Verschil tussen verkoopprijs en venale waarde van een woning

Het verschil tussen de verkoopprijs en de venale waarde van een woning duikt op zodra een notaris, een bankier of de fiscus erbij komt kijken. Beide begrippen beschrijven een bedrag in euro, maar ze beantwoorden een andere vraag. Het ene beschrijft wat uw woning waard is op de markt. Het andere beschrijft wat een koper effectief betaald heeft. Dat verschil begrijpen behoedt u voor een onaangename fiscale verrassing en voor een startprijs die op de verkeerde basis is bepaald.

Wat venale waarde betekent

De venale waarde is het bedrag dat een woning redelijkerwijs zou kunnen opbrengen als ze op de vrije markt te koop wordt aangeboden, tussen een verkoper en een koper die beiden goed geïnformeerd zijn, zonder bijzondere band tussen hen en zonder tijdsdruk. Het is een theoretische waarde, vastgesteld op een welbepaalde datum.

Ze dient als referentie in een reeks situaties waarin geen verkoop plaatsvindt, of toch niet tegen marktprijs:

• een erfenis, waarbij de erfgenamen de waarde van het onroerend goed op de datum van overlijden moeten aangeven;
• een schenking van onroerend goed;
• een verdeling van het vermogen na een echtscheiding of een feitelijke scheiding;
• het toekennen van een hypothecair krediet, waarbij de bank de waarde van haar waarborg wil kennen;
• een onteigening of een geschil tussen partijen.

Een venale waarde is nooit een in steen gebeiteld cijfer. Twee experts die dezelfde woning bezoeken, komen vaak uit op bedragen die enkele procenten uit elkaar liggen. Wat telt, is de gevolgde methode: recente vergelijkbare verkopen in dezelfde buurt, de werkelijke staat van de woning, de bewoonbare oppervlakte, het EPC en de richting waarin de lokale markt beweegt.

Wat de verkoopprijs betekent

De verkoopprijs is veel concreter. Het is het bedrag waarover u en de koper het eens zijn geworden, zwart op wit vastgelegd in de compromis en daarna herhaald in de notariële akte. Het is geen schatting meer, het is een feit.

Dat bedrag heeft rechtstreekse gevolgen. De registratiebelasting die de koper verschuldigd is, wordt in principe op deze prijs berekend. Het ereloon van uw makelaar, de afrekening met de koper en het saldo dat u overhoudt zodra uw lening is terugbetaald, vloeien er eveneens uit voort.

Verwar de verkoopprijs niet met de vraagprijs. De vraagprijs is wat u in de advertentie toont. De verkoopprijs is wat er na onderhandeling overblijft. Tussen beide zitten soms enkele duizenden euro's en een paar maanden op de markt. Een te ambitieuze vraagprijs rekt de tijdlijn, laat de advertentie verslijten en levert vaak een lagere verkoopprijs op dan een realistische start meteen zou hebben opgeleverd.

Waarom beide bedragen niet samenvallen

In een rustige markt en met een zorgvuldig voorbereide lancering ligt de verkoopprijs dicht bij de venale waarde. In de praktijk vergroten verschillende factoren de kloof.

• Tijdsdruk. Een verkoper die binnen twee maanden rond moet zijn, aanvaardt vlotter een bod onder de geschatte waarde.
• De privékring. Een verkoop aan een kind, een broer of zus of een huurder wordt zelden tegen marktprijs onderhandeld.
• Concurrentie tussen kandidaten. Meerdere gelijktijdige biedingen kunnen de prijs boven de schatting duwen.
• Verstreken tijd. Een schatting draagt een datum. Tussen het verslag en de handtekening kan de markt in uw gemeente bewogen hebben.
• Wat de bezoeken blootleggen. Vocht, versleten buitenschrijnwerk, een tegenvallend EPC-label: de koper rekent dat mee in zijn bod.

Eén factor blijft echt in uw handen: de manier waarop de verkoop wordt aangepakt. De zichtbaarheid van de advertentie, de kwaliteit van de foto's en de aanpak van de onderhandeling wegen allemaal door op het eindbedrag. Meerdere kantoren vergelijken voor u een opdracht tekent, toont u niet alleen verschillende erelonen, maar ook verschillende prijsstrategieën. U kan gratis tot drie makelaars vergelijken die actief zijn in uw gemeente en hun argumenten afwegen voor u kiest.

Wanneer de venale waarde een fiscale kwestie wordt

Zolang u normaal verkoopt aan een derde, blijft de vraag theoretisch: de overeengekomen prijs is wat telt. De venale waarde wordt pas een echt probleem zodra er geen verkoop tegen marktprijs is.

Bij een erfenis geven de erfgenamen de waarde van het onroerend goed aan. Bij een schenking dient de aangegeven waarde als basis voor de berekening van de rechten. Afhankelijk van het gewest waar de woning ligt, controleert de gewestelijke belastingdienst of de FOD Financiën die aangifte.

Beide fouten kosten geld. Een te lage aangegeven waarde kan betwist worden: de administratie vordert dan bijkomende rechten, doorgaans verhoogd met een boete. Een te hoge aangegeven waarde doet u rechten betalen op een bedrag dat de woning nooit zal halen. Daarom laten veel families een schriftelijke schatting opmaken op de referentiedatum en houden ze die in het dossier. Uw notaris zegt u welke vorm van schatting in uw geval aanvaard wordt, want de procedures verschillen van gewest tot gewest.

Hoe u beide bedragen voor uw woning bepaalt

Het proces werkt in lagen, van de ruimste naar de meest precieze.

1. Begin met een vork. Een gratis online schatting positioneert uw woning tegenover recente vergelijkbare verkopen. Het is een vertrekpunt, geen vonnis.
2. Laat iemand ter plaatse komen kijken. Alleen een bezoek houdt rekening met de werkelijke staat, de oriëntatie, het geluid, de tuin en de uitgevoerde werken.
3. Zet meerdere adviezen naast elkaar. Twee of drie lokale makelaars die de echte verkopen in uw buurt kennen, zijn meer waard dan één geïsoleerd cijfer.
4. Zet het op papier voor fiscale doeleinden. Voor een erfenis of een schenking geeft een gemotiveerd expertiseverslag of de tussenkomst van uw notaris u een verdedigbare basis.

Eén reflex om te vermijden: kiezen voor de makelaar die het hoogste bedrag aankondigt. Een overgewaardeerde startprijs wordt bijna altijd naar beneden bijgesteld, nadat er weken verloren zijn gegaan. Kijk liever naar hoe elke makelaar het cijfer onderbouwt, met welke vergelijkbare verkopen en binnen welke termijn. Voorstellen ontvangen van meerdere makelaars is gratis en vrijblijvend, en maakt die verschillen meteen zichtbaar.

Veelgestelde vragen

Is de venale waarde hetzelfde als de marktwaarde?

In de dagelijkse praktijk wel. De venale waarde is de prijs die een woning op de vrije markt zou halen, tussen een onafhankelijke en goed geïnformeerde koper en verkoper. Het is gewoon de term die notarissen, schatters en de fiscus gebruiken.

Kan de verkoopprijs lager liggen dan de venale waarde?

Ja, en dat gebeurt geregeld: een dringende verkoop, een verkoop aan een familielid, een woning verkocht in de staat waarin ze zich bevindt of een lokale markt met weinig activiteit. De overeengekomen prijs blijft geldig tussen de partijen. Gaat de woning ver onder haar waarde naar een verwant, dan kan de fiscus de verrichting toch herkwalificeren. Laat uw notaris dit punt nakijken voor u tekent.

Wie bepaalt de venale waarde van een woning?

Er is geen enkele instantie die dat alleen doet. Een makelaar schat ze met een verkoop voor ogen, een vastgoedschatter legt ze vast in een gemotiveerd verslag, een bank laat ze bepalen voor een krediet, en de fiscus vormt zich een eigen oordeel bij een erfenis of een schenking. De ingrediënten zijn dezelfde, het doel verschilt.

Hangt de venale waarde samen met het kadastraal inkomen?

Neen. Het kadastraal inkomen is een theoretisch netto huurinkomen dat dient om de onroerende voorheffing te berekenen. Het weerspiegelt niet de actuele marktwaarde van uw woning en kan dus niet dienen als schatting voor een verkoop.

Wat u moet onthouden

De venale waarde beantwoordt de vraag "wat is deze woning waard", de verkoopprijs beantwoordt de vraag "wat heeft ze opgebracht". De eerste is een schatting op een bepaalde datum, vooral nuttig wanneer geen echte verkoop het bedrag vastlegt. De tweede is het resultaat van een onderhandeling, beïnvloed door uw timing, door de staat van de woning en door de manier waarop de verkoop is aangepakt. Nog dit: fiscale regels en schattingsprocedures verschillen van gewest tot gewest en veranderen in de tijd. Toets uw eigen situatie altijd af bij uw notaris en, voor het verkoopluik, bij makelaars die actief zijn in uw gemeente.