Rioolkeuring bij verkoop woning: wat u als verkoper in Vlaanderen moet regelen

Wie in Vlaanderen een woning verkoopt, heeft sinds 1 juli 2025 een extra document nodig: de rioolkeuring bij verkoop van een woning, officieel de keuring van de private waterafvoer. Een gecertificeerde keurder controleert dan of regenwater en afvalwater correct worden afgevoerd. In dit artikel leest u wanneer de keuring verplicht is, hoe ze verloopt, wat een negatief attest betekent en hoe u ze inplant zonder vertraging. Brussel en Wallonië hebben hun eigen regels.

Wat is de rioolkeuring en waarom bestaat ze?

De private waterafvoer is alles wat op uw eigen perceel ligt: de leidingen van keuken, badkamer en toilet, de afvoer van dakgoten en verhardingen, eventuele putten en de aansluiting op de straatriolering. In veel straten ligt intussen een gescheiden stelsel, met een leiding voor afvalwater en een aparte leiding of gracht voor regenwater. Dat werkt alleen als elke woning daar ook correct op aansluit. Een foutieve aansluiting stuurt proper regenwater naar de waterzuivering, of vuil water naar een beek.

De keuring is in Vlaanderen geregeld via het Algemeen Waterverkoopreglement. Ze bestond al bij nieuwe aansluitingen en na afkoppelingswerken. Sinds 1 juli 2025 geldt ze ook bij de verkoop van een woning. Het doel is tweeledig: de koper weet in welke staat de afvoer is, en foute aansluitingen verdwijnen stap voor stap. Voor u als verkoper is het vooral een document dat klaar moet liggen tegen de ondertekening, net als het asbestattest of de keuring van de elektrische installatie.

Wanneer is de keuring verplicht bij verkoop?

De plicht geldt bij de verkoop van een gebouw in Vlaanderen dat aangesloten is op het openbare afvoernet. Voor een klassieke eengezinswoning is het eenvoudig: u hebt een keuringsattest nodig. Bij appartementen, gebouwen met meerdere wooneenheden en woningen zonder aansluiting, bijvoorbeeld met een septische put of een individuele zuiveringsinstallatie in een gebied zonder riolering, liggen de regels anders. Vraag in dat geval bij uw rioolbeheerder na wat precies gekeurd moet worden.

Uw rioolbeheerder is de organisatie die in uw gemeente de riolering beheert. Dat is soms de gemeente zelf, vaak een waterbedrijf of een intercommunale. U vindt de naam op uw waterfactuur of op de website van uw gemeente. Bestaat er al een attest, bijvoorbeeld omdat u recent afkoppelingswerken liet uitvoeren, dan kan dat mogelijk volstaan. Een attest heeft wel een beperkte geldigheidsduur en verliest zijn waarde als u nadien iets aan de afvoer verandert. Controleer dus de datum en de vermeldingen voor u het aan de notaris bezorgt. Een overzicht van alle papieren vindt u in het artikel over welke documenten u nodig hebt bij de verkoop van uw woning.

Hoe verloopt een rioolkeuring?

U kiest zelf een gecertificeerde keurder. Uw rioolbeheerder kan u doorverwijzen naar de lijst van erkende keurders. De keurder komt ter plaatse en volgt de leidingen van de afvoerpunten tot aan de aansluiting op de straat. Daarvoor moeten de deksels van putten en toezichtsputjes bereikbaar zijn. Vaak wordt met kleurstof of een camera gewerkt om na te gaan welk water waarheen loopt.

Gecontroleerd wordt onder meer of regenwater en afvalwater gescheiden blijven waar dat moet, of er een regenwaterput of infiltratievoorziening aanwezig is, of er nergens regenwater op de afvalwaterleiding uitkomt en omgekeerd, en of de aansluiting op de openbare riolering in orde is. Bij een woning met een septische put of zuiveringsinstallatie wordt ook die bekeken.

Enkele praktische tips: zorg dat de keurder in alle ruimtes, de kelder en de tuin kan, leg plannen van vroegere werken klaar en vermeld verbouwingen die u kent. Hoe beter de keurder de afvoer kan volgen, hoe kleiner de kans op een onvolledig attest. De prijs verschilt per keurder en per woning, dus vraag vooraf een offerte. Wat alle attesten samen kosten, leest u in kosten attesten verkoop huis.

Wat als het attest negatief is?

Een negatief attest betekent dat de afvoer niet conform is. Dat komt vaak voor bij oudere woningen, waar regenwater en afvalwater samen in één leiding lopen terwijl de straat al een gescheiden stelsel heeft. Een negatief attest verhindert de verkoop niet. Het informeert de koper over de staat van de afvoer, zodat die weet dat er nog werk aan is.

Wie de aanpassingen uitvoert en betaalt, is een onderhandelingspunt. U kunt de werken zelf laten doen voor de verkoop en daarna een nieuw attest laten opmaken. U kunt ook afspreken dat de koper ze uitvoert, met een prijsaanpassing als compensatie. Binnen welke termijn de afvoer in orde moet zijn, volgt uit de regels van uw rioolbeheerder. Leg wat u afspreekt duidelijk vast in het compromis, zodat er achteraf geen discussie ontstaat. Verzwijgen is geen optie: een gekend probleem met de afvoer valt onder uw informatieplicht, zoals u leest in het artikel over verborgen gebreken bij verkoop.

Een ervaren makelaar weet hoe kopers in uw regio op zo'n attest reageren en hoe u dat in de vraagprijs verwerkt. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u gratis tot drie erkende makelaars bij u in de buurt.

Wanneer plant u de keuring het best in?

Laat de keuring uitvoeren voor u de woning te koop zet. Zo kent u het resultaat voor de eerste bezichtiging en kunt u kopers meteen correct informeren. Wie wacht tot er een bod ligt, loopt het risico dat de ondertekening van het compromis uitschuift omdat er geen keurder vrij is, of dat een negatief attest de onderhandeling opnieuw opent.

Stem de planning af op de andere documenten. Het bodemattest, het stedenbouwkundig uittreksel en het EPC hebben elk hun eigen doorlooptijd, en sommige daarvan vraagt u aan bij de gemeente. Wie alles in één beweging aanvraagt, wint weken. Een makelaar regelt die documenten vaak voor u en weet welke keurders in uw streek snel beschikbaar zijn.

Wilt u ook weten wat uw woning vandaag waard is, rekening houdend met de staat van de afvoer en andere werken? Vraag dan een gratis schatting aan.

Tot slot

De rioolkeuring is een vast onderdeel van de verkoop in Vlaanderen geworden. Ze vraagt weinig van u als u ze tijdig plant: een afspraak met een keurder, vrije toegang tot putten en leidingen, en een duidelijke afspraak met de koper als het attest negatief is. Wie het document klaar heeft bij de start van de verkoop, voorkomt vertraging bij de notaris en verrassingen tijdens de onderhandeling. Twijfelt u over de aanpak of over de impact op uw vraagprijs? Vergelijk dan makelaars in uw regio en laat u adviseren door iemand die de lokale markt kent.