Hoe lang duurt het om een huis te verkopen in België?

Hoe lang het duurt om een huis te verkopen in België hangt af van uw vraagprijs, uw ligging en de staat van uw woning. Voor een courante woning in Vlaanderen rekent u doorgaans op drie tot zes maanden tussen de publicatie van het zoekertje en de notariële akte. Sommige panden gaan binnen enkele weken weg, andere blijven meer dan een jaar staan. Hieronder ziet u waar die tijd naartoe gaat.

De verkooptijd bestaat uit twee losse delen

Veel verkopers denken aan één termijn, maar er zijn er twee. Het eerste deel loopt van het moment dat uw woning online staat tot het moment dat u een bod aanvaardt. Dat is de commerciële fase, en die duurt zo lang als de markt nodig heeft. Het tweede deel loopt van de compromis tot de notariële akte. Dat is de administratieve fase, en die volgt een vast stramien.

De eerste fase is de enige waar u echt invloed op hebt. Ze varieert van twee weken voor een scherp geprijsd appartement in een gegeerde stadswijk tot ruim een jaar voor een grote villa in een dunbevolkte gemeente. De tweede fase ligt grotendeels vast. Zodra de compromis getekend is, bepalen de notaris, de bank van de koper en de opvraging van attesten het tempo. Wie zijn verkoop wil versnellen, werkt dus aan de eerste fase en bereidt de tweede gewoon goed voor.

Wat bepaalt hoe snel uw woning verkocht raakt

De vraagprijs weegt zwaarder dan al de rest samen. Een woning die vijf tot tien procent boven de marktwaarde staat, verliest de eerste weken aan aandacht en komt daarna moeilijk terug. Net in die eerste twee weken krijgt een nieuw zoekertje de meeste kijkers. Zet u te hoog in, dan verbrandt u precies de periode waarin u de meeste kans maakt.

Daarna volgen ligging, staat van de woning en het EPC-label. Een woning met een zwak energielabel trekt sinds de renovatieverplichting minder kandidaten, en die kandidaten onderhandelen scherper. Ook de kwaliteit van uw foto's en de bereikbaarheid voor bezoeken tellen mee.

Begin daarom met een realistisch cijfer. Een gratis schatting van uw woning geeft u een onderbouwd vertrekpunt. Wilt u weten hoe verschillende kantoren uw pand inschatten en aanpakken, dan kunt u makelaars vergelijken en hun voorstellen naast elkaar leggen.

Van compromis tot notariële akte: reken op vier maanden

Zodra koper en verkoper de compromis tekenen, start een wettelijke klok. De notariële akte moet in principe binnen vier maanden na de compromis verleden worden. Die termijn hangt samen met de betaling van de registratierechten. In de praktijk gebruiken notarissen bijna de volledige periode, want er moet heel wat opgevraagd worden.

In die vier maanden gebeurt onder meer dit. De notaris vraagt het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen op bij de gemeente en de bevoegde diensten. Hij controleert of er een voorkooprecht speelt en of er nog een hypothecaire inschrijving op uw woning rust. De koper regelt intussen zijn kredietakte bij de bank. Loopt één van die stappen vast, bijvoorbeeld door een trage gemeente of een geweigerd krediet, dan schuift de akte op.

U kunt hier tijd winnen door uw attesten al klaar te hebben voor u begint te verkopen. Een EPC, een elektrische keuring en een bodemattest die er al liggen, schelen weken.

Wat een lange verkooptijd u uiteindelijk kost

Een woning die maanden blijft staan, verliest onderhandelingskracht. Kandidaat-kopers zien op de zoekertjessites hoelang een pand al online staat, en dat cijfer werkt tegen u. Wie na vier maanden nog een bezoek plant, komt binnen met de gedachte dat er iets mis is met de woning of met de prijs. In de praktijk landen de biedingen op langlopende dossiers lager dan wat u in de eerste weken had kunnen krijgen.

Daar komen de lopende kosten bij. Zolang de verkoop niet rond is, betaalt u verder aan uw lening, de onroerende voorheffing, de verzekering en het onderhoud. Verhuist u al naar een nieuwe woning, dan draagt u een tijdlang twee woonlasten. Ook uw eigen aankoopdossier schuift op, want veel verkopers hebben de opbrengst nodig om het volgende pand te financieren.

Een correcte startprijs is daarom zelden de duurste keuze. Een woning die vlot verkoopt tegen de marktwaarde levert doorgaans meer op dan een woning die met een optimistische vraagprijs vertrekt en er na drie prijsverlagingen alsnog onder duikt.

Zo verkort u de verkooptijd zonder onder uw prijs te gaan

Snel verkopen en goed verkopen sluiten elkaar niet uit. De verkopers die het snelst rond zijn, hebben meestal drie dingen op orde voor het zoekertje online gaat: een prijs die klopt met vergelijkbare recente verkopen in de buurt, een woning die opgeruimd en licht gefotografeerd is, en een dossier met alle verplichte attesten.

Daarnaast maakt de keuze van uw kantoor een verschil. Een makelaar die uw gemeente dagelijks bewerkt, heeft vaak al kandidaten in portefeuille en weet welk prijspunt beweging geeft. Een kantoor dat uw regio nauwelijks kent, moet het volledige zoekproces nog opstarten.

Vraag daarom meerdere voorstellen op voor u tekent. Via IMV kunt u tot drie lokale makelaars vergelijken, gratis en vrijblijvend, en hun geschatte verkooptijd, commissie en aanpak naast elkaar zetten. Dat gesprek alleen al scherpt uw prijs aan.

Waar u het best mee begint

De verkooptijd van uw woning wordt grotendeels bepaald in de weken voor uw zoekertje online gaat. Een prijs die klopt, een dossier dat volledig is en een makelaar die uw gemeente kent, korten samen makkelijk enkele maanden af. Begin met een onderbouwde waardebepaling en leg daarna een paar lokale kantoren naast elkaar. Zo weet u niet alleen hoe lang uw verkoop wellicht duurt, maar ook wat u eraan kunt doen.