Eerst verkopen of eerst kopen: wat is de beste volgorde voor uw woning?

Eerst verkopen of eerst kopen: wat is de beste volgorde voor uw woning?

Wie verhuist, botst vroeg of laat op de vraag eerst verkopen of eerst kopen. Er is geen juist antwoord dat voor iedereen geldt. Het hangt af van uw financiële buffer, van hoe vlot woningen in uw buurt verkopen en van hoeveel onzekerheid u kunt dragen. In dit artikel zetten we beide volgordes naast elkaar, met de risico's, de tussenoplossingen en de vragen die u best vooraf aan uw bank en makelaar stelt.

Waarom de volgorde zoveel verschil maakt

Een woning verkopen en een andere kopen zijn twee trajecten met elk een eigen tempo. Een verkoop kan vlot gaan, maar ook maanden aanslepen als de vraagprijs niet goed zit of de markt in uw gemeente trager draait. Een aankoop vraagt dan weer dat u snel kunt beslissen wanneer de juiste woning opduikt. Die twee ritmes vallen zelden mooi samen.

De volgorde bepaalt welk risico u neemt. Koopt u eerst, dan loopt u het risico dat u een tijd twee woningen moet financieren. Verkoopt u eerst, dan loopt u het risico dat u tijdelijk geen dak boven uw hoofd hebt of onder tijdsdruk iets koopt dat niet helemaal past. Beide risico's zijn beheersbaar, maar alleen als u ze vooraf inschat en niet pas wanneer de compromis al getekend is.

Een realistische kijk op de waarde van uw huidige woning is daarbij het vertrekpunt. Wie de opbrengst overschat, rekent zich rijk en komt bij een aankoop vooraf in de problemen. Een gratis schatting van uw woning geeft u een eerste houvast voor dat rekenwerk.

Eerst verkopen: zekerheid over uw budget

Wie eerst verkoopt, weet precies hoeveel geld er vrijkomt. Na aftrek van het saldo van uw lopende lening en de verkoopkosten ziet u zwart op wit welk eigen inbreng u hebt voor de volgende woning. Dat maakt het gesprek met de bank eenvoudiger en u onderhandelt als koper zonder voorwaarde dat u eerst nog moet verkopen. Verkopers zien zo'n bod liever.

U vermijdt ook dubbele lasten. Geen twee leningen tegelijk, geen twee keer onroerende voorheffing, verzekering en onderhoud. Voor wie weinig buffer heeft, is dit vaak de veiligste weg.

Het nadeel is de overbrugging in de tijd. Tussen de akte van uw verkoop en de sleutel van uw nieuwe woning kan een periode zitten waarin u tijdelijk moet huren of bij familie terecht kunt. Twee keer verhuizen kost geld en energie. Een tussenoplossing is afspreken met de koper dat u na de akte nog een beperkte periode in de woning blijft, tegen een vergoeding of met een duidelijke regeling. Leg zo'n afspraak altijd schriftelijk vast in de compromis, met datum en voorwaarden, en laat de notaris meekijken.

Ook de duur van de verkoop speelt mee. Hoe lang dat traject in de praktijk duurt, leest u in ons artikel over hoe lang het duurt om een huis te verkopen.

Eerst kopen: uw droomwoning niet laten schieten

In een krappe markt kan de woning die u zoekt snel weg zijn. Wie eerst koopt, kan toeslaan zodra het juiste huis opduikt, en verhuist maar één keer. U hoeft ook niet te haasten bij de verkoop van uw huidige woning, wat uw onderhandelingspositie als verkoper niet verzwakt.

Het risico zit in de financiering. Zolang uw oude woning niet verkocht is, betaalt u mogelijk twee leningen of een lening plus een overbruggingskrediet. Als de verkoop langer duurt dan gepland, of de prijs lager uitvalt dan u had gerekend, komt uw budget onder druk. Dat leidt soms tot een overhaaste verkoop onder de marktwaarde, precies wat u wilde vermijden.

Eerst kopen werkt vooral voor wie een stevige buffer heeft, of voor wie een woning bezit in een gemeente waar vergelijkbare panden vlot verkopen. Een lokale makelaar kan u zeggen hoe snel woningen zoals de uwe in uw buurt van eigenaar wisselen. Via makelaars vergelijken krijgt u die inschatting van meerdere kantoren.

Overbruggingskrediet en andere tussenoplossingen

Een overbruggingskrediet is een kortlopende lening waarmee de bank de periode tussen aankoop en verkoop overbrugt. De bank leent u een deel van de verwachte opbrengst van uw huidige woning voor, zodat u de nieuwe woning kunt betalen. Na de verkoop lost u het overbruggingskrediet in één keer af.

Hoeveel de bank wil voorschieten, tegen welke rente en voor welke termijn, verschilt per bank en per dossier. De bank baseert zich meestal op een schatting van uw huidige woning en houdt een veiligheidsmarge aan. Vraag daarom altijd wat er gebeurt als de verkoop niet binnen de afgesproken termijn rond is. Dat is het scenario dat u moet kunnen dragen.

Daarnaast speelt de fiscaliteit mee. Bij de aankoop van een nieuwe woning gelden in elk gewest eigen regels voor de registratierechten op de enige eigen woning. In Vlaanderen kunt u onder voorwaarden het verlaagde tarief krijgen als u uw vorige woning binnen een vastgelegde termijn verkoopt. De actuele tarieven en voorwaarden vindt u op vlaanderen.be, of bij de FOD Financiën en de gewestelijke belastingdiensten voor Brussel en Wallonië. Laat uw notaris dit voor uw situatie narekenen voor u tekent.

Werkt u met een lopende hypotheek op uw huidige woning, dan moet die bij de verkoop worden afgelost. Hoe dat in zijn werk gaat, inclusief een eventuele wederbeleggingsvergoeding, leest u in ons artikel over een huis verkopen met een lopende hypotheek.

Zo maakt u de afweging in vijf stappen

Begin met een eerlijke schatting van uw huidige woning. Niet de prijs die u hoopt, maar de prijs waarvoor vergelijkbare woningen in uw buurt de voorbije maanden effectief verkochten.

Bereken vervolgens hoeveel maanden u twee woningen kunt dragen zonder in de problemen te komen. Tel de lening, de onroerende voorheffing, de verzekering, de energie en het onderhoud mee. Is dat minder dan een paar maanden, dan ligt eerst verkopen meer voor de hand.

Vraag uw bank vooraf wat ze kan doen: overbruggingskrediet, een aangepaste aflossing of een andere formule. Vraag dit schriftelijk, niet pas wanneer u al een bod hebt uitgebracht.

Kijk naar de markt in uw gemeente. In sommige gemeenten verkopen woningen snel, in andere duurt het langer. Een makelaar met lokale verkoopcijfers geeft u hier meer zekerheid dan algemene marktberichten.

Leg tot slot een plan B vast. Wat doet u als de verkoop drie maanden langer duurt dan gepland? Wie dat antwoord vooraf kent, neemt rustiger beslissingen. Over de timing in het jaar leest u meer in ons artikel over het beste moment om uw woning te verkopen.

Veelgestelde vragen

Is eerst verkopen of eerst kopen het veiligst?

Eerst verkopen is financieel het veiligst, omdat u exact weet hoeveel geld vrijkomt en nooit twee woningen tegelijk moet financieren. Het nadeel is dat u mogelijk tijdelijk moet huren of twee keer verhuist.

Wat is een overbruggingskrediet?

Een overbruggingskrediet is een kortlopende lening waarbij de bank een deel van de verwachte verkoopopbrengst van uw huidige woning voorschiet. U lost het af zodra uw woning verkocht is. Voorwaarden, rente en looptijd verschillen per bank.

Kan ik na de verkoop nog even in mijn woning blijven wonen?

Ja, als de koper akkoord gaat. U legt dan in de compromis vast tot wanneer u in de woning blijft en tegen welke vergoeding. Laat zo'n afspraak altijd door de notaris nakijken.

Hoe weet ik hoe snel mijn woning zal verkopen?

Een lokale makelaar kan inschatten hoe lang vergelijkbare woningen in uw buurt te koop staan. Door meerdere makelaars te vergelijken, krijgt u een realistischer beeld van prijs en verkooptermijn.

Tot slot

De keuze tussen eerst verkopen of eerst kopen is een afweging tussen financiële zekerheid en flexibiliteit. Wie weinig buffer heeft, kiest meestal beter voor eerst verkopen. Wie ruimte heeft en een woning bezit die vlot verkoopt, kan eerst kopen met een overbruggingskrediet als vangnet. In beide gevallen begint een goede beslissing bij een realistische waarde en een goede inschatting van de verkooptermijn.

Wilt u weten wat uw woning waard is en hoe snel ze in uw buurt verkoopt? Op ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u gratis en vrijblijvend tot 3 erkende makelaars in uw regio. Of start met een gratis schatting.