Onafgewerkte woning verkopen: afwerken of verkopen zoals ze is?

Een onafgewerkte woning verkopen is perfect mogelijk, maar het vraagt een andere aanpak dan de verkoop van een instapklaar huis. Misschien liep een verbouwing uit, veranderde uw gezinssituatie of raakte het budget op. Kopers zien in zo'n woning vooral risico en werk. In dit artikel leest u wanneer afwerken loont, welke papieren de notaris zal vragen en hoe u tot een prijs komt die kopers serieus nemen.

Wanneer noemen we een woning onafgewerkt?

Het begrip dekt een brede lading. Aan de ene kant staat de casco woning: ruwbouw, dak en ramen zijn klaar, maar binnen ontbreken leidingen, pleisterwerk, keuken en badkamer. Aan de andere kant staat de woning die bijna klaar is, waar enkel nog vloeren, schilderwerk of een terras op de planning stonden. Daartussen zitten de vele huizen waar een verbouwing halverwege is stilgevallen.

Voor de verkoop maakt dat verschil veel uit. Hoe groter het deel dat nog moet gebeuren, hoe kleiner de groep kopers. Een gezin dat snel wil verhuizen, haakt af bij een casco woning. Wie wel geïnteresseerd is, is vaak een koper met renovatie-ervaring, een aannemer of een investeerder. Die rekent scherp en koopt de onzekerheid niet tegen de volle prijs. Breng daarom eerst nauwkeurig in kaart wat af is, wat half af is en wat nog volledig moet gebeuren. Die lijst gebruikt u later in elke stap van de verkoop.

Afwerken of verkopen zoals de woning is?

De eerste vraag is meestal of u de werken nog afrondt. Er is geen vast antwoord, maar een paar vragen helpen u kiezen.

Brengt de afwerking meer op dan ze kost? Laat voor de resterende werken een of twee offertes opmaken. Vergelijk die kostprijs met het verschil tussen de waarde in huidige staat en de waarde na afwerking. Ligt de meerwaarde nauwelijks boven de kost, dan wint u weinig en verliest u wel tijd.

Hebt u de tijd en het geld om de werken te dragen? Een woning die leegstaat tijdens werken kost geld: lening, verzekering, onroerende voorheffing en energie lopen gewoon door. Wie al elders woont, betaalt dubbel.

Is de afwerking smaakgevoelig? Een keuken, badkamer of vloer kiest elke koper liefst zelf. Technische werken zoals dak, isolatie en elektriciteit verhogen de waarde meestal wel, omdat kopers die moeilijk zelf kunnen inschatten.

Een tussenweg is vaak het verstandigst: werk af wat technisch of veiligheidshalve nodig is, en laat de afwerking aan de koper. Bij een woning met een zwak energielabel speelt dezelfde afweging, die we uitgebreider bespreken in ons artikel over een huis verkopen met een slecht EPC-label.

Vergunningen en het postinterventiedossier

Bij een woning in verbouwing kijkt de notaris extra naar de stedenbouwkundige situatie. Vergunningsplichtige werken zoals een uitbreiding, een nieuwe dakvorm of het wijzigen van het aantal woongelegenheden moeten vergund zijn. In Vlaanderen gaat het om een omgevingsvergunning. Werkt u met een vergunning, controleer dan of die nog geldig is. Een vergunning kan vervallen als de werken niet tijdig starten of te lang stilliggen. Uw gemeente kan bevestigen wat de huidige status is.

Wordt de woning verkocht met een vergunning waarvan de werken nog lopen, dan moet de koper weten wat er vergund is en wat hij nog moet uitvoeren. Leg de plannen en de vergunning dus bij het verkoopdossier. Werd er gebouwd zonder vergunning, lees dan eerst ons artikel over een huis verkopen zonder stedenbouwkundige vergunning, want dat vraagt een eigen aanpak.

Een tweede document dat vaak vergeten wordt, is het postinterventiedossier. Dat dossier bundelt de technische informatie over werken die door aannemers werden uitgevoerd: gebruikte materialen, plannen van leidingen en aandachtspunten voor later onderhoud. Bij een verkoop moet het aan de koper worden overgedragen, en de notaris vermeldt dat in de akte. Vraag het tijdig op bij de veiligheidscoördinator van uw werf, ook al zijn de werken niet af.

Attesten: EPC, elektriciteit en wat de koper overneemt

Ook een onafgewerkte woning heeft de gewone verkoopattesten nodig. Een energieprestatiecertificaat is verplicht zodra u de woning te koop aanbiedt. Bij een woning in werken valt het label vaak laag uit, omdat de energiedeskundige enkel rekening houdt met wat er nu effectief aanwezig is. In Vlaanderen moet een koper van een woning met een zwak label bovendien binnen een bepaalde termijn renoveren. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap publiceert de actuele regels. Dat weegt mee in wat kopers willen betalen.

Voor de elektrische installatie is een keuringsverslag nodig. Is de installatie nog niet af of niet conform, dan krijgt de koper een termijn om ze in orde te brengen. In een woning die toch volledig vernieuwd wordt, is een negatief verslag geen ramp, op voorwaarde dat u het vooraf meldt.

Wees eerlijk over wat u weet. Een koper van een onafgewerkte woning aanvaardt veel, maar niet dat hij pas na de aankoop merkt dat er vocht in de kelder zit of dat een draagmuur zonder studie werd weggenomen. Wat u verzwijgt, kan later als verborgen gebrek gelden. In ons artikel over verborgen gebreken bij de verkoop van een woning leest u hoe ver uw aansprakelijkheid reikt.

De juiste prijs en kopers overtuigen

De prijs van een onafgewerkte woning is meestal niet de waarde na afwerking min de kostprijs van de werken. Kopers rekenen ook een marge voor risico, voor hun eigen tijd en voor de onzekerheid over wat ze nog zullen tegenkomen. Hoe beter u die onzekerheid wegneemt, hoe kleiner die marge.

Dat doet u met een duidelijk dossier: een lijst van de uitgevoerde werken met facturen, de plannen, de vergunning, de offertes voor de resterende werken en foto's van verborgen delen zoals leidingen en isolatie voor ze werden afgedekt. Een koper die ziet wat er in de muren zit, durft meer te bieden.

Houd er ook rekening mee dat de financiering voor kopers moeilijker kan zijn. Een bank leent op basis van de waarde van de woning en vraagt bij grote werken vaak een raming of een renovatiekrediet. Een koper die dat vooraf weet, plant beter en haakt minder snel af na het compromis.

Begin met een realistisch beeld van de huidige waarde. Een gratis schatting van uw woning geeft u een eerste vertrekpunt. Een makelaar die regelmatig woningen in renovatie verkoopt, kent daarnaast het profiel van kopers die zulke panden zoeken en weet hoe u de woning het best presenteert. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u vrijblijvend tot drie erkende makelaars in uw regio.

Samengevat

Een onafgewerkte woning verkopen lukt het best met een duidelijk beeld van wat af is en wat niet. Reken uit of afwerken loont, werk het technische en veiligheidsgevoelige deel liefst af en laat de smaakkeuzes aan de koper. Zorg dat de vergunning, het postinterventiedossier en de attesten in orde zijn en meld wat u weet over de staat van de woning. Zo verkleint u de risicomarge die kopers inrekenen. Wilt u weten hoe een makelaar uw woning zou aanpakken, vergelijk dan gratis makelaars bij u in de buurt.