Notariskosten in België: alles wat je moet weten in 2026

Notariskosten vormen een aanzienlijk deel van de totale kosten bij elke vastgoedtransactie in België. Of je nu koopt of verkoopt, deze kosten zijn wettelijk verplicht en verdienen een grondige uitleg. Deze gids legt uit waaruit ze bestaan, hoeveel je in 2026 mag verwachten en waar kortingen mogelijk zijn afhankelijk van jouw situatie.

Waaruit bestaan notariskosten precies?

De term "notariskosten" wordt vaak verkeerd begrepen. Hij verwijst niet alleen naar het ereloon van de notaris zelf. In werkelijkheid bestaan deze kosten uit verschillende afzonderlijke onderdelen.

Het grootste deel gaat naar de registratierechten - een belasting die het Gewest (Vlaanderen, Wallonië of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) int op de waarde van het onroerend goed. Daarna komen de eigenlijke erelonen van de notaris, die bij koninklijk besluit zijn vastgelegd en dus identiek zijn in elk notariskantoor in België. Daar bovenop komen administratieve kosten: kadastrale opzoekingen, afschriften van akten, dossierkosten en andere uitgaven.

Gemiddeld schommelen de totale kosten tussen 11% en 15% van de aankoopprijs voor een bestaande woning, afhankelijk van het Gewest en het profiel van de koper. Voor een nieuwbouwwoning - waarbij btw van toepassing is in plaats van registratierechten - ziet de structuur er heel anders uit.

Het is belangrijk te weten dat in de Belgische praktijk al deze kosten volledig door de koper worden gedragen. De verkoper draagt op zijn beurt andere kosten die verband houden met de transactie, met name de commissie van de vastgoedmakelaar.

Registratierechten per Gewest in 2026

Omdat België een federale staat is, verschillen de registratierechten aanzienlijk naargelang het Gewest waar het onroerend goed gelegen is.

In Vlaanderen bedraagt het algemene tarief sinds de hervorming van 2022 nog slechts 3%, van toepassing op de eigen en enige woning van de koper. Dat is een van de laagste tarieven in Europa voor dit type onroerend goed. Voor een woning die niet de eigen woning is - een huurinvestering of een tweede verblijf - stijgt het tarief naar 12%.

In Wallonië blijft het standaardtarief 12,5%. Er bestaan wel abattementen: een vermindering op het lagere gedeelte van de prijs (het stelsel van de "petite propriété foncière") en verlaagde tarieven voor bepaalde eerste kopers, afhankelijk van inkomen en vastgoedwaarde.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt het tarief eveneens 12,5%. Brussel voorziet een abattement op de eerste 200.000 euro voor de eigen en enige woning van de koper, wat in de gunstigste gevallen een besparing van tot 22.500 euro kan opleveren.

Deze regionale verschillen beïnvloeden rechtstreeks de aantrekkelijkheid van woningen naargelang hun ligging. Als verkoper helpt inzicht in deze mechanismen om een woning sterker op de markt te positioneren en vragen van kandidaat-kopers te anticiperen.

Notariskosten: hoe worden ze berekend?

De notariële erelonen zijn wettelijk geregeld. Ze volgen een degressieve schaal: hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het toegepaste percentage. Die schaal is identiek in elk notariskantoor in het land.

Ter indicatie: voor een woning verkocht voor 300.000 euro bedragen de notariële erelonen doorgaans tussen 3.000 en 4.500 euro, inclusief alle taksen. Dit bedrag omvat de btw van 21% die op de erelonen wordt aangerekend.

Het is goed te weten dat als twee notarissen betrokken zijn bij de transactie - één voor de verkoper en één voor de koper - de totale kosten gelijk blijven. Ze worden gewoon verdeeld tussen de twee kantoren. Een eigen notaris aanstellen als koper brengt dus geen extra kosten mee.

Administratieve kosten - opzoekingen, afschriften, dossierkosten - voegen doorgaans tussen 800 en 1.500 euro toe, afhankelijk van de complexiteit van het dossier.

Kunnen notariskosten in België worden verminderd?

Er bestaan verschillende mechanismen om de uiteindelijke rekening te verlichten, afhankelijk van de situatie van de koper en de aard van het onroerend goed.

De meeneembaarheid van registratierechten in Vlaanderen laat een eigenaar die zijn vorige woning verkoopt toe om de al betaalde registratierechten over te dragen en te verrekenen met de nieuwe aankoop. Concreet: als je 9.000 euro aan rechten hebt betaald op je eerste aankoop, kun je dat bedrag aftrekken van de rechten die verschuldigd zijn op je nieuwe eigen woning in Vlaanderen. Het plafond bedraagt 13.000 euro.

Het stelsel van de "petite propriété foncière" in Wallonië voorziet een verlaagd tarief van 6% op het lagere gedeelte van de prijs voor kopers die geen andere woning volledig in eigendom hebben, op voorwaarde dat het kadastraal inkomen van het onroerend goed onder een bepaalde drempel valt.

Btw in plaats van registratierechten geldt voor nieuwbouwwoningen. In dat geval wordt btw aangerekend aan 21%, maar zijn er geen registratierechten verschuldigd. Voor ingrijpende renovatieprojecten kunnen bepaalde voorwaarden een verlaagd btw-tarief van 6% mogelijk maken.

Als verkoper is het de moeite waard om deze regelingen bij kandidaat-kopers te vermelden tijdens bezoeken. Een goed geïnformeerde koper is een zelfzekerder koper, wat de vlotte afwikkeling van de transactie ten goede komt.

Notariskosten ramen: hoe bereken je het totaal?

Voordat je een compromis ondertekent, doe je er als koper goed aan een nauwkeurige simulatie van de kosten te maken. Verschillende online tools maken dit eenvoudig - je vult gewoon het Gewest, de aankoopprijs en de status van de koper in.

Als ruwe leidraad, hier zijn ramingen voor 2026:

• Woning voor 250.000 euro in Vlaanderen (eigen woning): ongeveer 7.500 euro aan rechten (3%) + 3.500 euro aan notariële erelonen = ongeveer 11.000 euro in totaal.
• Woning voor 250.000 euro in Wallonië: ongeveer 31.250 euro aan rechten (12,5%) + 3.500 euro aan notariële erelonen = ongeveer 34.750 euro in totaal.
• Woning voor 250.000 euro in Brussel met abattement: verlaagde rechten op de eerste 200.000 euro + 3.500 euro aan notariële erelonen = ongeveer 14.000 euro in totaal, afhankelijk van de situatie.

Deze cijfers zijn benaderingen. Alleen de notaris kan een nauwkeurige uitsplitsing geven na het doorlopen van het dossier.

Als je overweegt je woning te verkopen, helpt een gratis schatting van je woning je om de prijs correct in te stellen en te anticiperen op de kostengerelateerde vragen van je kopers.

De rol van de notaris bij een vastgoedverkoop

Naast de kosten is het belangrijk te begrijpen wat de notaris concreet bijdraagt aan een transactie. Zijn rol is centraal en beschermt alle betrokken partijen.

De notaris controleert de juridische en hypothecaire toestand van het onroerend goed, stelt de authentieke verkoopakte op, zorgt ervoor dat alle wettelijke voorwaarden zijn vervuld en registreert de transactie officieel. Zonder notariële akte kan de eigendomsoverdracht niet worden tegengeworpen aan derden.

Voor de verkoper zorgt de notaris er ook voor dat de prijs correct wordt betaald en dat eventuele uitstaande lasten - hypotheken, erfdienstbaarheden - worden vereffend voordat de fondsen worden vrijgegeven. Dit is een echte bescherming, geen louter administratieve formaliteit.

Als verkoper hoef je in principe geen notaris te kiezen: het is de koper die zijn eigen notaris aanstelt. Toch kun je ook zelf een notaris aanstellen om jouw belangen te behartigen, zonder extra kosten.

Om je kansen op een verkoop in de best mogelijke omstandigheden te maximaliseren, is het aangewezen samen te werken met een ervaren vastgoedmakelaar in jouw regio. Vergelijk BIV-erkende vastgoedmakelaars via ImmoMakelaarVergelijker om de professional te vinden die het best bij jouw woning past.

Wat de verkoper moet voorzien

Hoewel de notariskosten voor rekening van de koper zijn, moet de verkoper toch rekening houden met bepaalde eigen kosten in verband met de verkoop.

De makelaarskosten zijn het grootste onderdeel. In België schommelt de commissie doorgaans tussen 2% en 4% van de verkoopprijs, afhankelijk van het kantoor en het type opdracht. Deze commissie kan in bepaalde gevallen fiscaal aftrekbaar zijn.

Verplichte attesten zijn eveneens ten laste van de verkoper: het energieprestatiecertificaat (EPC), het bodemattest, het keuringsverslag van de elektrische installatie en - in bepaalde Gewesten - het stookolietankattest. Deze documenten kosten samen tussen 500 en 1.500 euro, afhankelijk van de omstandigheden.

Bij een vervroegde terugbetaling van een hypothecaire lening kan de bank een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen, die doorgaans beperkt is tot drie maanden interest.

Je verkoop financieel zorgvuldig plannen helpt je onaangename verrassingen te vermijden. Vergelijk meerdere vastgoedmakelaars voor advies op maat en om de professional te vinden die je door elke stap van de transactie begeleidt.

Veelgestelde vragen over notariskosten

Wie betaalt de notariskosten bij een vastgoedverkoop in België?

In de praktijk worden de notariskosten volledig gedragen door de koper. Dit omvat de registratierechten, de notariële erelonen en de administratieve kosten. De verkoper draagt afzonderlijke kosten, zoals makelaarskosten en verplichte attesten.

Zijn notariskosten onderhandelbaar?

Nee. De erelonen van de notaris zijn vastgelegd bij koninklijk besluit en zijn identiek in elk notariskantoor in België. Registratierechten zijn een gewestelijke belasting en zijn evenmin onderhandelbaar. Alleen administratieve kosten kunnen licht verschillen van kantoor tot kantoor.

Wat is het gemiddelde niveau van de notariskosten in België in 2026?

Voor een bestaande woning verkocht voor 300.000 euro schommelen de totale kosten van ongeveer 15.000 euro in Vlaanderen (eigen woning, tarief van 3%) tot ongeveer 42.000 euro in Wallonië of Brussel (tarief van 12,5%, zonder abattement). Deze bedragen omvatten registratierechten, notariële erelonen en dossierkosten.

Kan een verkoper zijn eigen notaris hebben?

Ja, zeker. De verkoper kan een eigen notaris aanstellen om zijn belangen te behartigen bij het opstellen van de akte. De twee notarissen verdelen de erelonen dan onderling, zonder extra kosten voor de koper. Dit is gangbare praktijk en wordt aanbevolen bij complexere transacties.

Samengevat

Notariskosten in België zijn een onvermijdelijke realiteit bij elke vastgoedtransactie. Begrijpen waaruit ze bestaan en hoeveel ze bedragen maakt het makkelijker om een verkoop of aankoop te plannen. Voor de verkoper is het de kern van de zaak om de woning transparant en competitief te presenteren, rekening houdend met wat de koper bovenop de vraagprijs zal moeten betalen. Goede ondersteuning van een lokale vastgoedmakelaar maakt vaak het verschil tussen een vlotte verkoop aan de juiste prijs en een langdurig proces.