Immokantoor Vlaams-Brabant: zo kiest u de makelaar die uw woning verkoopt

Een immokantoor in Vlaams-Brabant kiezen lijkt eenvoudig tot u de verschillen ziet. Tussen een kantoor in Leuven, een in Halle en een in Diest zitten andere kopers, andere prijzen en andere verkooptijden. Wie zijn woning verkoopt, kiest dus niet het bekendste kantoor maar het kantoor dat zijn gemeente echt kent. Deze gids zet op een rij waar u op let voordat u een opdracht tekent.

Vlaams-Brabant is geen enkele markt

De provincie valt uiteen in twee arrondissementen die weinig met elkaar gemeen hebben. Halle-Vilvoorde ligt tegen Brussel aan. De kopers daar zijn vaak pendelaars, tweeverdieners en gezinnen die de stad verlaten maar er wel elke dag naartoe moeten. Prijzen liggen er hoog en panden gaan er doorgaans snel weg, zeker in de gemeenten met een goede verbinding naar de ring.

Leuven en omgeving volgen een eigen logica. De universiteit, de ziekenhuizen en de biotechsector houden de vraag naar appartementen en rijwoningen op peil, ook wanneer de rest van Vlaanderen afkoelt. Verder oostwaarts, in het Hageland rond Tienen, Aarschot en Diest, koopt u meer vierkante meters voor hetzelfde bedrag, maar duurt een verkoop gemiddeld langer en is het kopersbestand kleiner.

Een kantoor dat vooral in Leuven verkoopt, kent daarom niet automatisch de markt in Landen of Bever. Vraag altijd naar recent verkochte panden in uw eigen gemeente, niet in de provincie als geheel.

Waarop u een immokantoor beoordeelt

Begin bij de erkenning. Iedereen die in Belgie bemiddelt bij een verkoop, moet erkend zijn door het BIV, het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Dat nummer hoort op de website en op de opdracht te staan, en u kunt het gratis nakijken in het openbare BIV-register. Een kantoor dat hierover vaag blijft, valt af.

Vraag daarna cijfers op in plaats van referenties. Hoeveel woningen verkocht dit kantoor het voorbije jaar in uw gemeente? Hoe lang stonden die gemiddeld te koop? En hoe verhield de uiteindelijke verkoopprijs zich tot de eerste vraagprijs? Dat laatste getal zegt meer over de kwaliteit van de schatting dan om het even welke brochure.

Let ook op de praktische afspraken. Wie doet de bezoeken, de makelaar zelf of een medewerker die uw woning nooit binnen zag? Worden de foto's professioneel gemaakt? En vooral: welke opzegtermijn en welke exclusiviteit staan er in de opdracht? Een overeenkomst van drie maanden met een korte opzeg geeft u ruimte om bij te sturen wanneer er na zes weken niets beweegt.

Wat een makelaar in Vlaams-Brabant kost

Het ereloon ligt in Belgie meestal tussen twee en vier procent van de verkoopprijs, exclusief btw. Daar komt 21 procent btw bovenop, wat mensen bij de eindafrekening geregeld verrast. Geen enkele wet legt dat percentage vast, dus het is onderhandelbaar, zeker bij duurdere woningen waar het absolute bedrag snel oploopt.

Belangrijker dan het percentage is wat erin zit. Fotografie, publicatie op de portalen, de bezoeken, de onderhandeling en de opvolging tot bij de notaris horen normaal tot het pakket. De verplichte documenten meestal niet: het EPC, de keuring van de elektrische installatie, het bodemattest en het postinterventiedossier betaalt u apart. Vraag die kosten vooraf op, dan weet u wat u netto overhoudt.

Een kantoor dat een half procent goedkoper werkt maar uw woning te laag inschat of drie maanden langer laat staan, kost u uiteindelijk meer. Vergelijk dus het volledige plaatje. Op vergelijk makelaars ziet u meteen welke erkende kantoren in uw gemeente actief zijn en wat zij aanrekenen.

De schatting is uw belangrijkste controlemiddel

Laat uw woning door meer dan een kantoor schatten. Niet omdat u de hoogste zoekt, maar omdat de spreiding tussen de schattingen u iets leert. Liggen drie schattingen dicht bij elkaar en zit er een fors boven, dan is dat vaak een kantoor dat de opdracht wil binnenhalen in plaats van een kantoor dat de markt beter leest.

Een te hoge vraagprijs kost tijd en geld. Zoekers zien uw woning in de eerste weken, wanneer de interesse het grootst is, en haken af op de prijs. Wat daarna volgt is een reeks verlagingen, en kopers die de geschiedenis van een pand zien staan, gaan ervan uit dat er iets mis mee is.

Vraag bij elke schatting naar de onderbouwing: welke vergelijkbare panden in uw straat of wijk zijn recent effectief verkocht, en tegen welke prijs? Wie dat niet kan tonen, gokt. Een gratis schatting geeft u alvast een onafhankelijk vertrekpunt om de cijfers van de kantoren tegen af te zetten.

Drie kantoren vergelijken volstaat

Vergelijken werkt, maar overdrijven werkt tegen u. Wie zijn gegevens bij zes of meer kantoren achterlaat, wordt dagenlang gebeld en verliest het overzicht. Erger nog: makelaars die weten dat ze tegen vijf anderen opbieden, investeren minder in het dossier en beginnen vooral op prijs te concurreren.

Drie erkende kantoren uit uw eigen regio geven u een eerlijk beeld van de prijsvork, de ereloonverschillen en de aanpak, zonder dat uw telefoon roodgloeiend staat. Zet de voorstellen naast elkaar op vier punten: geschatte prijs met onderbouwing, ereloon inclusief btw, verwachte verkooptijd en de duur van de opdracht.

ImmoMakelaarVergelijker.be brengt u om die reden in contact met maximaal drie kantoren, nooit meer. U ontvangt de voorstellen, u kiest, en u bent tot niets verplicht. Wilt u die vergelijking voor uw gemeente maken, dan start u bij het vergelijken van makelaars in Vlaams-Brabant.

Veelgestelde vragen

Moet een immokantoor in Vlaams-Brabant erkend zijn?

Ja. Wie in Belgie beroepsmatig bemiddelt bij de verkoop of verhuur van vastgoed, moet erkend zijn door het BIV. Het erkenningsnummer staat op de website en op de bemiddelingsopdracht, en u kunt het gratis nakijken in het openbare register van het BIV.

Hoeveel commissie vraagt een makelaar in Vlaams-Brabant?

In de praktijk ligt het ereloon meestal tussen twee en vier procent van de verkoopprijs, exclusief 21 procent btw. Het percentage is niet wettelijk vastgelegd en dus onderhandelbaar. Vraag steeds wat er precies in dat bedrag zit en welke attesten u apart betaalt.

Hoe lang staat een woning in Vlaams-Brabant gemiddeld te koop?

Dat verschilt sterk per gemeente. In de Brusselse rand en in Leuven gaan goed geprijsde woningen doorgaans vlot weg, terwijl een verkoop in het Hageland gemiddeld meer tijd vraagt. Vraag het kantoor naar de cijfers van zijn eigen recente verkopen in uw gemeente.

Kan ik met meerdere makelaars tegelijk werken?

Dat kan alleen als u geen exclusieve opdracht tekent. Een exclusieve opdracht bindt u voor de afgesproken periode aan een kantoor. Lees dus altijd de duurtijd, de opzegtermijn en de eventuele verlenging na voordat u ondertekent.

Uw volgende stap

De keuze van een immokantoor bepaalt in Vlaams-Brabant meer dan waar uw woning wordt gepubliceerd. Ze bepaalt de vraagprijs waarmee u start, hoe snel de eerste bezoeken volgen en wat u netto overhoudt na ereloon, btw en attesten. Kies daarom op cijfers: erkenning, recente verkopen in uw gemeente, een onderbouwde schatting en heldere voorwaarden in de opdracht. Vergelijk drie kantoren, vraag elk hetzelfde lijstje op en neem pas daarna een beslissing. De vergelijking kost u een kwartier en is volledig vrijblijvend.