Belastingen op een beleggingswoning in België: wat u betaalt in 2026

Wie een woning koopt om te verhuren, krijgt op verschillende momenten met belastingen te maken: bij de aankoop, elk jaar zolang u de woning bezit en verhuurt, bij een eventuele verkoop en later bij een schenking of erfenis. Dit overzicht zet de regels op een rij zoals ze in 2026 gelden, per gewest waar dat nodig is.

De cijfers komen van de FOD Financiën, de Vlaamse Belastingdienst, de Waalse en Brusselse overheid en de notarissen, geraadpleegd in september 2026. Belastingregels veranderen geregeld. Laat uw eigen situatie nakijken door uw notaris of een belastingadviseur voor u koopt.

1. Registratierechten bij de aankoop

De verlaagde tarieven voor de eigen woning gelden alleen voor een woning waar u zelf gaat wonen. Koopt u een woning om te verhuren, dan betaalt u het gewone tarief van het gewest waar de woning ligt.

Op een woning van €300.000 betekent dat €36.000 registratierechten in Vlaanderen en €37.500 in Wallonië of Brussel, bovenop de notariskosten. De voorwaarden van de verlaagde tarieven leest u in onze gids over registratierechten in België.

Koopt u een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar, dan betaalt u 21% btw op het gebouw in plaats van registratierechten. Een woning geldt als nieuw tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname. De grond valt alleen onder de btw als hij samen met het gebouw en door dezelfde verkoper wordt verkocht. Anders betaalt u op de grond registratierechten.

Sinds 1 juli 2025 bestaat er een blijvend verlaagd btw-tarief van 6% voor woningen die na afbraak en heropbouw worden verkocht. Ook een koper die verhuurt kan daarvoor in aanmerking komen, op voorwaarde dat hij de woning minstens 15 jaar verhuurt. Bij private verhuur moet de huurder een natuurlijk persoon zijn die er meteen zijn domicilie heeft, en mag de bewoonbare oppervlakte niet groter zijn dan 175 m². Bij sociale verhuur geldt die oppervlaktegrens niet.

2. Belasting op de huurinkomsten

U betaalt geen aparte bronbelasting op de huur die u ontvangt. De inkomsten uit uw woning geeft u aan in uw jaarlijkse aangifte in de personenbelasting, waar ze bij uw andere inkomsten worden opgeteld. Hoeveel er belastbaar is, hangt af van wie de huurder is en hoe hij de woning gebruikt.

Verhuur aan een particulier die er woont

Verhuurt u aan een persoon die de woning als woonst gebruikt en niet voor zijn beroep, dan wordt u niet belast op de huur die u ontvangt. Belastbaar is het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40%. De indexatiecoëfficiënt bedraagt 2,3000 voor inkomstenjaar 2026 (aanslagjaar 2027) en 2,2446 voor inkomstenjaar 2025.

Een voorbeeld: bij een niet-geïndexeerd KI van €1.000 is voor inkomstenjaar 2026 €1.000 x 2,3 x 1,4 = €3.220 belastbaar. De hoogte van de huur en uw werkelijke kosten spelen in die berekening geen rol. Valt uw laatste euro inkomen in de schijf van 45%, dan kost dat ongeveer €1.449 aan federale belasting, vóór de gemeentebelasting.

Verhuur aan een huurder die de woning beroepsmatig gebruikt

Gebruikt de huurder het pand voor zijn beroep, of verhuurt u aan een vennootschap, dan wordt u belast op het hoogste van twee bedragen. Het eerste is de brutohuur min een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Die aftrek is beperkt tot 2/3 van het niet-geïndexeerde KI vermenigvuldigd met een herwaarderingscoëfficiënt (5,75 voor inkomstenjaar 2026). Het tweede is het geïndexeerde KI verhoogd met 40%. Verhuur aan een sociale huisvestingsmaatschappij of vzw die de woning als woonst onderverhuurt aan particulieren, volgt wel de regeling op basis van het KI.

Gemeubelde verhuur

Verhuurt u de woning met meubels, dan geeft u naast het KI ook de huur voor de meubels aan als roerend inkomen, belast tegen 30%. Tenzij het huurcontract iets anders bepaalt, geldt 40% van de totale huur als huur voor de meubels. Daarop mag u 50% forfaitaire kosten aftrekken of uw werkelijke kosten, maar geen interesten.

Tarieven van de personenbelasting

De belastingvrije som bedraagt €11.180 voor inkomstenjaar 2026. Daarbovenop heft uw gemeente een aanvullende gemeentebelasting, berekend als een percentage van uw personenbelasting.

Interesten van de lening zijn niet meer aftrekbaar

Tot en met aanslagjaar 2025 kon u de interesten van een lening voor een woning die niet uw eigen woning is, aftrekken van uw onroerende inkomsten. De wet van 18 december 2025 heeft die federale gewone interestaftrek afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025). De interesten op de lening voor een huurwoning verlagen uw personenbelasting dus niet meer. Voor leningen die uiterlijk eind 2023 werden afgesloten, kunnen de kapitaalaflossingen binnen bepaalde grenzen nog recht geven op de federale vermindering voor langetermijnsparen. Voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2025 bestaat geen belastingvoordeel meer, behalve voor bepaalde herfinancieringen.

3. Onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting op het geïndexeerde KI. Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt ze voor dat hele jaar. Het bedrag hangt af van het KI en van de opcentiemen van provincie en gemeente, niet van de prijs die u betaalde.

• Vlaanderen: basistarief 3,97% van het geïndexeerde KI, plus opcentiemen van provincie en gemeente.
• Wallonië: basistarief 1,25%, plus opcentiemen van provincie en gemeente.
• Brussel: basistarief 1,25%, plus opcentiemen van de agglomeratie en de gemeente.

Een beleggingswoning heeft in de drie gewesten recht op dezelfde verminderingen voor bijvoorbeeld kinderen ten laste of een handicap, maar dan op basis van het gezin van de huurder. De verhuurder moet dat voordeel aan de huurder doorgeven. Voordelen die aan eigen bewoning gekoppeld zijn, zoals de Brusselse premie BE HOME of de vermindering voor een bescheiden woning in Wallonië en Brussel, krijgt u als verhuurder niet. In Vlaanderen betaalt de verhuurder de onroerende voorheffing en mag het huurcontract daar alleen in het voordeel van de huurder van afwijken.

4. Een vermogensbelasting op vastgoed bestaat niet

U leest soms dat een huurwoning onderworpen is aan een jaarlijkse vermogensbelasting van 0,15% op de waarde. Dat klopt niet. Er bestaat geen jaarlijkse belasting op de waarde van uw vastgoed; de terugkerende belasting op een woning is de onroerende voorheffing. De taks die daarmee verward wordt, is de jaarlijkse taks op effectenrekeningen. Die geldt alleen voor effectenrekeningen met een gemiddelde waarde boven €1.000.000 en bedraagt 0,30% voor referentieperiodes die eindigen vanaf 1 juni 2026 (voordien 0,15%). Ook de meerwaardebelasting van 10% op financiële activa, zoals aandelen, die sinds 1 januari 2026 geldt, is niet van toepassing op vastgoed.

5. Meerwaarde bij de verkoop

Verkoopt u als particulier een gebouwd onroerend goed binnen 5 jaar na de aankoop, dan wordt de meerwaarde belast tegen 16,5%. Na 5 jaar is die meerwaarde niet belast, zolang het gaat om het normale beheer van uw privévermogen. Uw eigen woning is vrijgesteld als ze de laatste 12 maanden voor de verkoop zonder onderbreking uw eigen woning was, maar dat geldt dus niet voor een huurwoning.

Voor bouwgrond gelden langere termijnen: 33% bij verkoop binnen 5 jaar en 16,5% bij verkoop tussen 5 en 8 jaar na de aankoop. Wie regelmatig vastgoed koopt en doorverkoopt, valt buiten die regeling. De winst kan dan belast worden als diverse inkomsten of zelfs als beroepsinkomsten. Kreeg u het pand via een schenking, dan is de meerwaarde belastbaar bij verkoop binnen 3 jaar na de schenking en binnen 5 jaar na de aankoop door de schenker. Meer over de kosten bij een verkoop leest u in ons artikel over meerwaardebelasting.

6. Erfbelasting en schenkbelasting

Welk gewest bevoegd is, hangt af van de plaats waar de overledene of de schenker de laatste 5 jaar het langst zijn fiscale woonplaats had, niet van de plaats waar de woning ligt. De gunstige regels voor de gezinswoning, zoals de vrijstelling voor de langstlevende partner, gelden alleen voor de woning waar de overledene hoofdzakelijk woonde. Een huurwoning of tweede verblijf valt daar niet onder en wordt belast volgens het gewone tarief.

Wie als partner geldt, verschilt per gewest. In Vlaanderen vallen ook feitelijk samenwonenden die minstens een jaar samenwoonden onder dit tarief, in Brussel en Wallonië gaat het om echtgenoten en wettelijk samenwonenden. Vlaanderen heeft een verlaging van de erfbelasting aangekondigd, maar volgens de Vlaamse Belastingdienst is die nog niet beslist.

Schenkt u een woning aan uw kinderen of uw partner, dan geldt in de drie gewesten hetzelfde tarief voor onroerende goederen: 3% tot €150.000, 9% tot €250.000, 18% tot €450.000 en 27% daarboven. Meer uitleg per gewest vindt u in ons artikel over een woning erven.

Wat dit betekent als u een huurwoning verkoopt

Verkoopt u een woning die u verhuurde, dan is vooral de termijn van 5 jaar belangrijk voor de meerwaarde. Wilt u eerst weten wat de woning vandaag waard is, dan kunt u een gratis schatting aanvragen. Zoekt u een makelaar, dan kunt u tot 3 lokale makelaars vergelijken die uw regio kennen.