Hypotheek voor een huis in het buitenland: uw opties als Belg

Een appartement aan de Spaanse kust, een huis in Frankrijk of een plek om later van uw pensioen te genieten: steeds meer Belgen kopen in het buitenland. De financiering loopt daar vaak anders dan bij een woning in België. Belgische banken geven zelden een hypothecaire lening met een buitenlandse woning als onderpand. Er zijn wel werkbare routes. Dit artikel legt ze uit, samen met wat u daarna in België moet aangeven.

Waarom een Belgische bank het buitenlandse huis zelden als onderpand neemt

Bij een gewone woonlening neemt de bank een hypotheek op de woning die u koopt. Betaalt u niet meer terug, dan kan de bank die woning laten verkopen. Bij een huis in het buitenland ligt dat moeilijker:

• de hypotheek moet ingeschreven worden volgens het recht van dat land, bij de lokale diensten;
• een gedwongen verkoop verloopt via buitenlandse procedures en rechtbanken;
• de bank kent de lokale vastgoedmarkt en de waarde van het pand minder goed;
• buiten de eurozone komt er een wisselkoersrisico bij.

Daarom bieden de meeste Belgische banken dit niet aan, of alleen in uitzonderlijke gevallen. Informeer bij uw eigen bank, maar reken er niet op.

Optie 1: lenen met uw Belgische woning als waarborg

De meest gebruikte route is een lening bij een Belgische bank met uw woning in België als onderpand. Hebt u uw huidige lening grotendeels afbetaald, of is uw woning sterk in waarde gestegen, dan is er ruimte om opnieuw te lenen.

De voordelen staan hieronder.

• u werkt met een bank die u kent, in euro en onder Belgisch recht;
• de voorwaarden zijn meestal gunstiger dan bij een buitenlandse bank die u als niet-inwoner behandelt;
• u kunt in het buitenland kopen alsof u contant betaalt, wat bij onderhandelingen helpt.

Nadelen:

• uw Belgische woning staat op het spel als u niet kunt terugbetalen;
• er zijn kosten voor een nieuwe hypothecaire inschrijving of een aanpassing van de bestaande;
• ga er niet van uit dat u voor deze lening een belastingvoordeel krijgt.

Hoe u de overwaarde van uw woning kunt gebruiken, leest u in overwaarde opnemen in België. De mogelijkheden van een extra lening op uw huis staan in een tweede hypotheek op uw huis.

Optie 2: een hypotheek bij een bank in het land zelf

In veel landen lenen lokale banken aan niet-inwoners. Houd daarbij rekening met het volgende:

• Lagere financieringsgraad. Niet-inwoners moeten vaak een groter deel van de koopprijs zelf inbrengen dan bij een Belgische woonlening.
• Uw inkomen wordt anders beoordeeld. De bank wil uw Belgische loonfiches, aanslagbiljetten en bankafschriften zien, soms vertaald.
• Lokale formaliteiten. Denk aan een fiscaal identificatienummer, zoals het NIE-nummer in Spanje, en een lokale bankrekening.
• Kosten ter plaatse. Overdrachtsbelastingen, notaris, registratie en bankkosten volgen de regels van dat land.
• Wisselkoers. Verdient u in euro maar leent u in een andere munt, dan kan uw maandlast in euro stijgen.

Werk met een onafhankelijke lokale notaris of advocaat, en controleer of een kredietbemiddelaar in dat land een vergunning heeft. Het verschil tussen een bank en een bemiddelaar leggen we uit in kredietbemiddelaar of bank.

Optie 3: eigen middelen, of eerst uw Belgische woning verkopen

Wie in het buitenland wil gaan wonen, bijvoorbeeld na het pensioen, verkoopt vaak de woning in België. Met die opbrengst kunt u het buitenlandse huis grotendeels of volledig zonder lening kopen.

De volgorde is dan de belangrijkste keuze:

• Eerst verkopen geeft zekerheid over uw budget, maar u moet misschien tijdelijk huren.
• Eerst kopen vraagt een overbruggingsoplossing tot uw Belgische woning verkocht is. U draagt dan een tijd lang dubbele kosten.

Een realistische verkoopprijs is hier doorslaggevend. Rekent u op een opbrengst die de markt niet betaalt, dan klopt uw hele plan niet meer. Laat daarom eerst een gratis schatting van uw woning maken voor u zich in het buitenland vastlegt.

Wat u in België moet aangeven

Een woning in het buitenland blijft voor de Belgische fiscus niet onzichtbaar. Bent u Belgisch inwoner, dan geldt:

• U geeft de woning aan in uw personenbelasting. Sinds inkomstenjaar 2021 legt de FOD Financiën ook voor buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen vast, net zoals voor een Belgische woning. Meer over dat begrip leest u in hoe het kadastraal inkomen berekend wordt.
• Het inkomen is vaak vrijgesteld, maar telt mee. Met veel landen heeft België een dubbelbelastingverdrag. Het inkomen uit uw buitenlandse woning is dan in België vrijgesteld, maar telt wel mee om het tarief op uw andere inkomsten te bepalen.
• Het land zelf heft ook belastingen. Denk aan een lokale onroerendgoedbelasting of een belasting voor niet-inwoners. Die regels verschillen sterk per land.

Laat uw situatie nakijken door een fiscalist die beide landen kent, zeker als u de woning ook verhuurt.

Stappenplan

1. Bepaal uw totale budget, inclusief de kosten in het buitenland en een buffer.
2. Laat uw Belgische woning schatten, zodat u weet hoeveel overwaarde of verkoopopbrengst er is.
3. Vraag bij uw Belgische bank naar een lening met uw woning in België als waarborg.
4. Vergelijk dat met het aanbod van een lokale bank in het land waar u koopt.
5. Laat de aankoop ter plaatse begeleiden door een onafhankelijke notaris of advocaat.
6. Regel uw aangifte in België en de lokale belastingen.

Verkoopt u uw woning in België om in het buitenland te kopen?

Dan hangt uw hele plan af van een vlotte verkoop tegen een correcte prijs. Vergelijk makelaars in uw regio en kies iemand die ook rekening houdt met uw timing voor de aankoop in het buitenland. U krijgt maximaal drie geverifieerde kantoren, zodat u niet door zes makelaars gebeld wordt.

Wilt u de kosten van uw verkoop al inschatten? Lees dan wat u als verkoper betaalt, en vind daarna de makelaar die bij u past.