Schatting van uw woning: notaris of makelaar, wat kiest u?

U weegt een schatting van uw woning door een notaris af tegen een schatting door een makelaar. Beide bestaan in België, beide geven u een cijfer, maar ze beantwoorden niet dezelfde vraag. Het ene weegt door bij de fiscus en voor een rechter. Het andere is afgestemd op wat een koper de komende maanden effectief zal betalen. Zo beslist u, afhankelijk van wat u met uw woning van plan bent.

Wat een notaris doet bij de schatting van uw woning

Een notaris vertrekt vooral van transactiegegevens. Hij raadpleegt de akten die in zijn regio getekend zijn en de prijzen die effectief geregistreerd werden, en past een vergelijkende methode toe op gelijkaardige panden. Zijn schatting mikt op de marktwaarde: de prijs die een normaal geïnformeerde koper zou betalen onder normale marktomstandigheden, zonder bijzondere druk.

Die aanpak heeft één duidelijke sterkte. Een notaris is een openbaar ambtenaar die tot onpartijdigheid gehouden is. Hij verkoopt uw woning niet en krijgt geen commissie op de behaalde prijs, dus hij heeft geen reden om het cijfer op te blazen of te drukken. Zijn verslag wordt aanvaard door de fiscus, door de rechtbanken en door verzekeraars.

Er is ook een beperking. Een notaris redeneert vanuit het geregistreerde verleden. Hij kent de akten die getekend zijn, maar niet altijd de panden die vandaag in de etalage staan, en evenmin hoeveel kandidaat-kopers zich vorige maand meldden voor een woning zoals de uwe. In een snel bewegende markt komt die achterstand terug in het eindcijfer.

Wat een makelaar doet bij de schatting van uw woning

Een makelaar begint aan de andere kant van de ketting: bij de vraag. Hij kijkt naar wat er vandaag te koop staat in uw buurt, tegen welke prijs, hoe lang al, en vooral naar wat snel verkoopt en wat blijft hangen. Daar voegt hij aan toe wat in geen enkele databank staat: het aantal bezoeken dat een vergelijkbaar pand opleverde, de opmerkingen van kandidaat-kopers en de bezwaren die bij elk bezoek terugkomen.

Hij kijkt ook nauw naar uw woning zelf. De oriëntatie van de tuin, de staat van het dak, het EPC, de indeling van de kamers, het lawaai van de straat om vijf uur in de namiddag. Die elementen zijn soms goed voor enkele tienduizenden euro's verschil tussen twee woningen in dezelfde buurt.

Het resultaat is dus geen theoretische waarde, maar een vraagprijs, samen met een onderhandelingsmarge en een waarschijnlijke termijn. Dat is precies wat u nodig hebt als het uw bedoeling is om te verkopen. Een BIV-erkende makelaar zet bovendien zijn beroepsaansprakelijkheid achter zijn analyse.

De kostprijs: wat elke schatting u werkelijk kost

Hier wordt de vergelijking heel concreet.

Een schatting door een notaris is in de overgrote meerderheid van de gevallen betalend. Ze maakt geen deel uit van het wettelijk ereloontarief voor akten: het is een aparte dienst waarvan de prijs verschilt van kantoor tot kantoor en volgens de complexiteit van het pand. Een schriftelijk, gemotiveerd verslag dat bruikbaar is in een nalatenschapsdossier kost logischerwijs meer dan een mondeling advies. Vraag de prijs vooraf, en ook wat het verslag precies bevat.

Een schatting door een makelaar is bijna altijd gratis en vrijblijvend. De reden is eenvoudig: de makelaar hoopt de verkoopopdracht binnen te halen. U bent niet verplicht ze hem te geven, en niets belet u om er meerdere uit te nodigen.

Die gratis dienst heeft een keerzijde die u moet kennen. Eén makelaar kan in de verleiding komen een vleiende prijs aan te kondigen om uw handtekening te krijgen, om u twee maanden later een verlaging te vragen. Het verweer past in één regel: vergelijk meerdere makelaars en zet hun cijfers en hun argumenten naast elkaar voor u iets tekent.

Wanneer een notariële schatting moeilijk te vervangen is

Sommige situaties vragen om een cijfer dat standhoudt tegenover een derde. In die gevallen is een notariële schatting geen luxe.

Een nalatenschap, om te beginnen. De aangegeven waarde bindt de erfgenamen tegenover de fiscus, die een onderwaardering kan betwisten en bijkomende rechten samen met een boete kan vorderen.

Een echtscheiding of het beëindigen van een onverdeeldheid, vervolgens. Wanneer twee partijen een woning onder elkaar moeten verdelen, vermijdt een cijfer van een onpartijdig openbaar ambtenaar maanden discussie.

Een schenking, een bewindvoering, een geschil dat voor de rechtbank komt: dezelfde logica geldt.

Buiten die situaties, als het u er enkel om te doen is uw woning te koop te zetten, brengt betalen voor een notariële schatting weinig op. U krijgt een voorzichtige en verdedigbare waarde, maar geen prijsstrategie en geen tijdlijn. Wij zetten die gevallen op een rij in ons artikel over een schatting van uw huis door de notaris en over het juiste moment om een notaris in te schakelen.

Hoe u kiest volgens uw situatie

Drie vragen volstaan om te beslissen.

Hebt u een cijfer nodig dat tegenover een derde kan worden ingeroepen? Nalatenschap, echtscheiding, schenking, geschil. Ga dan naar een notaris en voorzie een budget voor die dienst.

Wilt u binnen de komende twaalf maanden verkopen? Dan is een schatting door een makelaar nuttiger, want ze houdt rekening met de huidige vraag en leidt tot een vraagprijs.

Wilt u gewoon weten waar u staat? Begin met een gratis schatting van uw woning om een orde van grootte te krijgen, en laat die daarna bevestigen door een professional voor u iets beslist.

De twee benaderingen sluiten elkaar niet uit. In een nalatenschapsdossier waarin de erfgenamen ook willen verkopen, is de combinatie gebruikelijk: de notaris bepaalt de aangegeven waarde, de makelaar bepaalt de vraagprijs. Beide cijfers kunnen enkele procenten uit elkaar liggen zonder dat iemand een fout heeft gemaakt, want ze beantwoorden twee verschillende vragen.

Veelgestelde vragen

Is een schatting door een notaris betalend in België?

Ja, in de meeste gevallen. Ze zit niet in het wettelijk ereloontarief voor akten en wordt aangerekend als een aparte dienst, waarvan het bedrag verschilt van kantoor tot kantoor en volgens de complexiteit van het pand. Vraag de prijs voor u het verslag bestelt.

Mag een makelaar een woning schatten voor een nalatenschap?

Hij kan u een waardeadvies geven, maar voor een aangifte van nalatenschap biedt een gemotiveerd notarieel verslag veel betere bescherming tegen een controle door de fiscus.

Waarom kondigen de notaris en de makelaar niet dezelfde prijs aan?

De notaris berekent een marktwaarde op basis van reeds geregistreerde transacties. De makelaar bepaalt een vraagprijs op basis van de huidige vraag. Een verschil van enkele procenten tussen beide is normaal.

Hoeveel schattingen vraagt u best op voor u verkoopt?

Drie adviezen van lokale makelaars volstaan om een geïsoleerd cijfer te herkennen, te hoog of te laag, en om zowel de voorgestelde verkoopstrategieën als de aangerekende erelonen te vergelijken.

Wat u moet onthouden

De notaris levert een waarde die verdedigbaar is tegenover een derde. De makelaar levert een prijs die verkoopt. Kies volgens het gebruik, niet volgens het prestige van de titel.

Verkoopt u, dan blijft de meest rendabele stap: meerdere lokale makelaars gratis uitnodigen en hun analyses vergelijken. U kan tot drie erkende makelaars vergelijken in uw gemeente, zonder kosten en zonder verplichting.