Ouderlijk huis kopen na het overlijden van je ouders: je broers en zussen uitkopen

Na het overlijden van je ouders komt het ouderlijk huis niet automatisch bij één kind terecht. Alle erfgenamen worden samen eigenaar. Wil je het huis zelf houden, dan koop je de aandelen van je broers en zussen over. In dit artikel lees je wie eigenaar is na het overlijden, hoe de waarde bepaald wordt, welke erfbelasting en welk verdeelrecht je betaalt, en wanneer verkopen de betere keuze is.

Twee verschillende regels bepalen welk gewest bevoegd is. De erfbelasting hangt af van de fiscale woonplaats van de overleden ouder: het gewest waar die in de laatste vijf jaar voor het overlijden het langst woonde. Het verdeelrecht dat je betaalt als je je broers en zussen uitkoopt, hangt af van de plaats waar het huis ligt. Meestal is dat hetzelfde gewest, maar niet altijd.

Wie is eigenaar van het huis na het overlijden?

Is er geen testament, dan erven de kinderen als eerste. Zij krijgen het huis samen in onverdeeldheid: iedereen heeft een deel van het geheel, maar niemand kan een bepaald stuk van het huis als het zijne claimen tot de onverdeeldheid verdeeld is. In de voorbeelden hieronder erven drie kinderen elk een derde.

Leeft een van je ouders nog, dan ligt het anders. Een gehuwde langstlevende erft volgens notaris.be het vruchtgebruik op de hele nalatenschap en de kinderen de blote eigendom, die bij het overlijden van die ouder automatisch volle eigendom wordt. Een wettelijk samenwonende partner erft het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel, een feitelijk samenwonende partner erft zonder testament niets. Het vruchtgebruik op de gezinswoning kan nooit tegen de wil van de langstlevende echtgenoot worden omgezet. Meer daarover lees je in moeder verkoopt huis na overlijden vader.

Niemand kan verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven. Elke erfgenaam kan zijn deel opeisen. Komen jullie niet tot een akkoord, dan kan een erfgenaam via de rechtbank de uitverdeling vragen, wat kan eindigen in een openbare verkoop. Die weg duurt langer en kost meer dan een onderlinge regeling, dus een afspraak tussen broers en zussen is bijna altijd beter.

De waarde van het huis bepalen

Dezelfde waarde komt drie keer terug: in de prijs die je aan je broers en zussen betaalt, in de aangifte van nalatenschap en in de berekening van het verdeelrecht. Het uitgangspunt is de verkoopwaarde: de prijs die het huis bij een normale verkoop met voldoende publiciteit zou opbrengen. Een te lage waarde in de aangifte kan in Vlaanderen een boete wegens tekortschatting opleveren, een te hoge waarde doet je te veel erfbelasting betalen.

In Vlaanderen kun je die onzekerheid wegnemen met een gratis aanvraag van een bindende schatting bij de Vlaamse Belastingdienst, of met een schatting door een erkende schatter-expert. Ook buiten Vlaanderen is een onafhankelijk schattingsverslag de beste basis voor een eerlijke uitkoopprijs. Lees ook wanneer je een beëdigd schatter nodig hebt.

Erfbelasting per gewest

Elk kind betaalt erfbelasting op zijn eigen netto-erfdeel. In Vlaanderen wordt het roerende en het onroerende deel apart belast. In Brussel en Wallonië geldt één schaal op het hele erfdeel, na aftrek van een vrijgesteld bedrag. De Vlaamse regering heeft een hervorming van de erfbelasting aangekondigd, maar daar is nog niets over beslist: de huidige tarieven blijven gelden.

In Brussel en Wallonië bestaat voor kinderen ook een verlaagd tarief op het aandeel in de woning waar de overleden ouder minstens vijf jaar zijn hoofdverblijfplaats had. In Brussel geldt dat voordeel tot €250.000, in Wallonië moet je het uitdrukkelijk vragen in de aangifte. Voor kinderen jonger dan 21 jaar zijn er in elk gewest extra kortingen. Je notaris berekent welke regels op jouw erfdeel van toepassing zijn.

Voorbeeld 1: drie kinderen erven een huis van €300.000 (overlijden in 2026)

De overleden ouder laat enkel een huis na met een verkoopwaarde van €300.000. Schulden en begrafeniskosten laten we buiten beschouwing. Drie volwassen kinderen erven elk een onroerend erfdeel van €100.000. Het verlaagde tarief voor de gezinswoning is niet van toepassing, bijvoorbeeld omdat de ouder er minder dan vijf jaar woonde.

• Vlaanderen: €50.000 x 3% = €1.500, plus €50.000 x 9% = €4.500. Samen €6.000 per kind.
• Brussel: de eerste €15.000 is vrijgesteld. €35.000 x 3% = €1.050, plus €50.000 x 8% = €4.000. Samen €5.050 per kind.
• Wallonië: het erfdeel is niet hoger dan €125.000, dus €25.000 is vrijgesteld. €25.000 x 5% = €1.250, plus €50.000 x 7% = €3.500. Samen €4.750 per kind.

Elk van de drie kinderen betaalt dit bedrag op zijn eigen erfdeel. Of een van hen daarna de anderen uitkoopt, verandert niets aan de erfbelasting: het verdeelrecht is een aparte belasting.

Je broers en zussen uitkopen: het verdeelrecht

Koop je het deel van je mede-erfgenamen over, dan betaal je geen verkooprecht maar verdeelrecht. In Vlaanderen is dat 2,5%. Het verlaagde tarief van 1% geldt daar alleen voor ex-echtgenoten en ex-wettelijk samenwonenden na hun scheiding, niet voor erfgenamen. In Brussel en Wallonië is het verdeelrecht 1%.

Word je na de uitkoop de enige eigenaar, dan wordt het verdeelrecht berekend op de waarde van het hele huis, niet alleen op de delen die je overneemt. Blijft de onverdeeldheid bestaan, bijvoorbeeld omdat één broer zijn deel verkoopt aan de twee anderen, dan wordt het enkel berekend op het overgedragen deel. De waarde in de akte mag in Vlaanderen niet lager zijn dan de verkoopwaarde. Volgens notaire.be wordt in Brussel en Wallonië op de werkelijke waarde gerekend als die hoger blijkt.

Voorbeeld 2: jij neemt het huis van €300.000 over

Je neemt het huis uit voorbeeld 1 over en betaalt je broer en zus elk €100.000, samen €200.000. Omdat je daarna de enige eigenaar bent, betaal je verdeelrecht op €300.000: in Vlaanderen €300.000 x 2,5% = €7.500, in Brussel of Wallonië €300.000 x 1% = €3.000. Daarbij komen de notariskosten van de akte en je eigen erfbelasting uit voorbeeld 1. Vraag je notaris vooraf een raming van de kosten.

Ter vergelijking: koop je een woning van een derde, dan betaal je verkooprecht. Dat is in Vlaanderen 12%, of 2% voor de enige eigen woning onder voorwaarden. In Wallonië is het 12,5%, of 3% voor de enige eigen woning. In Brussel is het 12,5%, met onder voorwaarden een vrijgestelde eerste schijf van €200.000 als de heffingsbasis niet hoger is dan €600.000.

Wat als er nog een lening op het huis rust?

Notaire.be beschrijft de gebruikelijke werkwijze: je vertrekt van de waarde van het huis, trekt de lasten zoals het openstaande krediet af en verdeelt het saldo volgens ieders aandeel. Wie het huis overneemt, betaalt de anderen hun deel van dat saldo en neemt de lening over. Staat er op het huis van €300.000 nog €60.000 open, dan blijft €240.000 over, of €80.000 per kind. Je betaalt je broer en zus samen €160.000 en neemt de lening van €60.000 voor je rekening. De bank moet dan wel akkoord gaan om je broer en zus van de lening te ontslaan.

De uitkoop financieren

Heb je het bedrag niet zelf, dan kun je de uitkoop financieren met een hypothecair krediet. De bank kijkt naar je inkomen, je bestaande schulden, je eigen inbreng en het huis als onderpand. Vraag een principieel akkoord voordat je afspraken vastlegt met je broers en zussen, en reken ook de kosten van de kredietakte mee. Hoeveel je kunt lenen en tegen welke rente, verschilt per bank en per situatie, dus vergelijk meerdere offertes.

Wanneer verkopen verstandiger is

Past de uitkoop niet in je budget, of wil niemand het huis houden, dan is verkopen vaak de eenvoudigste oplossing. Bij een verkoop moeten alle erfgenamen akkoord gaan en tekenen, zie moeten alle erfgenamen tekenen bij verkoop huis. De erfbelasting blijft verschuldigd op het erfdeel, ook als het huis kort na het overlijden verkocht wordt. Hoe de berekening voor Vlaanderen in detail loopt, lees je in hoeveel successierechten je als kind betaalt op een huis.

Een goede makelaar helpt je met een realistische vraagprijs, zodat de verdeling tussen broers en zussen op een eerlijke basis gebeurt. Wil je weten wie het huis het best verkoopt in de buurt, vergelijk dan tot drie lokale makelaars. De officiële regels over het verdeelrecht staan op vlaanderen.be, de regels over vruchtgebruik op notaris.be.