Koper haakt af na compromis: wat kunt u als verkoper doen?

Een verkoop die rond leek, valt plots stil. De koper haakt af na het compromis en u blijft achter met vragen: mag dat zomaar, bent u uw voorschot kwijt, en staat uw woning nu opnieuw te koop? In België is een ondertekend compromis een volwaardige verkoopovereenkomst. Dat werkt in uw voordeel, maar alleen als u de juiste stappen in de juiste volgorde zet.

Een compromis is een verkoop, geen intentieverklaring

Veel verkopers denken dat de verkoop pas vaststaat bij de notaris. In werkelijkheid komt een verkoop in België tot stand zodra koper en verkoper het eens zijn over de woning en de prijs. Het compromis legt dat akkoord vast. De notariële akte die daarna volgt, voert de verkoop uit en maakt ze tegenstelbaar aan derden, maar ze sluit de deal niet alsnog af.

Daar hoort een tweede vaststelling bij die verkopers vaak verrast: België kent geen algemene wettelijke bedenktijd voor wie een woning koopt van een particulier. Een koper die de dag na de ondertekening spijt krijgt, kan zich dus niet beroepen op een afkoelingsperiode. Wat wel geldt, staat in uw compromis zelf. Neem het document erbij en lees de voorwaarden en termijnen die erin zijn opgenomen, want die bepalen uw positie meer dan de algemene regel.

Dat een compromis bindend is, betekent niet dat een koper nooit kan terugtreden. Het betekent dat terugtreden een prijs heeft, tenzij er een geldige uitweg in het contract staat.

De opschortende voorwaarde is de enige nette uitweg

De meeste compromissen bevatten een opschortende voorwaarde voor de financiering. De koop gaat dan pas definitief door als de koper binnen een afgesproken termijn een woonkrediet verkrijgt. Lukt dat niet, dan vervalt de verkoop zonder dat iemand een fout maakt en zonder schadevergoeding. U krijgt uw woning terug, de koper krijgt zijn voorschot terug.

De vraag is dus zelden of de koper mag afhaken, maar of hij zich terecht op die voorwaarde beroept. Let daarbij op drie punten in uw compromis. Ten eerste de termijn: een voorwaarde die verlopen is, kan de koper niet meer inroepen. Ten tweede de omschrijving van het krediet, want een voorwaarde is soms beperkt tot een bepaald bedrag of een bepaalde rentevoet. Ten derde het bewijs: veel compromissen vragen een schriftelijke weigering van een of meer banken, binnen de termijn bezorgd.

Een koper die niets bewijst, of die de aanvraag pas indient nadat de termijn verstreken is, staat juridisch zwak. Vraag de stukken dus altijd schriftelijk op voor u iets toegeeft.

Afhaken zonder geldige voorwaarde: het schadebeding

Trekt de koper zich terug zonder dat een voorwaarde speelt, dan is hij in gebreke. Bijna elk Belgisch compromis voorziet daarvoor een schadebeding, in de praktijk vaak tien procent van de verkoopprijs. Dat percentage staat niet in de wet, het staat in uw contract. Kijk dus na wat er bij u precies is afgesproken voor u een bedrag noemt.

Als verkoper hebt u daarna twee wegen. U kunt de uitvoering van de verkoop vorderen, waarbij u de koper via de rechtbank dwingt de akte te tekenen en de prijs te betalen. Of u kunt de verkoop laten ontbinden en de schadevergoeding vorderen, waarna u de woning opnieuw mag verkopen. Welke weg het meest oplevert, hangt af van de markt, van de solvabiliteit van de koper en van hoeveel tijd u wilt verliezen. Beide wegen lopen in principe via de rechtbank als de koper niet vrijwillig meewerkt, en dat is precies waarom een minnelijke regeling vaak sneller en goedkoper uitvalt.

Laat uw notaris de sterkte van uw dossier beoordelen voor u kiest. Hij kent de exacte formulering van uw compromis en kan inschatten wat een rechter er redelijkerwijs mee zou doen.

Wat u doet in de eerste dagen

Zet het afhaken eerst zwart op wit. Vraag de koper om zijn beslissing en zijn motivering schriftelijk te bevestigen, met de bewijsstukken erbij. Een gesprek aan de telefoon helpt u later niet.

Verwittig daarna meteen uw notaris en, als u er een hebt, uw makelaar. Zij sturen indien nodig een aangetekende ingebrekestelling, waarin de koper een laatste termijn krijgt om zijn verplichtingen na te komen. Die stap is vaak nodig voor u zich op het schadebeding kunt beroepen.

Belangrijk: het voorschot is doorgaans niet van u zolang de zaak niet geregeld is. Het staat meestal geblokkeerd op de derdenrekening van de notaris of de makelaar en komt pas vrij met een akkoord tussen beide partijen of met een rechterlijke beslissing. Ga er dus niet van uit dat u het zonder meer mag houden, en reken er zeker niet mee voor de aankoop van uw volgende woning. Onderteken in deze fase ook niets waarin u de verkoop zonder tegenprestatie annuleert, want daarmee geeft u uw aanspraak op schadevergoeding op.

Uw woning opnieuw op de markt brengen

Zodra juridisch vaststaat dat de verkoop niet doorgaat, telt snelheid. Een woning die enkele weken als verkocht stond en weer opduikt, roept vragen op bij kandidaat-kopers. Speel daar open op in: laat weten dat de financiering van de vorige koper niet rond raakte en dat er niets mis is met het pand. Die uitleg is geloofwaardig en ze komt vaak voor.

Controleer meteen ook of uw vraagprijs nog klopt. Tussen de eerste publicatie en vandaag kan de markt bewogen zijn, en een gratis schatting van uw woning geeft u een actueel ijkpunt voor u opnieuw publiceert. Zijn uw attesten nog geldig? Het EPC en het bodemattest hebben hun eigen geldigheidsduur, en een vervallen document vertraagt de volgende verkoop opnieuw.

Vindt u dat het dossier de eerste keer te licht is opgevolgd, dan is dit het natuurlijke moment om makelaars te vergelijken in plaats van automatisch met dezelfde partij verder te gaan.

Voorkomen begint bij het screenen van de koper

Een koper die afhaakt, is meestal geen koper van slechte wil. Het is een koper die nooit voldoende financiering had. Dat valt grotendeels vooraf te ondervangen. Vraag voor u een bod aanvaardt naar een principeakkoord van de bank, en laat de opschortende voorwaarde scherp opstellen: een concreet bedrag, een korte termijn, en een duidelijke bewijsplicht met een schriftelijke weigering.

Dat is ook waar een goede makelaar zijn geld verdient. Hij checkt de financiële draagkracht van kandidaten voor u tijd verliest, en hij stelt het compromis zo op dat u niet weken later met lege handen staat. ImmoMakelaarVergelijker.be helpt u daarbij: u vergelijkt gratis en vrijblijvend tot drie erkende makelaars uit uw regio, zodat u kunt kiezen wie uw dossier het stevigst opvolgt. Een verkoop die de eerste keer standhoudt, kost u uiteindelijk minder dan de hoogste belofte aan de start.