Leegstaande woning verkopen in Vlaanderen: register, heffing en verkoopprijs

Wie een leegstaande woning verkopen wil in Vlaanderen, krijgt met meer te maken dan een gewone verkoop. Een woning die al lang niet meer bewoond wordt, kan in het gemeentelijke leegstandsregister staan, er kan een heffing lopen en kopers kijken anders naar een huis dat jaren stil heeft gestaan. In dit artikel leest u hoe het register werkt, wat er met de heffing gebeurt bij een verkoop en hoe u de prijs realistisch inschat.

Wanneer geldt een woning in Vlaanderen als leegstaand?

De Vlaamse regelgeving beschouwt een woning als leegstaand wanneer ze gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden niet in overeenstemming met haar woonfunctie wordt gebruikt. Er woont dan niemand, en er staat ook niemand ingeschreven in het bevolkingsregister op dat adres. Een woning waar af en toe iemand komt kijken of waar nog meubels staan, telt dus nog altijd als leegstaand zolang niemand er echt woont.

De gemeente houdt zelf een leegstandsregister bij. Een ambtenaar stelt een administratieve akte op met de vaststellingen, en u als eigenaar krijgt daarvan een kennisgeving. Tegen die opname kunt u binnen een vaste termijn beroep aantekenen bij de gemeente. Elke gemeente werkt met een eigen reglement, dus de precieze termijnen, bewijsstukken en procedures verschillen van plaats tot plaats.

Leegstand is iets anders dan verwaarlozing of ongeschiktheid. Een woning kan ook in de inventaris van verwaarloosde woningen staan of ongeschikt of onbewoonbaar verklaard zijn. Die registraties hebben eigen gevolgen en eigen heffingen. Zoek dus eerst uit in welke registers uw woning precies staat, want dat bepaalt wat u een koper moet melden.

De leegstandsheffing: wie betaalt en wat gebeurt er bij verkoop?

Sinds de leegstandsheffing een gemeentelijke bevoegdheid is, beslist elke gemeente zelf of ze een heffing invoert, hoe hoog die is en welke vrijstellingen gelden. In veel gemeenten loopt de heffing op naarmate de woning langer in het register staat. Bedragen van enkele duizenden euro per jaar zijn geen uitzondering, maar het enige juiste cijfer voor uw woning staat in het belastingreglement van uw gemeente.

De heffing is verschuldigd door wie op de verjaardag van de opname in het register eigenaar is (of het zakelijk recht heeft). Verkoopt u vóór die datum, dan valt de volgende heffing in principe bij de koper. Daarom voorzien de meeste reglementen een vrijstelling voor een nieuwe eigenaar gedurende een bepaalde periode na de aankoop, zodat die de tijd krijgt om te renoveren of er te gaan wonen. Hoe lang die vrijstelling loopt, verschilt per gemeente.

Voor u als verkoper betekent dat twee dingen. Een heffing die al vastgesteld is, blijft uw schuld, ook na de verkoop. En een koper die het reglement leest, weet dat hij niet meteen een rekening erft. Dat haalt een deel van de onzekerheid weg die anders op de prijs zou drukken. Vraag het reglement en een overzicht van openstaande heffingen op bij uw gemeente voordat u de woning te koop zet.

Wat moet u melden aan koper, notaris en gemeente?

Een opname in het leegstandsregister is informatie die een koper moet kennen. De notaris vraagt bij de voorbereiding van de verkoop stedenbouwkundige inlichtingen en registergegevens op, maar u hoort de koper al vóór het compromis correct te informeren. Een koper die pas bij de akte ontdekt dat de woning in een register staat, kan zich bedrogen voelen en dat leidt tot discussie over de prijs of zelfs over de geldigheid van de verkoop.

Zet daarom in de verkoopsinformatie en in het compromis duidelijk dat de woning in het leegstandsregister is opgenomen, sinds wanneer, en of er heffingen openstaan. De gemeentelijke reglementen bepalen ook dat de overdracht van eigendom aan de gemeente gemeld moet worden, met de gegevens van de nieuwe eigenaar. Volg daarvoor de werkwijze uit het reglement van uw gemeente. Zonder die melding kan de gemeente u als eigenaar blijven beschouwen.

Daarnaast gelden de gewone verkoopverplichtingen. Ook voor een leegstaande woning hebt u een EPC nodig, een asbestattest voor woningen van vóór 2001, een bodemattest en een keuring van de elektrische installatie. Bij een woning die lang leeg staat, zijn elektriciteit en water soms afgesloten. Laat ze tijdig opnieuw aansluiten, want de keurder heeft spanning nodig.

Hoe beïnvloedt leegstand de verkoopprijs?

Een woning die al jaren leeg staat, verliest vaak meer aan waarde dan alleen door haar leeftijd. Zonder verwarming en verluchting ontstaan vochtproblemen, schimmel en schade aan leidingen. De tuin verwildert en de gevel oogt verwaarloosd. Kopers rekenen die gebreken mee en nemen er een marge bovenop voor wat ze niet kunnen zien.

Leegstaande woningen hebben bovendien vaak een slecht energielabel. Voor woningen met een EPC-label E of F geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor de koper, die binnen een vaste termijn na de akte een beter label moet halen. Die verplichting rust op de koper, niet op u, maar ze telt wel mee in zijn budget en dus in zijn bod. Meer daarover leest u in ons artikel over de EPC-verplichtingen bij verkoop.

Daar staat tegenover dat een leegstaande woning meteen vrij is. Er is geen huurder die moet vertrekken en geen bewoner die bezoeken moet inplannen. Voor renoveerders en investeerders is dat net een voordeel. Een realistische prijs vertrekt dus van de staat van de woning, de vereiste werken en de vraag in uw gemeente. Een gratis schatting geeft u een eerste vertrekpunt, en een lokale makelaar kan dat cijfer na een bezoek verfijnen.

Verkopen in de huidige staat of eerst opknappen?

Bij een leegstaande woning is de verleiding groot om eerst te renoveren. Dat loont zelden volledig. Grote werken kosten tijd, en zolang de woning in het register staat, kan de heffing doorlopen. U investeert bovendien in keuzes die een koper misschien anders had gemaakt.

Wat wel vaak loont, is de woning leeg en proper maken, de tuin bijwerken, verluchten en kleine herstellingen uitvoeren die schade zichtbaar beperken. Een droge, opgeruimde woning wekt meer vertrouwen dan een huis vol oude spullen. Ons artikel over een woning verkoopklaar maken zet op een rij welke ingrepen hun geld waard zijn.

Wilt u snel van de woning af, dan is verkopen aan een opkoper een optie, maar reken op een duidelijk lager bod. In ons artikel over een huis verkopen aan een opkoper leest u wanneer dat zinvol is. Controleer tot slot uw brandverzekering: veel polissen beperken de dekking wanneer een woning langer dan een bepaalde periode onbewoond is. Een brand of waterschade tijdens de verkoopperiode zonder dekking kost u veel meer dan de premie.

Een makelaar kiezen voor een leegstaande woning

Een leegstaande woning vraagt een makelaar die de lokale markt kent en weet hoe het reglement van uw gemeente werkt. Een goede makelaar zoekt de registers en heffingen mee uit, laat de nodige attesten opmaken en richt de verkoop op de juiste kopers: gezinnen die willen renoveren, investeerders of projectontwikkelaars. Omdat u er niet woont, regelt de makelaar ook de bezoeken en houdt hij een oogje in het zeil.

Vraag bij het kennismaken naar ervaring met leegstaande of te renoveren woningen in uw buurt, naar de verkoopstrategie en naar het honorarium. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u tot 3 BIV-erkende makelaars uit uw regio, gratis en vrijblijvend. Zo krijgt u verschillende inschattingen naast elkaar en kiest u op basis van aanpak en resultaten in plaats van op gevoel.

Een leegstaande woning verkopen vraagt wat voorbereiding: weten in welk register ze staat, wat de gemeente aanrekent en wat u aan de koper moet melden. Met die informatie op papier verloopt de verkoop vlotter en voorkomt u discussies achteraf. Wilt u weten wat uw woning vandaag waard is en welke makelaar het best bij uw situatie past? Vergelijk dan makelaars in uw gemeente.