Immoweb schatting: wat het cijfer wel en niet zegt over uw vraagprijs

Een Immoweb schatting geeft u in enkele klikken een prijsindicatie van uw woning, gebaseerd op de gegevens van het grootste vastgoedportaal van België. Handig als vertrekpunt, zeker wanneer u toch van plan bent uw woning daar te publiceren. Maar het cijfer dat u terugkrijgt is iets anders dan de prijs die een koper uiteindelijk betaalt. Dit artikel legt uit waar dat verschil zit en hoe u uw vraagprijs wel correct bepaalt.

Waarop is een Immoweb schatting gebaseerd?

Immoweb is het grootste vastgoedportaal van België. Op elk moment staan er tienduizenden panden online, met hun vraagprijs, hun oppervlakte, hun bouwjaar en hun ligging. Die verzameling vormt de basis van de schattingsmodule. U vult een adres en een aantal kenmerken in, en een automatisch waarderingsmodel vergelijkt uw woning met wat het al kent uit dezelfde gemeente en dezelfde prijsklasse. In de sector heet zo een model een AVM, een automatic valuation model.

Dat vertrekpunt verschilt van dat van een schatter. Er komt niemand langs, niemand opent uw meterkast en niemand kijkt naar uw dakisolatie. Het model rekent met de kenmerken die u zelf opgeeft en met statistiek over uw buurt. U krijgt daardoor snel en gratis een bedrag of een prijsvork terug, maar zonder verslag dat u ergens kunt voorleggen. Voor een eerste beeld volstaat dat. Voor de prijs die u effectief op uw zoekertje zet, is het te grof.

Een vraagprijs is geen verkoopprijs

Hier zit de belangrijkste beperking, en ze geldt in het bijzonder voor cijfers die uit een zoekertjesplatform komen. Een portaal ziet vooral wat verkopers vragen, niet wat kopers uiteindelijk betalen. De prijs in de notariële akte wordt geregistreerd bij de overheid, niet op het portaal. Wanneer een woning na drie maanden tien procent zakt en dan pas verkoopt, blijft die eerste, te hoge vraagprijs wel in het beeld hangen.

Het gevolg is een scheeftrekking naar boven in markten waar stevig wordt onderhandeld, en naar beneden in markten waar boven de vraagprijs wordt geboden. In een aantal Vlaamse gemeenten gebeurde dat laatste de voorbije jaren geregeld: panden gingen weg boven de vraagprijs na een biedronde. Een schatting die daar geen zicht op heeft, onderschat uw woning. Statbel publiceert wel echte verkoopprijzen per gemeente, maar met een vertraging van maanden. Welke kant het bij u uitvalt, hangt dus af van uw gemeente en van het moment. Dat is precies waarom een cijfer zonder context weinig waard is.

Van schatting naar vraagprijs: uw plaats in de zoekresultaten

Er is een reden om extra scherp te zijn op de prijs die u op een portaal zet, en die heeft niets met de schatting zelf te maken. Kopers zoeken met filters. Ze vinken een gemeente aan, een aantal slaapkamers en een prijsplafond. Dat plafond is bijna altijd een rond getal: 300.000, 350.000 of 400.000 euro. Wie zijn woning op 355.000 euro zet, valt buiten het filter van iedereen die tot 350.000 euro zoekt. Diezelfde woning op 349.000 euro verschijnt bij een veel grotere groep, terwijl het verschil in opbrengst na onderhandeling vaak verwaarloosbaar is.

Daar komt bij dat uw zoekertje naast alle vergelijkbare panden in uw gemeente staat. Kopers zien in één oogopslag wat een woning met uw oppervlakte en uw energielabel elders kost. Een vraagprijs die tien procent boven de buren ligt, verkoopt uw woning niet duurder. Ze zorgt er vooral voor dat het zoekertje maanden blijft staan. En een pand dat lang online staat, verliest onderhandelingskracht, want kopers zien de publicatiedatum en leiden daaruit af dat er ruimte is.

Wat gebeurt er nadat u uw gegevens invult?

Online schattingsmodules zijn zelden gratis uit vriendelijkheid. Ze vragen uw e-mailadres en vaak uw telefoonnummer, en die gegevens gaan naar makelaars die in uw regio actief zijn. Dat hoeft geen probleem te zijn, want u wilt op dat moment toch met een makelaar spreken. Kijk wel na hoeveel kantoren uw dossier krijgen en of u daar zelf zeggenschap over hebt. Het verschil tussen een paar gerichte contacten en tien telefoons in twee dagen zit precies daar.

Wij zijn daar transparant over. ImmoMakelaarVergelijker.be is een onafhankelijk Belgisch vergelijkingsplatform dat uw aanvraag naar maximaal 3 BIV-erkende makelaars uit uw eigen gemeente stuurt. U beslist zelf met wie u verder gaat en u bent tot niets verplicht. Vraag hier een gratis schatting van uw woning aan, of vergelijk tot 3 makelaars op commissie, aanpak en verkooptermijn.

Zo controleert u het cijfer voor u publiceert

Gebruik de online schatting als vertrekpunt, niet als beslissing. In de praktijk werkt deze volgorde het best. Haal eerst uw online indicatie op, zodat u een orde van grootte hebt. Laat daarna twee of drie makelaars uw woning ter plaatse bekijken en vraag elk van hen om een onderbouwing in plaats van een bedrag. Wat verkocht er de voorbije maanden in uw straat, aan welke prijs, en na hoeveel weken? Vraag ook welke biedingen die verkopen bepaalden, want dat cijfer staat in geen enkele publieke databank en op geen enkel portaal.

Wijkt iemand sterk naar boven af, vraag dan waarop hij zich baseert. Een te hoge instapprijs is de klassieke reden waarom een woning blijft hangen en later toch met een korting weggaat. Wijkt iemand sterk naar beneden af, vraag welke gebreken hij ziet die u zelf niet meetelde. Leg tot slot de commissiepercentages naast elkaar, want een half procent verschil op een woning van 350.000 euro is al snel 1.750 euro.

Uw volgende stap

Een Immoweb schatting is een nuttig eerste ijkpunt en kost u niets. Behandel ze als een vork en niet als een prijskaartje, en houd in het achterhoofd dat portaalcijfers vertrekken van vraagprijzen. De prijs die telt, wordt bepaald door de staat van uw woning, uw energielabel en wat kopers in uw straat de voorbije maanden effectief neertelden. Laat uw woning daarom minstens één keer ter plaatse bekijken voor u publiceert. Vergelijk tot 3 BIV-erkende makelaars uit uw gemeente, gratis en vrijblijvend, en beslis pas daarna welke vraagprijs op uw zoekertje komt.