Vierkante meters van uw woning berekenen: welke oppervlakte telt?

De rekensom is eenvoudig: lengte maal breedte. Een kamer van 5 bij 4 meter is 20 m². Toch lopen de cijfers bij een verkoop vaak uiteen. De makelaar noemt 145 m², het EPC vermeldt 168 m² en de koper meet zelf 132 m². Niemand zit per se fout. Ze meten alleen elk een andere oppervlakte.

Dit artikel toont eerst hoe u de vierkante meters van een ruimte berekent. Daarna leest u welke oppervlaktes er bestaan, waarom ze verschillen en welke u als verkoper best vermeldt.

De rekensom per vorm

Rechthoekige kamer

Meet lengte en breedte in meter en vermenigvuldig ze. Voorbeeld: 4,85 m × 3,60 m = 17,46 m².

L-vormige of onregelmatige ruimte

Verdeel de ruimte in rechthoeken, bereken ze apart en tel ze op. Voorbeeld: een woonkamer van 6,00 × 4,00 m met een eethoek van 3,00 × 2,50 m is 24,00 + 7,50 = 31,50 m².

Schuine hoek of driehoek

Een driehoekig stuk is basis maal hoogte, gedeeld door twee. Voorbeeld: 3,00 × 2,00 ÷ 2 = 3,00 m².

Ronde erker

Een halve cirkel is straal × straal × 3,14 ÷ 2. Voorbeeld: een erker met een straal van 1,20 m is 1,20 × 1,20 × 3,14 ÷ 2 = 2,26 m².

Zolder met schuine daken

Hier zit het grootste verschil tussen meetmethodes. Een ruimte onder een laag dak telt niet altijd als bruikbare oppervlakte. Kies een hoogtegrens en vermeld die. Het EPC in Vlaanderen telt bijvoorbeeld alleen de delen met minstens 1,50 m vrije hoogte.

Wilt u stap voor stap leren meten, met tips voor plannen en meetinstrumenten? Lees dan hoe bereken je de oppervlakte van een woning.

Er bestaat niet één oppervlakte

In België geldt voor de verkoop van een woning geen algemene wettelijke meetnorm, zoals de Loi Carrez in Frankrijk. Daardoor worden verschillende oppervlaktes door elkaar gebruikt:

Oppervlakte	Hoe gemeten?	Waar komt u ze tegen?
Netto vloeroppervlakte	Binnenmaten per ruimte, zonder muren	Plannen, eigen metingen, inrichting
Bewoonbare oppervlakte	Netto oppervlakte van de woonruimtes. Garage, kelder, technische ruimtes en een onafgewerkte zolder tellen meestal niet mee	Advertenties en verkoopbrochures
Bruto vloeroppervlakte	Buitenmaten, inclusief muren	Bouwplannen, architecten
Bruikbare vloeroppervlakte (EPC Vlaanderen)	Buitenmaten van alle ruimtes binnen het beschermd volume, met regels voor gemene muren en hoogte	Het EPC-certificaat
Perceeloppervlakte	De grond, volgens kadaster of opmetingsplan	Kadastrale gegevens, akte

Waarom de oppervlakte op uw EPC groter is

Veel verkopers schrikken als ze het EPC-certificaat naast hun eigen metingen leggen. De oppervlakte op het Vlaamse EPC is geen woonoppervlakte. Het is een technische maat voor de energieberekening:

• ze wordt gemeten met buitenmaten, dus inclusief de dikte van de muren;
• gemene muren met de buren tellen voor de helft van hun dikte mee;
• alle ruimtes binnen het beschermd volume tellen mee, dus ook een verwarmde berging of hal;
• alleen delen met minstens 1,50 m vrije hoogte tellen mee;
• vides groter dan 4 m² tellen niet mee, net als kelders en zolders buiten het beschermd volume.

Het resultaat ligt daardoor meestal duidelijk boven de netto bewoonbare oppervlakte. Neem het EPC-cijfer dus niet over als woonoppervlakte in uw advertentie. Meer over het certificaat leest u in een EPC-attest aanvragen.

Welke oppervlakte vermeldt u als verkoper?

Kopers vergelijken woningen op prijs per vierkante meter. Een te hoog cijfer trekt misschien meer bezoekers, maar bij de bezichtiging of de schatting van de bank komt het uit. Dat kost u vertrouwen, en soms een deel van de prijs. Houd deze regels aan:

1. Vermeld welke oppervlakte u bedoelt, bijvoorbeeld "bewoonbare oppervlakte ca. 145 m², netto binnenmaten".
2. Wees consequent: gebruik hetzelfde cijfer in de advertentie, de brochure en de gesprekken.
3. Vermeld bijgebouwen apart: garage, kelder, zolder, tuinhuis en terras.
4. Schrijf "ongeveer" als u zelf gemeten hebt. Laat een groot of onregelmatig pand opmeten als de oppervlakte een verkoopargument is.
5. Bewaar uw metingen of plannen in uw verkoopdossier. Bij vragen van een koper toont u zo hoe het cijfer tot stand kwam.

Een makelaar weet welke oppervlakte kopers in uw regio verwachten en controleert uw cijfers. Wie een schatting laat maken, geeft best ook plannen mee. Welke documenten helpen, leest u in documenten voor een schatting.

Praktische meettips

• Gebruik een laserafstandsmeter en meet op vloerniveau, van muur tot muur.
• Meet elke ruimte twee keer, bij voorkeur op twee plaatsen.
• Noteer alles in meter met twee decimalen, en rond pas het totaal af.
• Een ingebouwde kast telt gewoon mee. Een trapgat op de verdieping telt u niet mee.
• Vergelijk uw resultaat met de plannen. Wijkt het meer dan enkele procenten af, meet dan opnieuw.

Van vierkante meters naar een verkoopprijs

Het aantal vierkante meters is een startpunt, geen prijs. Twee woningen van 150 m² kunnen tienduizenden euro's uit elkaar liggen door ligging, staat en EPC-label. Wilt u weten wat uw woning waard is? Vraag dan een gratis schatting van uw woning aan. Lees ook hoe u de juiste verkoopprijs bepaalt.

Plant u een verkoop? Vergelijk makelaars in uw regio en laat uw oppervlakte en prijs door een professional nakijken. U krijgt maximaal drie geverifieerde kantoren. Start hier uw vergelijking.