Kosten attesten verkoop huis: wat betaalt u als verkoper?

Wie zijn woning in Vlaanderen verkoopt, draagt de kosten van attesten bij de verkoop van een huis zelf. Reken op 700 tot 1.500 euro voor een doorsnee woning van vóór 2001. Het bedrag hangt af van de leeftijd van uw woning, van de installaties die erin zitten en van uw gemeente. Hieronder ziet u welke documenten verplicht zijn, wat elk attest ongeveer kost en wanneer u ze best aanvraagt.

Welke attesten zijn verplicht bij de verkoop van een woning?

Vlaanderen koppelt een vaste reeks documenten aan de overdracht van een woning. Sommige hebt u al nodig zodra u adverteert, andere pas bij de ondertekening van de compromis.

• EPC (energieprestatiecertificaat): verplicht vanaf het moment dat u uw woning te koop aanbiedt. Het label moet in elke advertentie staan.
• Asbestattest: verplicht bij de verkoop van elk gebouw van vóór 2001.
• Bodemattest: aan te vragen bij OVAM, verplicht bij elke overdracht van een grond of woning.
• Keuringsverslag elektrische installatie: nodig wanneer de installatie ouder is dan 25 jaar, wat in de praktijk bij de meeste bestaande woningen het geval is.
• Stedenbouwkundige inlichtingen: opgevraagd bij de gemeente, met informatie over vergunningen, bestemming en eventuele overtredingen.
• Postinterventiedossier: verplicht voor werken die na 1 mei 2001 zijn uitgevoerd.
• Keuring van de stookolietank: alleen als er nog een mazouttank aanwezig is, ook wanneer die buiten gebruik is.
• Documenten van de syndicus: bij een appartement, met onder meer de staat van het reservefonds en de lopende werken.

Verkoopt u in Brussel of Wallonie, dan gelden andere regels. Het asbestattest is bijvoorbeeld een Vlaamse verplichting. Vraag in dat geval na bij uw notaris welke lijst voor uw gewest van toepassing is.

Wat kost elk attest in 2026?

De tarieven verschillen per keurder, per gemeente en per woningtype. Onderstaande bedragen zijn richtprijzen voor een gewone eengezinswoning in Vlaanderen.

Attest	Richtprijs	Geldigheid
EPC	150 tot 350 euro	10 jaar
Asbestattest	400 tot 800 euro	10 jaar, korter bij bepaalde vaststellingen
Bodemattest (OVAM)	ongeveer 60 tot 70 euro	beperkt, wordt kort voor de akte opgevraagd
Keuring elektrische installatie	120 tot 200 euro	25 jaar bij een conform verslag
Stedenbouwkundige inlichtingen	50 tot 150 euro	verschilt per gemeente
Keuring stookolietank	100 tot 250 euro	afhankelijk van het type tank
Postinterventiedossier	0 tot 400 euro	blijft bij de woning

Een woning van vóór 2001 met een oude elektrische installatie en een mazouttank komt al snel op 900 tot 1.500 euro uit. Een recentere woning zonder asbestrisico blijft vaak onder de 500 euro, omdat het asbestattest daar wegvalt. Vraag altijd een prijs op voorhand en laat waar mogelijk meerdere keuringen door hetzelfde bureau uitvoeren.

Wanneer vraagt u de attesten aan?

De volgorde bepaalt of u vlot verkoopt of weken verliest. Het EPC en het asbestattest hebt u nodig voordat u publiceert. Een asbestdeskundige moet vaak stalen laten analyseren in een labo, en dat kost twee tot drie weken. Wie pas een deskundige belt nadat er een bod ligt, houdt de compromis tegen.

Het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen lopen meestal via de notaris. Die vraagt ze op zodra er een akkoord is, maar sommige gemeenten hanteren doorlooptijden van vier tot zes weken. Meld het dus meteen wanneer u weet dat u gaat verkopen.

De elektrische keuring plant u het best samen met het EPC. Beide keurders hebben toegang nodig tot dezelfde ruimtes, en een gecombineerde afspraak scheelt een verplaatsingskost. Houd er rekening mee dat een niet conform verslag geen verkoopblokkade is: de koper krijgt dan achttien maanden om de installatie in orde te brengen. U moet het verslag wel kunnen voorleggen.

Waar verkopers geld verliezen op attesten

De grootste kost is zelden het attest zelf, maar wat eromheen misloopt. Drie situaties komen vaak terug.

Ten eerste: een EPC laten opmaken zonder bewijsstukken. Hebt u dakisolatie geplaatst, ramen vervangen of zonnepanelen laten leggen, dan telt de deskundige die enkel mee als u facturen, technische fiches of foto's van de uitvoering kunt tonen. Zonder bewijs valt uw label een of twee niveaus lager uit, en dat vertaalt zich direct in het bod dat u krijgt.

Ten tweede: elk attest apart bestellen bij een andere partij. Verplaatsingskosten stapelen op en u verliest tijd met het opvolgen van vijf dossiers.

Ten derde: attesten laten aanrekenen bovenop een makelaarsereloon dat u niet vergeleken hebt. Sommige kantoren nemen het volledige administratieve pakket op in hun tarief, andere factureren alles door. Dat verschil loopt makkelijk op tot meer dan duizend euro. Wie meerdere makelaars vergelijkt, ziet dat verschil meteen en kan erover onderhandelen voordat er iets getekend is.

Wat de attesten betekenen voor uw verkoopprijs

Een attest is niet enkel een administratieve verplichting. Het EPC-label stuurt in Vlaanderen mee wat een koper wil betalen. Sinds 2023 geldt er een renovatieverplichting: wie een woning met label E of F koopt, moet die binnen vijf jaar naar minstens label D brengen. Kopers rekenen die renovatiekost af van hun bod, en meestal ruimer dan wat de werken effectief kosten.

Datzelfde geldt voor een asbestattest met veel aangetroffen materialen of een elektrische installatie die niet conform is. Elk open punt geeft de koper een argument om te zakken. Weten wat uw woning met en zonder die punten waard is, helpt u dus om te beslissen of u nog iets aanpakt voor de verkoop. Een gratis schatting van uw woning geeft u dat vertrekpunt.

Een makelaar die uw straat kent, weet bovendien hoe kopers in uw gemeente op een bepaald label reageren. Dat oordeel verschilt sterk tussen een rijwoning in Antwerpen en een vrijstaande woning in de Kempen. Laat daarom maximaal drie makelaars uw woning bekijken en vergelijk hun inschatting naast elkaar.

Veelgestelde vragen

Wie betaalt de attesten bij de verkoop van een huis?

De verkoper betaalt de attesten. Het EPC, het asbestattest, de elektrische keuring en het bodemattest komen allemaal op uw rekening, ook wanneer de verkoop uiteindelijk niet doorgaat. De koper draagt op zijn beurt de registratierechten en de aktekosten.

Hoeveel kosten alle attesten samen bij een verkoop?

Voor een doorsnee Vlaamse woning gebouwd vóór 2001 ligt het totaal tussen 700 en 1.500 euro. Woningen van na 2001 hebben geen asbestattest nodig en blijven daardoor vaak onder de 500 euro.

Is een asbestattest altijd verplicht?

Bij verkoop is een asbestattest verplicht voor elk gebouw dat vóór 2001 is gebouwd. Woningen van 2001 of later vallen buiten die verplichting. Vanaf 2032 moet elke eigenaar van zo een gebouw een geldig attest hebben, ook zonder verkoop.

Kan een makelaar de attesten voor mij regelen?

Ja, veel kantoren nemen de volledige administratie op zich en werken met vaste keurders. Vraag wel expliciet of die kosten in het ereloon zitten of apart gefactureerd worden. U kunt dat punt meteen meenemen wanneer u makelaars vergelijkt.

Kort samengevat

Reken bij de verkoop van een Vlaamse woning op 700 tot 1.500 euro aan attesten, en start met het EPC en het asbestattest voordat u adverteert. Verzamel uw facturen van renovaties, want die bepalen mee uw label en dus uw prijs. Wilt u eerst weten waar uw woning vandaag staat, vraag dan een gratis schatting aan. Wilt u zien wie de administratie voor u regelt en tegen welk tarief, dan kunt u via ImmoMakelaarVergelijker.be tot drie erkende makelaars vergelijken, gratis en vrijblijvend.