Keuring elektrische installatie bij verkoop woning: wat de verkoper moet regelen

Keuring elektrische installatie bij verkoop woning: wat de verkoper moet regelen

De keuring van de elektrische installatie bij verkoop van een woning is een wettelijke verplichting die bij u als verkoper ligt. Een erkend keuringsorganisme controleert de installatie en stelt een verslag op dat de notaris bij de akte nodig heeft. Een negatief verslag houdt de verkoop niet tegen, maar het beïnvloedt wel hoe kopers naar uw woning en uw prijs kijken. Dit artikel gaat alleen over die ene keuring.

Waarom de keuring verplicht is bij een verkoop

De regels voor elektrische installaties in woningen staan in het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, kortweg AREI. Dat is een federale regeling, dus ze geldt in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Het doel is eenvoudig: wie een woning koopt, moet weten of de installatie veilig is en wat er eventueel moet gebeuren.

Bij de verkoop van een wooneenheid moet u daarom een keuringsverslag kunnen voorleggen. Hebt u al een geldig verslag van een eerdere keuring waarin de installatie conform werd verklaard, dan kunt u dat in principe gebruiken. Hebt u geen verslag, of is het niet meer geldig, dan laat u een nieuwe keuring uitvoeren voor de ondertekening van de akte. De notaris vraagt het verslag op en vermeldt het in de akte.

Deze keuring is een van de attesten die u bij de verkoop verzamelt. Een overzicht van alle documenten vindt u in ons artikel over welke documenten u nodig hebt bij de verkoop van uw woning. Wat de verschillende attesten samen kosten, leest u in kosten attesten verkoop huis.

Wie de keuring uitvoert en hoe ze verloopt

Alleen een door de FOD Economie erkend keuringsorganisme mag deze keuring uitvoeren. Een gewone elektricien kan de installatie in orde brengen, maar geen officieel verslag voor de verkoop opmaken. De lijst van erkende organismen staat op de website van de FOD Economie.

De keurder komt ter plaatse en bekijkt onder meer de volgende punten:

• het verdeelbord en de differentieelschakelaars;
• de aarding en de aardingsweerstand;
• de isolatieweerstand van de stroomkringen;
• de bescherming in vochtige ruimtes zoals de badkamer;
• het eendraadschema en het situatieschema van de installatie.

Die schema's zijn een punt waar veel verkopers op vastlopen. Ontbreken ze, dan kan de keurder ze niet controleren en komt dat als inbreuk in het verslag. Het loont om ze vooraf te laten opmaken door een elektricien, zeker bij een oudere woning waar in de loop der jaren is bijgebouwd of verbouwd.

De keuring zelf duurt meestal een tot enkele uren, afhankelijk van de grootte van de woning. Zorg dat de keurder overal bij kan: de kelder, de zolder, de garage en eventuele bijgebouwen die op dezelfde installatie zijn aangesloten.

Conform of niet conform: wat het verslag betekent

Het verslag eindigt met een van twee uitkomsten. Is de installatie conform, dan zijn er geen inbreuken vastgesteld. Een conform verslag blijft lang geldig, zodat een volgende koper er vaak ook nog op kan steunen.

Is de installatie niet conform, dan somt het verslag de inbreuken op. Dat klinkt ernstiger dan het vaak is. Bij oudere woningen is een niet-conform verslag eerder regel dan uitzondering. Het gaat dan bijvoorbeeld om een ontbrekend schema, een verouderde differentieelschakelaar of onvoldoende aarding.

Belangrijk voor u als verkoper: een niet-conform verslag verhindert de verkoop niet. U bent niet verplicht om de installatie zelf eerst in orde te brengen. De verplichting om de gebreken weg te werken gaat bij de akte over naar de koper. Die heeft daarvoor achttien maanden na het verlijden van de akte, en moet daarna een nieuwe keuring laten uitvoeren door een erkend organisme. De koper deelt ook zijn identiteit en de datum van de akte mee aan het keuringsorganisme.

Zelf herstellen of verkopen zoals het is

Juridisch mag u verkopen met een niet-conform verslag. De vraag is of dat ook verstandig is. Dat hangt af van de aard van de gebreken en van uw markt.

Gaat het om kleine punten, zoals een ontbrekend schema of een extra differentieelschakelaar, dan is herstellen voor de verkoop vaak de betere keuze. Het werk is beperkt en u haalt een argument weg dat kopers gebruiken om de prijs te drukken. Een koper die "niet conform" leest, rekent vaak met een ruimer bedrag dan de werken echt kosten.

Moet de volledige installatie vernieuwd worden, dan ligt het anders. Veel kopers plannen bij zo'n woning toch een grondige renovatie en vervangen de elektriciteit dan in één beweging. In dat geval kan verkopen zoals het is logisch zijn, met een vraagprijs die daar eerlijk rekening mee houdt.

Twijfelt u, laat dan een elektricien een offerte maken voor de herstellingen. Met een concreet bedrag op papier kunt u zelf beslissen, en kunt u in een onderhandeling met feiten antwoorden. Een makelaar uit uw regio kan inschatten hoe kopers in uw gemeente op een niet-conform verslag reageren. Via makelaars vergelijken vraagt u gratis voorstellen aan van maximaal drie erkende makelaars.

Wanneer u de keuring best laat uitvoeren

Wacht niet tot de compromis getekend is. Het verslag hoort bij de informatie die een koper nodig heeft om een weloverwogen bod te doen. Kent u de uitkomst al voor de eerste bezichtigingen, dan vermijdt u verrassingen tijdens de onderhandeling.

Een praktische volgorde die veel verkopers volgen:

• zoek eerst uit of er al een geldig keuringsverslag bestaat, bijvoorbeeld uit de periode waarin u de woning kocht;
• laat ontbrekende schema's opmaken voor de keurder langskomt;
• plan de keuring samen met de andere attesten, zoals het EPC en het asbestattest;
• bespreek een niet-conform verslag met uw makelaar voor u de vraagprijs vastlegt.

Wilt u weten hoe de staat van uw installatie en de andere attesten doorwegen op de waarde van uw woning, vraag dan een gratis schatting aan. Zo vertrekt u van een realistische prijs. ImmoMakelaarVergelijker.be brengt u daarna in contact met lokale makelaars die de verkoop verder kunnen opvolgen; start via vergelijk makelaars.

Veelgestelde vragen

Is een keuring van de elektrische installatie verplicht bij elke verkoop?

Bij de verkoop van een wooneenheid moet u een keuringsverslag van een erkend keuringsorganisme kunnen voorleggen. Hebt u al een geldig verslag waarin de installatie conform werd verklaard, dan kunt u dat meestal gebruiken. Uw notaris bevestigt wat in uw situatie nodig is.

Kan ik mijn woning verkopen met een niet-conform keuringsverslag?

Ja. Een niet-conform verslag blokkeert de verkoop niet. De koper moet de gebreken binnen achttien maanden na de akte laten wegwerken en de installatie opnieuw laten keuren door een erkend organisme.

Mag mijn elektricien de keuring voor de verkoop doen?

Nee. Een elektricien kan de installatie herstellen en de schema's opmaken, maar het officiële keuringsverslag moet komen van een door de FOD Economie erkend keuringsorganisme.

Geldt dezelfde regel in Brussel en Wallonië?

Ja. De keuringsplicht bij verkoop staat in het AREI, een federale regeling, en geldt dus in de drie gewesten. Andere attesten, zoals het asbestattest, verschillen wel per gewest.

Tot slot

De keuring van de elektrische installatie is een vaste stap bij de verkoop van uw woning. U moet het verslag hebben, niet per se een perfecte installatie. Laat de keuring vroeg uitvoeren, zorg dat de schema's klaarliggen en beslis met een offerte in de hand of herstellen de moeite loont. Zo gaat u de onderhandeling in met een duidelijk dossier en een vraagprijs die klopt.