Huis verkopen bij faillissement: wat gebeurt er met uw woning als ondernemer?

Wie als zelfstandige of zaakvoerder met een huis verkopen bij faillissement te maken krijgt, staat voor een andere procedure dan een particulier met schulden. Een faillissement loopt via de ondernemingsrechtbank en een curator, niet via een schuldbemiddelaar. In dit artikel leest u wanneer uw woning in het faillissement valt, wie dan verkoopt, hoe u uw gezinswoning vooraf kunt beschermen en wat u zelf nog kunt doen zolang u niet failliet bent.

Faillissement of collectieve schuldenregeling: wat geldt voor u?

In België bestaan twee aparte procedures voor wie zijn schulden niet meer kan betalen. De collectieve schuldenregeling is bedoeld voor particulieren die geen onderneming zijn. Een faillissement geldt voor ondernemingen. Sinds de hervorming van het insolventierecht, opgenomen in Boek XX van het Wetboek van economisch recht, vallen daar ook natuurlijke personen onder die zelfstandig een beroep uitoefenen: eenmanszaken, vrije beroepen en zelfstandige bestuurders.

Het verschil is belangrijk voor uw woning. In een collectieve schuldenregeling blijft u eigenaar en verkoopt u met toestemming van de rechter, samen met de schuldbemiddelaar. Hoe dat verloopt, leest u in ons artikel over een woning verkopen in collectieve schuldenregeling. Bij een faillissement neemt een curator het beheer van uw vermogen over. Dat verandert wie beslist over de verkoop.

Gaat het om het faillissement van een vennootschap, bijvoorbeeld een BV waarvan u zaakvoerder bent, dan is de situatie weer anders. De vennootschap heeft een eigen vermogen. Uw privéwoning valt dan in principe buiten het faillissement, tenzij u zich persoonlijk borg hebt gesteld of als bestuurder aansprakelijk wordt gesteld.

Wanneer valt uw woning in het faillissement?

Wordt u als natuurlijke persoon-ondernemer failliet verklaard, dan verliest u vanaf het vonnis het beheer over uw goederen. Dat heet de buitenbezitstelling. Alles wat u bezit, inclusief uw woning, gaat in principe naar de boedel die de curator beheert voor de schuldeisers.

Er zijn uitzonderingen. Bepaalde goederen zijn wettelijk onbeslagbaar, en een gezinswoning waarvoor u tijdig een verklaring van onbeslagbaarheid hebt laten registreren, kan buiten bereik blijven van de schuldeisers die door die verklaring gedekt zijn. Daarnaast speelt de huwelijksregeling mee. Is de woning gemeenschappelijk eigendom van u en uw partner, of mede-eigendom met iemand anders, dan valt in de regel alleen uw aandeel in de boedel. De curator kan dan de verdeling vragen, wat in de praktijk vaak toch tot een verkoop van de hele woning leidt.

Bij een vennootschap is de vraag eenvoudiger: staat de woning op naam van de vennootschap, dan hoort ze bij de boedel. Staat ze op uw eigen naam, dan blijft ze erbuiten, behalve als een schuldeiser u persoonlijk kan aanspreken.

Wie verkoopt de woning en hoe?

Valt de woning in de boedel, dan verkoopt de curator, niet u. De curator heeft daarvoor de toestemming nodig van de rechter-commissaris of de ondernemingsrechtbank. U kunt als gefailleerde dus zelf geen makelaar aanstellen, geen bod aanvaarden en geen compromis tekenen.

De verkoop kan openbaar gebeuren via een notaris, tegenwoordig meestal online via Biddit. Hoe zo'n veiling verloopt, leest u in ons artikel over openbaar verkopen via Biddit als verkoper. De rechtbank kan ook een onderhandse verkoop toestaan wanneer dat een betere prijs belooft. Het is de curator die beslist of een makelaar wordt ingeschakeld.

De opbrengst gaat naar de boedel. Eerst worden de schuldeisers met een hypotheek of voorrecht op de woning betaald, meestal de bank van uw woonkrediet. Wat overblijft, wordt verdeeld volgens de wettelijke rangorde. Meer over het aflossen van een lopende lening bij verkoop vindt u in ons artikel over een huis verkopen met een lopende hypotheek.

Uw gezinswoning vooraf beschermen

Zelfstandigen kunnen bij een notaris een verklaring van onbeslagbaarheid afleggen voor hun gezinswoning. Na registratie kunnen schuldeisers voor beroepsschulden die later ontstaan, die woning niet meer laten verkopen. De bescherming werkt dus alleen naar de toekomst: schulden die al bestonden voordat de verklaring geregistreerd werd, blijven de woning raken. Privéschulden en schulden tegenover schuldeisers die niet onder de regeling vallen, worden niet tegengehouden.

Welke goederen precies onder de verklaring kunnen vallen en wat ze kost, legt een notaris u het best uit. Wacht er niet mee tot de problemen er zijn. Hoe vroeger de verklaring er is, hoe meer schulden ze afschermt.

Hoort u ook over kwijtschelding? Dat is iets anders. Een failliete natuurlijke persoon kan kwijtschelding vragen van de schulden die na de afsluiting van het faillissement overblijven. Dat geeft een nieuwe start, maar het houdt de curator niet tegen om de woning tijdens het faillissement te verkopen.

Zelf verkopen voordat het zover komt

Staat uw onderneming onder druk maar bent u nog niet failliet, dan bent u nog vrij om uw woning te verkopen. Soms is dat de verstandigste keuze: een goed voorbereide verkoop levert meestal meer op dan een veiling onder tijdsdruk, en met de opbrengst kunt u schulden afbetalen voor ze verder oplopen. Een gratis schatting van uw woning geeft u een eerste beeld van wat haalbaar is.

Let wel op de prijs en de timing. Een verkoop kort voor een faillissement kan later door de curator worden onderzocht. Rechtshandelingen in de zogenaamde verdachte periode, of verkopen ver onder de marktwaarde die schuldeisers benadelen, kunnen niet tegenwerpelijk worden verklaard aan de boedel. Een verkoop aan familie tegen een vriendenprijs is daarom riskant. Een marktconforme prijs, onderbouwd met een schatting door een erkende makelaar en vastgelegd bij de notaris, is uw beste bescherming.

Wilt u snel en correct verkopen, dan helpt een makelaar die de lokale markt kent. Via makelaars vergelijken ontvangt u kosteloos voorstellen van maximaal drie erkende makelaars uit uw regio. Overweeg naast een verkoop ook een gerechtelijke reorganisatie: daarmee kan een levensvatbare onderneming tijdelijk bescherming krijgen tegen haar schuldeisers.

Wat als uw partner of mede-eigenaar failliet gaat?

Bent u zelf geen ondernemer, maar uw partner wel, dan raakt het faillissement u ook. Bent u gehuwd onder het wettelijk stelsel, dan kan het gemeenschappelijk vermogen worden aangesproken voor bepaalde schulden van uw partner. Bent u ongehuwd of gehuwd met scheiding van goederen, dan valt meestal alleen het aandeel van uw partner in de boedel. U blijft eigenaar van uw deel, maar de curator kan de verdeling vragen.

In zo'n situatie kunt u met de curator onderhandelen over het overnemen van het aandeel van uw partner, of samen kiezen voor een onderhandse verkoop van de hele woning. Een realistische waardebepaling is dan het vertrekpunt van elk gesprek. Wilt u verkopen en uw deel van de opbrengst veiligstellen, vergelijk dan makelaars in uw buurt en laat de verkoop opvolgen door uw notaris.

Tot slot

Bij een faillissement beslist niet langer u, maar de curator over de verkoop van uw woning, onder toezicht van de ondernemingsrechtbank. Uw ruimte om zelf te handelen ligt vooral vóór het faillissement: een tijdige verklaring van onbeslagbaarheid, of een eerlijke verkoop tegen marktwaarde. Laat u in elk geval bijstaan door een advocaat gespecialiseerd in insolventierecht en door uw notaris, zeker als uw woning op het spel staat.