Hoeveel notariskosten betaal je bij de aankoop van een woning?

Voor een enige eigen woning van 250.000 euro in Vlaanderen rekent notaris.be op 9.370 euro aankoopkosten: 5.000 euro registratierechten en de rest voor ereloon, kosten en btw. In Wallonië (3%) en Brussel (12,5% met een vrijstelling op de eerste 200.000 euro) liggen de registratierechten hoger. Leen je, dan komen de kosten van de kredietakte er nog bij.

Wie betaalt de notariskosten, de koper of de verkoper?

De koper betaalt de registratierechten en de kosten van de aankoopakte. De verkoper betaalt de verplichte attesten, eventueel de doorhaling van zijn hypotheek en de commissie van zijn makelaar.

Kun je onderhandelen over het ereloon van de notaris?

Nee. Het ereloon ligt wettelijk vast en is bij elke notaris hetzelfde, en een korting geven mag niet. Koop je als natuurlijk persoon je enige woning om er zelf te wonen en kost die niet meer dan 850.000 euro, dan geldt sinds 2023 wel een lager barema.

Betaal je meer als koper en verkoper elk een eigen notaris kiezen?

Nee. Het ereloon wordt dan verdeeld tussen de twee notarissen, zonder extra kosten voor jou.

Wanneer betaal je de notariskosten?

Je stort de registratierechten, het ereloon en de kosten op de rekening van de notaris vóór het verlijden van de aankoopakte. De meeste banken financieren die kosten niet, dus je betaalt ze meestal met eigen spaargeld.

Wat kost de kredietakte als je leent?

Je betaalt 1% registratierecht en 0,30% hypotheekrecht op het bedrag waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven, plus een retributie, het ereloon voor de kredietakte, administratieve kosten en btw. Leen je 250.000 euro en wordt de hypotheek ingeschreven voor 275.000 euro, dan bedragen die twee rechten samen al 3.575 euro. De rekenmodule op notaris.be berekent het volledige bedrag.

Krijg je in Vlaanderen een extra vermindering voor een goedkopere woning?

Ja. Bedraagt de verkoopwaarde van je enige eigen woning niet meer dan 220.000 euro, of 240.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse Rand, dan gaat er nog 1.867 euro af van de registratierechten van 2%.

Bestaat de meeneembaarheid van registratierechten nog?

Nee. Voor aankopen vanaf 1 januari 2024 kun je eerder betaalde registratierechten niet meer verrekenen. Je betaalt 2% op je nieuwe enige eigen woning als je aan de voorwaarden voldoet.

Hoeveel registratierechten betaal je op een bouwgrond?

In Vlaanderen altijd 12%, want het tarief van 2% geldt niet voor bouwgrond. In Wallonië geldt 3% als je er binnen vijf jaar gaat wonen, anders 12,5%. In Brussel betaal je 12,5%, met een vrijstelling op de eerste 100.000 euro als de prijs niet hoger is dan 300.000 euro.

Wat als je met twee een woning koopt?

In Vlaanderen worden de voorwaarden per koper en per aandeel beoordeeld. Wie al een andere woning heeft en zich niet verbindt om die binnen twee jaar te verkopen, betaalt 12% op zijn deel. Koopt een vennootschap mee, dan krijgt niemand het verlaagde tarief. Leg je situatie daarom tijdig voor aan je notaris.

Notariskosten in België: alles wat je moet weten in 2026

Wie een woning koopt, betaalt bovenop de prijs een notarisrekening. Die bestaat voor het grootste deel uit belastingen en maar voor een klein deel uit het ereloon van de notaris. Hoeveel je betaalt, hangt vooral af van het gewest waar de woning ligt en van de vraag of het je enige eigen woning wordt.

Hieronder lees je uit welke posten de rekening bestaat, welke tarieven in 2026 gelden, wat een lening extra kost en wat je mag verwachten voor een woning van 250.000 euro. Onderaan vind je ook wat de notaris voor dat geld doet en welke kosten voor de verkoper zijn.

Uit welke kosten bestaat de notarisrekening?

Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je registratierechten, het ereloon van de notaris, administratieve kosten, uitgaven die de notaris voor jou aan derden betaalt, een paar vaste rechten en btw. De registratierechten zijn een gewestelijke belasting en veruit de grootste post. Op het ereloon, de administratieve kosten en de uitgaven aan derden betaal je 21% btw, op de registratierechten niet.

Volgens notaris.be bedragen de aankoopkosten voor een enige eigen gezinswoning in Vlaanderen gemiddeld zo'n 4% van de prijs. Slechts ongeveer 18% daarvan gaat naar de notaris zelf. De rest zijn belastingen die de notaris int en doorstort aan de overheid.

Leen je om de woning te kopen, dan teken je ook een kredietakte. Die heeft eigen kosten, die verderop in dit artikel aan bod komen.

✦ 100% gratis & Vrijblijvend

Verkoop uw woning met de beste makelaar

Vergelijk gratis de top 3 makelaars in uw regio en bespaar op commissie.

Vergelijk makelaars →

Koop je nieuwbouw van een projectontwikkelaar, dan betaal je op het gebouw 21% btw in plaats van registratierechten. Op het grondaandeel betaal je doorgaans wel registratierechten.

Registratierechten per gewest in 2026

Gewest	Enige eigen woning	Andere aankoop
Vlaanderen	2% op de volledige prijs	12%
Wallonië	3% op de volledige prijs	12,5%
Brussel	12,5%, maar de eerste 200.000 euro is vrijgesteld als de prijs niet hoger is dan 600.000 euro	12,5%

Het tarief volgt de datum van de notariële akte. De heffingsbasis is de prijs, of de verkoopwaarde als die hoger ligt. Elk gewest koppelt voorwaarden aan het lage tarief.

Vlaanderen

Het tarief van 2% geldt als je als natuurlijk persoon een woning koopt die je enige eigen woning wordt. Op de datum van de akte mag je geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom hebben, tenzij je je in de akte verbindt om die binnen twee jaar te verkopen. Je moet je binnen drie jaar op het adres inschrijven en daar minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven. Koopt een vennootschap mee, dan krijgt niemand het verlaagde tarief. Een bouwgrond betaalt altijd 12%. Haal je de voorwaarden niet, dan betaal je het verschil met 12% bij, plus een belastingverhoging van 20%.

Bedraagt de verkoopwaarde niet meer dan 220.000 euro, of 240.000 euro in de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel, dan gaat er nog 1.867 euro af van de registratierechten. De meeneembaarheid, waarmee je eerder betaalde registratierechten kon verrekenen, bestaat niet meer voor aankopen vanaf 1 januari 2024.

Wallonië

In Wallonië betaal je 3% op je enige eigen woning, ook op een bouwgrond of een woning op plan. Je mag geen andere woning volledig in volle eigendom hebben, tenzij je die binnen drie jaar na de nieuwe akte verkoopt. Een garage, een stuk grond of een aandeel in onverdeeldheid met een derde telt daarbij niet mee. Je moet er binnen drie jaar gaan wonen (vijf jaar voor een bouwgrond) en er drie jaar blijven. Anders betaal je het verschil met 12,5% bij.

Brussel

In Brussel is het tarief 12,5%, maar voor je enige eigen woning is de eerste 200.000 euro vrijgesteld. Dat scheelt tot 25.000 euro. De vrijstelling geldt alleen als de heffingsbasis niet hoger is dan 600.000 euro en vervalt daarboven volledig. Op de datum van het compromis mag je geen andere woning volledig in volle eigendom hebben. Je moet er binnen drie jaar je hoofdverblijfplaats vestigen en die vijf jaar ononderbroken behouden. Voor een bouwgrond bestaat een vrijstelling van 100.000 euro, als de prijs niet hoger is dan 300.000 euro.

Meer details per gewest vind je in onze gidsen over registratierechten in Vlaanderen, registratierechten in Wallonië en registratierechten in Brussel.

Het ereloon van de notaris

Het ereloon voor een aankoopakte ligt wettelijk vast. Het is een dalend percentage van de prijs: hoe hoger de prijs, hoe lager het percentage op elke hogere schijf. Het barema geldt in heel België, dus elke notaris rekent voor dezelfde akte hetzelfde ereloon. Een korting geven mag niet.

Sinds 1 januari 2023 betaal je minder als je als natuurlijk persoon je enige woning koopt, er zelf gaat wonen en de prijs niet hoger is dan 850.000 euro. Het ereloon voor de aankoopakte ligt dan gemiddeld 10% lager en dat voor de kredietakte 20%. Voor een woning tussen 100.000 en 350.000 euro scheelt dat volgens notaris.be gemiddeld zo'n 1.000 euro voor aankoop en lening samen. Je notaris past dat lagere barema toe als je aan de voorwaarden voldoet.

Koper en verkoper mogen elk een eigen notaris kiezen. Het ereloon wordt dan verdeeld tussen beide kantoren, zonder dat je meer betaalt.

Administratieve kosten en uitgaven aan derden

Voor de akte vraagt de notaris attesten en inlichtingen op, bijvoorbeeld de stedenbouwkundige inlichtingen bij de gemeente, gegevens van het kadaster en een hypothecair getuigschrift. Wat hij daarvoor aan derden betaalt, rekent hij door als uitgaven aan derden. Die verschillen per dossier. Daarnaast rekent het kantoor administratieve kosten aan voor het werk dat niet onder het ereloon valt. Op de akte komen ook nog vaste kosten voor de overschrijving en een recht op geschriften van 100 euro.

Extra kosten als je een hypothecaire lening afsluit

Voor de kredietakte betaal je een registratierecht van 1% en een hypotheekrecht van 0,30% op het bedrag waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven. Daar komen een retributie voor de inschrijving, het ereloon van de notaris voor de kredietakte, vaste administratieve kosten en btw bij. Banken laten de hypotheek vaak inschrijven voor het geleende bedrag plus ongeveer 10% voor bijkomende kosten. Dat is een bankgewoonte en geen wettelijke regel.

Een voorbeeld: leen je 250.000 euro en laat de bank de hypotheek inschrijven voor 275.000 euro, dan bedragen het registratierecht en het hypotheekrecht samen al 3.575 euro. Daar komen het ereloon, de vaste kosten en de btw van de kredietakte nog bij. De rekenmodule op notaris.be geeft het volledige bedrag voor jouw situatie.

Rekenvoorbeeld: een woning van 250.000 euro

Notaris.be rekent het voorbeeld uit van een gezinswoning van 250.000 euro in Vlaanderen, gekocht als enige eigen woning en zonder lening.

Post	Bedrag
Registratierechten (2%)	5.000 euro
Ereloon notaris	2.159 euro
Administratieve kosten	813 euro
Btw	709 euro
Uitgaven aan derden (raming)	304 euro
Kosten overschrijving	285 euro
Recht op geschriften	100 euro
Totaal aankoopkosten	9.370 euro

Koop je dezelfde woning als enige eigen woning in Wallonië, dan betaal je 7.500 euro registratierechten in plaats van 5.000 euro, en komen de aankoopkosten op ongeveer 11.900 euro. In Brussel is de eerste 200.000 euro vrijgesteld: je betaalt 12,5% op 50.000 euro, of 6.250 euro, voor een totaal van ongeveer 10.600 euro.

Is het niet je enige eigen woning, bijvoorbeeld bij een tweede verblijf of een huurinvestering, dan betaal je alleen al aan registratierechten 30.000 euro in Vlaanderen en 31.250 euro in Wallonië of Brussel. Het lagere barema voor het ereloon geldt dan ook niet.

Leen je, dan komen de kosten van de kredietakte er nog bij. Voor een lening van 250.000 euro, ingeschreven voor 275.000 euro, betaal je alleen al 3.575 euro aan registratie- en hypotheekrecht, plus het ereloon, de vaste kosten en de btw van die akte.

Wat doet de notaris voor dat geld?

De notaris controleert of de verkoper eigenaar is en of er hypotheken of beslagen op de woning rusten. Hij vraagt de verplichte attesten en inlichtingen op, stelt de authentieke akte op en laat die registreren en overschrijven. Pas na die overschrijving kan de koop worden tegengeworpen aan derden. Hij zorgt er ook voor dat eventuele hypotheken van de verkoper met de verkoopprijs worden afgelost voor het saldo aan de verkoper wordt uitbetaald.

Wat betekent dit als je verkoopt?

De registratierechten en het ereloon van de aankoopakte zijn voor de koper. Toch spelen ze mee in de onderhandeling: een koper die geen recht heeft op het lage tarief, moet tienduizenden euro's extra voorzien en biedt vaak lager. Als verkoper betaal je vooral de verplichte attesten, zoals het EPC en het keuringsverslag van de elektrische installatie, en eventueel de doorhaling van je hypotheek. Los je je hypothecaire lening vervroegd af, dan mag de bank een wederbeleggingsvergoeding vragen van maximaal drie maanden intrest. Meer daarover lees je in ons artikel over notariskosten bij verkoop.

Wil je weten wat je woning vandaag waard is voor je verkoopt? Vraag een gratis schatting aan of vergelijk tot drie erkende makelaars in je buurt.