Huis verkopen met een lopende hypotheek: zo werkt de aflossing

Huis verkopen met een lopende hypotheek: zo werkt de aflossing

Een huis verkopen met een lopende hypotheek kan in België zonder probleem: de notaris lost uw woonlening af met de verkoopprijs op de dag van de akte. U hoeft de lening dus niet vooraf zelf terug te betalen. Wel betaalt u meestal een wederbeleggingsvergoeding en de kosten van de handlichting. In dit artikel leest u hoe dat concreet verloopt en waar u als verkoper op let.

Wat gebeurt er met uw lening als u verkoopt?

Een koper verwerft uw woning altijd vrij en onbelast. De hypotheek die uw bank op de woning heeft, moet dus verdwijnen voor of op het moment dat de eigendom overgaat. In de praktijk regelt de notaris dat voor u.

Na het ondertekenen van het compromis vraagt de notaris bij uw bank het exacte bedrag op dat nog openstaat op de geplande datum van de akte. Dat bedrag bevat het resterende kapitaal, de verlopen interesten tot die dag en de vergoeding voor vervroegde terugbetaling. Op de dag van de akte stort de koper (of zijn bank) de koopprijs op de derdenrekening van de notaris. De notaris betaalt daarmee eerst uw bank terug en stort het saldo daarna aan u.

U hoeft uw bank dus niet zelf op te zeggen. Laat de notaris en de bank wel tijdig weten wie uw dossierbeheerder is, zodat de aflossingsopgave op tijd klaar is. Een correcte vraagprijs helpt hier ook: hoe beter die aansluit bij de markt, hoe kleiner de kans op een tekort. Een gratis schatting geeft u vooraf een realistisch vertrekpunt.

Wat kost het om uw hypotheek vervroegd af te lossen?

Bij een hypothecair krediet voor een woning mag de bank een wederbeleggingsvergoeding vragen wanneer u vroeger aflost dan gepland. Voor consumentenkredieten is die vergoeding wettelijk begrensd tot maximaal drie maanden interest op het kapitaal dat u vervroegd terugbetaalt, berekend aan de rentevoet van uw lening. Die regel staat in Boek VII van het Wetboek van economisch recht.

Een voorbeeld van het mechanisme: staat er nog 150.000 euro open aan 3% per jaar, dan bedraagt drie maanden interest ongeveer 1.125 euro. Uw eigen bedrag hangt af van uw rentevoet en het openstaande kapitaal. Uw bank bezorgt het exacte cijfer in de aflossingsopgave.

Daarnaast zijn er de kosten van de handlichting, de akte waarmee de hypothecaire inschrijving officieel wordt doorgehaald. Die kosten bestaan uit het ereloon van de notaris en administratieve retributies, en ze staan als aparte lijn op de afrekening van de notaris. Vraag uw notaris vooraf om een raming, want de bedragen worden periodiek aangepast. Een overzicht van alle andere posten vindt u in ons artikel over de kosten bij de verkoop van een woning. Wie niet verkoopt maar gewoon vroeger wil aflossen, leest meer in hypotheek vervroegd aflossen.

Hoe verloopt de handlichting stap voor stap?

1. Compromis ondertekend. Uw makelaar of de koper bezorgt het compromis aan de notaris, die het dossier opent.
2. Hypothecaire opzoeking. De notaris controleert welke inschrijvingen op uw woning rusten. Soms staan er meer dan u verwacht, bijvoorbeeld een oude lening of een hypothecair mandaat.
3. Aflossingsopgave van de bank. De bank bezorgt het bedrag dat op de aktedatum nodig is om alles af te lossen.
4. Akte en betaling. Op de dag van de akte betaalt de notaris de bank terug met de koopprijs.
5. Doorhaling. Na de betaling geeft de bank toestemming om de inschrijving te schrappen. De notaris regelt de doorhaling in het hypotheekregister. Een hypothecair mandaat laat de bank eveneens vallen.

Voor u merkt u daar weinig van. Het enige wat u doet, is de gegevens van uw lening en uw bank doorgeven en de afrekening van de notaris nakijken.

Wat als de verkoopprijs lager is dan uw openstaande lening?

Dit heet een restschuld. Zolang de bank niet volledig is terugbetaald, geeft ze geen toestemming voor de handlichting, en zonder handlichting kan de verkoop niet vrij en onbelast doorgaan. U moet het verschil dan zelf bijleggen op de dag van de akte, uit spaargeld of een andere bron.

Lukt dat niet, neem dan zo vroeg mogelijk contact op met uw bank, nog voor u een compromis tekent. Banken zijn soms bereid een oplossing te zoeken, zoals een afbetalingsplan voor het tekort, maar daar hebt u geen recht op. Een restschuld komt vooral voor bij recent gekochte woningen, kort na een herfinanciering of bij een lening die bijna het volledige aankoopbedrag dekte.

Een goede makelaar kijkt samen met u naar de marktwaarde voor u een vraagprijs vastlegt. Via ImmoMakelaarVergelijker vraagt u gratis voorstellen van maximaal drie BIV-erkende makelaars uit uw regio en legt u hun inschatting naast elkaar.

Waar let u op bij uw verzekeringen en een nieuwe aankoop?

Met de aflossing van de lening vervalt ook het doel van uw schuldsaldoverzekering. Vraag uw verzekeraar hoe de polis afloopt en of er een deel van de premie terugkomt, vooral als u met een eenmalige premie werkte. Uw woningverzekering stopt pas als u de verzekeraar laat weten dat de woning verkocht is. Doe dat pas na de akte, want tot dan draagt u het risico.

Koopt u een nieuwe woning voor de oude verkocht is? Dan kan een overbruggingskrediet het gat tussen beide transacties overbruggen. Sommige banken laten u ook uw bestaande lening overdragen naar een nieuwe woning, zodat u geen wederbeleggingsvergoeding betaalt. Meer daarover leest u in hypotheek meenemen naar een nieuwe woning. Bespreek beide opties met uw bank voor u een bod doet op een andere woning.

Veelgestelde vragen over verkopen met een lopende hypotheek

Mag ik mijn huis verkopen als de hypotheek nog niet is afbetaald?

Ja. In België mag u een woning met een lopende hypotheek gewoon verkopen. De notaris lost de lening af met de koopprijs op de dag van de akte en stort alleen het saldo aan u. U hoeft de bank vooraf geen toestemming te vragen om te verkopen.

Hoeveel bedraagt de wederbeleggingsvergoeding bij verkoop?

Bij een hypothecair krediet voor een woning is de wederbeleggingsvergoeding wettelijk begrensd tot maximaal drie maanden interest op het vervroegd terugbetaalde kapitaal. Het exacte bedrag hangt af van uw rentevoet en uw openstaande kapitaal en staat in de aflossingsopgave van uw bank.

Wie regelt de handlichting van de hypotheek?

De notaris die de verkoopakte opmaakt. Hij vraagt de aflossingsopgave op bij uw bank, betaalt de bank terug met de koopprijs en laat daarna de hypothecaire inschrijving doorhalen. De kosten daarvan staan op de afrekening van de notaris.

Wat gebeurt er als mijn verkoopprijs de lening niet dekt?

Dan moet u het tekort zelf bijleggen op de dag van de akte, want de bank geeft pas toestemming voor de handlichting als alles is terugbetaald. Neem bij een verwachte restschuld contact op met uw bank voor u een compromis ondertekent.

Tot slot

Een lopende hypotheek staat een verkoop niet in de weg. De notaris lost de lening af, u betaalt de wederbeleggingsvergoeding en de handlichting, en u ontvangt het saldo. Het echte risico zit in een vraagprijs die niet klopt. Begin daarom met een gratis schatting en vergelijk daarna gratis en vrijblijvend maximaal drie BIV-erkende makelaars via ImmoMakelaarVergelijker.