Impact van een slechte EPC-score op de verkoopprijs van vastgoed in 2026

De impact van een slechte EPC-score op de verkoopprijs van vastgoed in 2026 is inmiddels goed gedocumenteerd, en Vlaamse kopers nemen dat steeds serieuzer. Een energieprestatiecertificaat onder het gemiddelde bestraft niet langer alleen je verwarmingsfactuur - het heeft rechtstreeks invloed op het bedrag dat je bij een verkoop realistisch kunt verwachten. Voor je je woning op de markt zet, is het de moeite waard om de ware omvang van die prijskorting te begrijpen.

Wat een slechte EPC-score concreet betekent

Het EPC-certificaat beoordeelt woningen van A++ (zeer energiezuinig) tot G (zeer energie-intensief). In België valt een groot deel van het bestaande woningbestand nog steeds in de klassen D, E, F of G - zeker woningen gebouwd vóór 1980. Een woning met label F of G verbruikt vaak meer dan 500 kWh per m² per jaar, tegenover minder dan 100 kWh voor een goed geïsoleerde woning.

Voor een koper betekent dat honderden - of zelfs duizenden - euro's aan extra energiekosten per jaar. In 2026, met aanhoudend hoge energieprijzen, speelt die financiële realiteit rechtstreeks door in de biedingen. Kandidaat-kopers rekenen mentaal de kosten van een energierenovatie in bij de onderhandeling, en ze aarzelen niet langer om onder de vraagprijs te bieden.

De korting in cijfers: hoeveel verliezen verkopers effectief?

Verschillende studies over de Belgische vastgoedmarkt wijzen op duidelijke tendensen. In Wallonië en Brussel kan het prijsverschil tussen een woning met label A of B en een woning met label E of F oplopen tot 15 à 25%, afhankelijk van de ligging en het type woning. In Vlaanderen vergroot de renovatieplicht voor kopers van woningen met label D of lager die kloof nog verder.

Voor een Brussels appartement dat met een goed EPC-label 350.000 euro waard is, zou hetzelfde appartement met een F-score in de huidige marktomstandigheden onderhandeld worden op ongeveer 285.000 à 300.000 euro. Dat is een nettoverlies van 50.000 tot 65.000 euro. Voor een woning in Luik of Charleroi liggen de bedragen anders, maar de logica is dezelfde.

Ook de tijd op de markt mag niet worden onderschat. Een energieverslindende woning blijft doorgaans langer te koop staan, wat de verkoper kan dwingen een bod te aanvaarden dat lager ligt dan aanvankelijk gehoopt.

Wettelijke verplichtingen verhogen de druk op verkopers

In Vlaanderen is elke koper van een residentiële woning met een EPC-score lager dan E sinds 2023 wettelijk verplicht om die woning binnen de vijf jaar te renoveren tot minimaal label D. Die verplichting wordt aangescherpt tot label C voor transacties die vanaf 2028 worden afgesloten, maar kopers rekenen die beperking vandaag al in.

In het Waals Gewest en in Brussel zijn de verplichtingen op dit moment minder rechtstreeks, maar het regelgevend kader evolueert geregeld. Kopers met een langetermijnvisie houden rekening met die toekomstige beperkingen in hun berekeningen. Een slecht gelabelde woning wordt beschouwd als een risico, en de geboden prijs weerspiegelt dat risico.

Voor een verkoper is de vraag dus of het uitvoeren van een aantal werken vóór de verkoop de geleden korting kan compenseren. In veel gevallen is het antwoord ja.

Je EPC verbeteren voor de verkoop: loont het of niet?

Het isoleren van de zolder, het vervangen van een oude stookolieketel door een warmtepomp, of het verbeteren van de muurisolatie kan tussen de 5.000 en 30.000 euro kosten, afhankelijk van de omvang van de werken. Deze investeringen maken het vaak mogelijk om één of twee letters te winnen op het EPC-certificaat, wat zich kan vertalen in een stijging van de verkoopprijs die de kosten van de werken ruimschoots overstijgt.

Van label F naar label D gaan, bijvoorbeeld, kan op een gemiddeld groot pand in een stedelijke omgeving een herwaardering van 20.000 tot 40.000 euro betekenen. De renovatiepremies beschikbaar in Wallonië (Primes Habitation), in Brussel (Primes Renolution) en in Vlaanderen (Mijn VerbouwPremie) kunnen de kostprijs van de werken voor de eigenaar aanzienlijk verlagen.

Voor je je aan werken verbindt, is het aangeraden een erkend energie-auditor te raadplegen om de meest efficiënte ingrepen te identificeren. Een ervaren lokale vastgoedmakelaar weet ook wat kopers in jouw gemeente zoeken en kan je begeleiden over wat de prijzen in jouw regio werkelijk beïnvloedt. Je kunt BIV-erkende makelaars bij jou in de buurt vergelijken via IMV voor concreet advies op maat van jouw situatie.

Waar kopers als eerste naar kijken

Naast het label zelf bekijken kopers tijdens een bezoek verschillende elementen: de staat van de dakisolatie, het type beglazing, het verwarmingssysteem en of er zonnepanelen zijn geplaatst. Een woning met enkelvoudige beglazing en een ketel van meer dan 20 jaar oud geeft meteen een negatief signaal, ook al verkeert de rest van de woning in goede staat.

Jonge kopers - die in 2026 een steeds groter deel van de markt vertegenwoordigen - zijn vaak goed geïnformeerd over energiekosten en de vereiste werken. Ze gebruiken online rekenmachines en raadplegen renovatieadviseurs nog voor ze een bod indienen. Tegenover een energieverslindende woning gaan ze ervan uit dat de werkelijke waarde gelijk is aan die van de gerenoveerde woning min de kosten van de werken.

Voor een verkoper betekent deze realiteit negeren geld op tafel laten liggen. Een gratis vastgoedschatting geeft je een realistische uitgangspositie voor je beslist of energiegerelateerde werken zinvol zijn.

Een energieonzuinige woning verkopen: hoe positioneer je jezelf effectief?

Als je niet bereid of niet in staat bent om werken uit te voeren voor de verkoop, kun je je positie op de markt toch optimaliseren. Een realistische prijs van bij het begin vermijdt langdurige, uitputtende onderhandelingen. In je advertentie de beschikbare premies voor toekomstige kopers vermelden, kan ook de weerstand tegen aankoop verminderen.

Samenwerken met een ervaren vastgoedmakelaar in jouw gemeente maakt een echt verschil. Een professional die de lokale markt kent, begrijpt hoe hij een energieonzuinige woning moet presenteren, wie hij moet aanspreken en hoe hij bezwaren met betrekking tot de EPC-score kan anticiperen. Om de juiste professional te vinden, kun je tot 3 BIV-erkende makelaars in jouw regio gratis vergelijken op IMV.

FAQ