Opschortende voorwaarde van financiering in het compromis: zo beschermt u zich als verkoper

De opschortende voorwaarde van financiering in het compromis bepaalt of uw verkoop definitief doorgaat, of nog kan wegvallen omdat de koper geen woonkrediet krijgt. Als verkoper kunt u die clausule zelden weigeren, maar u kunt wel mee bepalen hoe ze geformuleerd wordt. In dit artikel leest u welke afspraken u vóór de ondertekening laat vastleggen, zodat u snel weet waar u staat en uw woning niet maandenlang geblokkeerd blijft.

Wat de financieringsvoorwaarde voor u als verkoper betekent

Een compromis is in België een volwaardige verkoop. Zodra koper en verkoper het eens zijn over de woning en de prijs, zijn beide partijen gebonden. Een opschortende voorwaarde zet die verkoop tijdelijk "in de wacht": ze wordt pas definitief als de koper binnen een afgesproken termijn een krediet verkrijgt. Krijgt hij dat krediet niet, en bewijst hij dat zoals het contract voorschrijft, dan vervalt de verkoop. Niemand is dan in fout, er is geen schadevergoeding en de koper krijgt zijn voorschot terug.

Voor u is de grootste kost van die voorwaarde niet het risico op zich, maar de tijd. Zolang de voorwaarde loopt, is uw woning verkocht onder voorbehoud. U mag ze niet aan een andere kandidaat verkopen, ook niet als die meer biedt. Valt de verkoop na enkele weken toch weg, dan begint u opnieuw, vaak met een woning die op de vastgoedsites al als "verkocht" stond.

Twee principes werken in uw voordeel. De voorwaarde is bedoeld om de koper te beschermen, dus hij kan er ook afstand van doen en de koop toch doorzetten. En een koper die de vervulling zelf verhindert, bijvoorbeeld door geen of een onvolledige kredietaanvraag in te dienen, kan zich in principe niet op die voorwaarde beroepen. Wat er gebeurt als een koper toch afhaakt, leest u in ons artikel koper haakt af na compromis. Hier gaat het over de stap ervoor: de clausule zelf.

Vijf punten die u in de clausule laat vastleggen

Een vage financieringsvoorwaarde ("onder voorbehoud van het bekomen van een lening") geeft de koper veel ruimte en u weinig houvast. Laat daarom deze punten uitdrukkelijk opnemen:

• Een vaste einddatum. Geen termijn "tot de bank beslist", maar een concrete datum. Na die datum kan de koper zich niet meer op de voorwaarde beroepen.
• Het kredietbedrag. Vermeld het maximale bedrag dat de koper wil lenen. Zo kan hij de verkoop niet laten vallen omdat een bank een hoger bedrag weigert dan hij ooit nodig had.
• De voorwaarden van het krediet. Spreek af dat het gaat om een krediet tegen de gangbare marktvoorwaarden. Anders kan een koper een redelijk aanbod weigeren omdat de rente hem net niet bevalt.
• Het bewijs. Leg vast welk bewijs de koper moet leveren als het krediet niet doorgaat, bijvoorbeeld een schriftelijke weigering van een of meer banken. Spreek ook af hoeveel banken hij minstens moet aanspreken.
• De kennisgeving. Bepaal hoe en aan wie de koper laat weten dat het krediet is toegekend of geweigerd, en wat er gebeurt als hij niets laat weten. Veel compromissen bepalen dat de voorwaarde dan als vervuld geldt. Dat geeft u zekerheid zodra de termijn verstreken is.

Die punten zijn geen wantrouwen tegenover de koper. Ze maken de afspraak voor beide partijen duidelijk en voorkomen discussie achteraf.

Hoe lang mag de termijn zijn?

De wet legt geen vaste termijn op. Het is een afweging. Een korte termijn geeft u snel zekerheid, maar een bank heeft tijd nodig om een dossier te behandelen en de woning te laten schatten. Een te krappe termijn verhoogt dus de kans dat de koper de datum niet haalt en u toch opnieuw moet beginnen.

Vraag de koper daarom hoe ver zijn kredietdossier al staat. Een koper die vooraf met zijn bank heeft gesproken en een principieel akkoord of een uitgewerkte simulatie kan voorleggen, kan meestal met een kortere termijn leven. Een koper die nog geen enkele bank heeft gecontacteerd, vraagt meer tijd, en dat zegt u ook iets over de zekerheid van zijn bod.

Houd er rekening mee dat de termijn van de voorwaarde past in de bredere planning tot aan de akte. Meer daarover leest u in hoeveel tijd tussen compromis en akte in België.

Een bod zonder financieringsvoorwaarde: altijd beter?

Een bod zonder opschortende voorwaarde lijkt op papier de veiligste keuze. Zodra u tekent, is de verkoop definitief. Toch is het geen garantie dat het geld er komt. Een koper die de voorwaarde schrapt maar zijn krediet toch niet rond krijgt, is in gebreke. U kunt dan een schadevergoeding vorderen of de uitvoering van de verkoop eisen, maar beide wegen vragen tijd en lopen in het slechtste geval via de rechtbank.

Kijk dus niet alleen naar de vraag of de voorwaarde er staat, maar naar hoe solide de financiering van de koper is. Een bod met een korte, goed omschreven voorwaarde van een koper met een stevig dossier kan meer waard zijn dan een bod zonder voorwaarde van iemand die zijn bank nog nooit gesproken heeft. Hoe u biedingen tegen elkaar afweegt, leest u in een bod op uw woning: zo onderhandelt u als verkoper. Ook het voorschot is een signaal van ernst. In voorschot bij compromis leest u welk bedrag gebruikelijk is en waar het tot aan de akte staat.

Een realistische prijs maakt de voorwaarde kleiner

Er is een verband dat veel verkopers over het hoofd zien. De bank van de koper laat de woning doorgaans zelf schatten voor ze een krediet toekent. Ligt uw verkoopprijs duidelijk boven die schatting, dan leent de bank misschien minder dan de koper nodig heeft. Het krediet raakt dan niet rond, en de verkoop valt weg op de financieringsvoorwaarde, ook al wilde de koper uw woning echt.

Een goed onderbouwde vraagprijs verkleint dat risico. Een gratis schatting van uw woning geeft u een eerste ijkpunt voor u de woning te koop zet. Een lokale makelaar die de recente verkopen in uw buurt kent, kan dat verder verfijnen en bij elk bod nagaan of de financiering van de koper realistisch is.

De rol van uw makelaar en notaris

Het compromis wordt meestal opgesteld door de makelaar of door de notaris. Een goede makelaar vraagt kandidaat-kopers al bij het bod naar hun financiering, stelt de financieringsvoorwaarde concreet op en volgt de termijn op, zodat u niet zelf achter bankbrieven hoeft aan te lopen. Laat het ontwerp van het compromis bij twijfel nalezen door uw notaris voor u tekent. Een clausule aanpassen kost voor de ondertekening een gesprek, erna kost ze een onderhandeling.

Niet elke makelaar volgt dit even nauwkeurig op. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u gratis en vrijblijvend tot 3 lokale, BIV-erkende makelaars. Vergelijk makelaars in uw regio en vraag hen hoe zij de financiering van kopers controleren.

Tot slot: zekerheid zit in de details

De financieringsvoorwaarde hoort bij de meeste verkopen en is op zich geen probleem. Het verschil zit in de uitwerking: een vaste datum, een duidelijk kredietbedrag, afspraken over het bewijs en over de kennisgeving. Met die vier elementen weet u op een vaste dag of uw verkoop doorgaat. Laat u daarbij begeleiden door een makelaar die kopers screent en het dossier opvolgt. Makelaars vergelijken is de snelste manier om er een te vinden die dat ook echt doet.