Uw huis zelf schatten of een professional inschakelen: wat kiest u?

Kunt u uw huis beter zelf schatten of een professional inschakelen? Veel Belgische eigenaars beginnen met een online tool en twijfelen daarna om een makelaar bij hen thuis uit te nodigen. De twee aanpakken beantwoorden verschillende noden. De ene geeft u binnen tien minuten een ruwe grootteorde. De andere geeft u een prijs die u kunt verdedigen tegenover een koper, zijn bankier en de notaris. Zo maakt u de keuze.

Wat een schatting die u zelf maakt u oplevert

U geraakt op eigen kracht behoorlijk ver. De mediaanprijzen per gemeente die Statbel publiceert, situeren u binnen uw markt. Vastgoedportalen tonen u wat woningen die vergelijkbaar zijn met de uwe vandaag vragen. Een berekening van de prijs per vierkante meter bewoonbare oppervlakte geeft u een eerste vork.

Dat opzoekwerk heeft echte waarde. Het voorkomt dat u zonder enig referentiepunt aan uw eerste makelaarsbezoek begint en het laat u de juiste vragen stellen. Onze gratis online schatting vervult precies die rol: u krijgt binnen enkele minuten een indicatieve vork, zonder afspraak en zonder verbintenis.

Waar het moeilijk wordt, is op het moment dat u die vork omzet in een precieze vraagprijs. Een verschil van 15.000 euro binnen dezelfde buurt kan voortkomen uit de oriëntatie van een tuin, een EPC-score, een vernieuwd dak of geluidshinder. Die elementen leest u niet af van een tabel met gemiddelde prijzen.

De vijf punten waarop een zelfgemaakte schatting fout loopt

Dezelfde fouten herhalen zich van het ene dossier tot het andere. Ze kosten ofwel maanden vertraging, ofwel enkele duizenden euro.

• De vraagprijs verwarren met de betaalde prijs. Zoekertjes tonen verwachtingen, geen afgeronde transacties. De kloof tussen beide wordt groter zodra de markt vertraagt.
• Het gewicht van het EPC onderschatten. In Wallonië net als in Vlaanderen schrikt een slechte energiescore kandidaten af en weegt ze rechtstreeks op de onderhandelde prijs.
• De technische staat negeren. Een niet-conforme elektriciteit, een stookolietank, enkel glas in het schrijnwerk: dat zijn posten die de koper in uw plaats zal begroten, bijna altijd aan de hoge kant.
• Het stedenbouwkundige kader vergeten. Een stedenbouwkundige inbreuk, een erfdienstbaarheid of een ontbrekende vergunning kan een verkoop nog blokkeren lang nadat het compromis getekend is.
• Emotionele vertekening. U kent de waarde van uw werken en van uw herinneringen. De koper vergelijkt uw huis koeltjes met drie andere die hij dezelfde zaterdag bezocht.

Een woning die te hoog in de markt staat, verkoopt zelden duurder. Ze blijft online staan, verliest haar nieuwigheid en wordt daarna onder haar echte waarde onderhandeld zodra kopers zien dat ze al maanden blijft hangen.

Wat een erkende vastgoedmakelaar toevoegt

Een BIV-erkende vastgoedmakelaar neemt geen genoegen met een berekening. Hij komt ter plaatse, meet op, bekijkt de werkelijke staat van het gebouw en houdt rekening met wat kandidaat-kopers in uw gemeente vandaag bereid zijn te betalen.

Hij heeft ook toegang tot de prijzen die in de buurt effectief getekend zijn, niet alleen tot de prijzen die op de portalen staan. Dat verschil verklaart het grootste deel van de kloof tussen een automatische schatting en een schatting ter plaatse.

Ten slotte zet hij zijn reputatie en zijn beroepsaansprakelijkheid achter het cijfer dat hij naar voren schuift. Een makelaar die zijn schatting opblaast om de opdracht binnen te halen, komt drie maanden later bij u aankloppen voor een prijsverlaging. Precies daarom is het beter om verschillende makelaars te vergelijken dan te vertrouwen op de eerste die u contacteert.

Wat elke optie kost in België

De kostprijs is vaak het punt waarop verkopers twijfelen. In de praktijk ligt die lager dan de meesten denken.

• Online schatting: gratis, onmiddellijk, indicatief.
• Schatting door een vastgoedmakelaar: doorgaans gratis en zonder verplichting om hem de verkoop toe te vertrouwen. De makelaar biedt ze aan omdat hij hoopt uw opdracht te krijgen.
• Expertise door een notaris of een expert: betalend, vaak enkele honderden euro, met een schriftelijk verslag. Dat document dient vooral bij een erfenis, een echtscheiding of een schenking, minder om een vraagprijs te bepalen.

Het financiële argument houdt dus geen steek: voor een gewone verkoop kost het u niets om een professional in te schakelen. Wat het wel van u vraagt, is een uur van uw tijd per makelaar.

Houd toch een aandachtspunt voor ogen. Een gratis schatting blijft een commerciële daad. Ze is daarom niet minder betrouwbaar, op voorwaarde dat u ze niet verwart met een onafhankelijke expertise en dat u ze afzet tegen de schatting van een of twee van zijn collega's.

De beste aanpak combineert de twee

De twee methodes tegenover elkaar zetten heeft weinig zin. Ze vullen elkaar aan, in een precieze volgorde.

Begin met uw eigen opzoekwerk, zodat u geïnformeerd aankomt. Laat uw woning daarna schatten door twee of drie makelaars die actief zijn in uw gemeente. Vergelijk hun cijfers, maar vooral hun argumenten: op welke recente verkopen baseren ze zich, hoelang denken ze nodig te hebben om te verkopen, welke onderhandelingsmarge bouwen ze in de vraagprijs in.

Een verschil van 5 tot 10% tussen twee ernstige schattingen is normaal. Een duidelijk grotere kloof verdient uitleg. Heel vaak is de makelaar met het hoogste cijfer diegene die uw handtekening wil, niet diegene die uw buurt het best kent.

Dat is de logica achter ImmoMakelaarVergelijker.be: u krijgt tot drie lokale makelaars om te vergelijken, gratis en vrijblijvend, en u houdt de controle over de uiteindelijke keuze.

Veelgestelde vragen

Is een online schatting betrouwbaar om mijn vraagprijs te bepalen?

Een online schatting geeft een correcte vork voor een standaardwoning in een buurt waar veel verkopen hebben plaatsgevonden. Ze ziet noch de staat van het interieur, noch het EPC-label, noch de technische gebreken. Gebruik ze als vertrekpunt, niet als vraagprijs.

Hoeveel kost een schatting door een vastgoedmakelaar in België?

In de overgrote meerderheid van de gevallen is een schatting door een BIV-erkende vastgoedmakelaar gratis en verplicht ze u niet om hem de verkoop toe te vertrouwen. Een schriftelijke expertise door een notaris of een expert is daarentegen betalend, vaak enkele honderden euro.

Moet u uw huis door verschillende makelaars laten schatten?

Ja. Twee of drie schattingen geven u een realistische vork en laten u het opgeblazen cijfer herkennen dat bedoeld is om de opdracht binnen te halen. Vergelijk ook de aangekondigde verkooptermijn, het gevraagde ereloon en het voorgestelde marketingplan.

De notaris of de vastgoedmakelaar: wie schat een huis het best?

De notaris is de juiste gesprekspartner wanneer u een schriftelijke waarde nodig hebt waarop u kunt steunen, bijvoorbeeld voor een erfenis of een echtscheiding. Om een vraagprijs te bepalen en die tegenover de markt overeind te houden, staat de makelaar die actief is in uw gemeente sterker.

Vanaf dag een de juiste prijs zetten

Uw huis zelf schatten leert u uw markt lezen. Via een professional gaan geeft u de prijs die u tegenover kopers zult kunnen aanhouden. De verkopers met het beste resultaat doen allebei, in die volgorde, en laten daarna een paar makelaars met elkaar concurreren voor ze een opdracht tekenen. De eerste drie weken online zijn de weken waarin u de meeste kandidaten aantrekt. U komt beter met het juiste cijfer aan.