterlaat en wat er met de tuin of bijgebouwen gebeurt.
• Laat de ontwerpakte nalezen. Werkt de gemeente met een administratieve akte, dan kunt u op eigen kosten een notaris vragen om mee te kijken.

Wie de marktwaarde van zijn woning kent, staat sterker in elk gesprek. Vergelijk makelaars in uw regio en vraag een onderbouwde waardebepaling voor u op het bod van de gemeente ingaat.

Tot slot

Een woning verkopen aan de gemeente is een vrijwillige verkoop met eigen spelregels. De prijs steunt op een schatting, de gemeenteraad beslist en de akte kan bij een notaris of als administratieve akte worden verleden. Controleer het schattingsverslag, laat uw woning zelf schatten en hou rekening met de trage besluitvorming. Zo verkoopt u met zekerheid, zonder te veel prijs in te leveren.