Is een huis met erfpacht onverkoopbaar in België?

Een huis op erfpacht raakt in België verkocht, alleen trager en meestal lager dan een identieke woning in volle eigendom. Onverkoopbaar is het niet. Wat de prijs bepaalt, is bijna altijd hetzelfde drietal: hoeveel jaar de erfpacht nog loopt, wat de jaarlijkse canon bedraagt, en wat er bij het einde met de gebouwen gebeurt.

Wat u eigenlijk verkoopt

Bij erfpacht is de grond, en vaak ook het gebouw, eigendom van iemand anders: een gemeente, een sociale huisvestingsmaatschappij, een kerkfabriek of een private eigenaar. U hebt een zakelijk recht om het pand te gebruiken alsof het van u is, tegen een vergoeding die de canon heet. Dat recht kunt u verkopen, verhuren en er zelfs een hypotheek op nemen.

Sinds de hervorming van het goederenrecht, in werking sinds 1 september 2021, loopt een erfpacht minstens vijftien en hoogstens negenennegentig jaar. Een recht van opstal kan eveneens tot negenennegentig jaar lopen. Uw akte bepaalt welke termijn voor u geldt en wanneer die begon.

De resterende looptijd bepaalt de prijs

Een koper koopt de resterende jaren, niet de eeuwigheid. Bij een erfpacht die nog tachtig jaar loopt, komt de waarde dicht bij die van volle eigendom. Loopt ze nog vijftien jaar, dan koopt hij vooral een aflopend woonrecht, en dat ziet u in het bod.

Daar komt de bank bij. Kredietverstrekkers willen dat de looptijd van het woonkrediet binnen de resterende erfpacht past, en ze waarderen het onderpand voorzichtiger. Minder banken zeggen ja, dus minder kandidaten halen hun financiering rond. Dat is de echte reden waarom zo'n woning trager verkoopt, niet een juridisch verbod.

Canon, indexering en wat de akte nog oplegt

De canon is de jaarlijkse vergoeding aan de grondeigenaar. Ze kan symbolisch zijn of stevig oplopen, en ze is vaak geïndexeerd. Een koper telt die last op bij zijn maandlast, dus een hoge canon drukt de prijs even hard als een korte looptijd.

Lees de akte ook op de kleine lettertjes. Sommige erfpachtovereenkomsten vragen toestemming van de grondeigenaar om over te dragen of te verhuren, leggen onderhouds- of bouwverplichtingen op, of bepalen dat achterstallige canon op de koper overgaat. Vraag uw notaris om die punten expliciet na te kijken voor u iets belooft aan een kandidaat.

Wat er bij het einde gebeurt

Eindigt de erfpacht, dan gaan de gebouwen in principe naar de grondeigenaar, via natrekking. Of daar een vergoeding tegenover staat, hangt af van wat in de akte staat. Precies dat punt wil elke goed geïnformeerde koper zwart op wit zien, want het bepaalt wat zijn aankoop op lange termijn waard is.

Loopt de termijn bijna af, dan is de vraag of hij verlengd of hernieuwd kan worden. Bij een gemeente of een sociale huisvestingsmaatschappij is dat vaak bespreekbaar, maar het blijft een beslissing van de eigenaar. Vraag het schriftelijk na voor u te koop zet, want een verlenging op papier verandert de prijs meer dan eender welke verkooptruc.

En de renovatieverplichting?

In Vlaanderen geldt de renovatieverplichting ook bij het vestigen of overdragen van een erfpacht of een opstalrecht. Heeft de woning EPC-label E of F, dan moet de verkrijger binnen zes jaar na de akte naar label D of beter. Reken erop dat kandidaten die verplichting in hun bod verrekenen, zeker bij een label F.

Zo pakt u de verkoop aan

Zet drie documenten klaar voor het eerste bezoek: de erfpachtakte, een recent overzicht van de canon met de indexering, en het EPC. Een kandidaat die deze drie meteen krijgt, haakt minder snel af bij de eerste vraag van zijn bankier.

Richt u daarna op de kopers voor wie de formule logisch is. Wie zelf geen grond hoeft te bezitten en vooral op de maandlast let, vindt in erfpacht vaak een betaalbaar alternatief. Een makelaar die zo'n dossier al eerder deed, weet dat verschil uit te leggen. Vergelijk enkele kantoren uit uw gemeente en vraag expliciet naar hun ervaring met erfpacht voor u tekent.