Voorschot bij compromis: wat u als verkoper moet weten

Het voorschot bij compromis is het bedrag dat de koper betaalt zodra u samen de verkoopovereenkomst ondertekent. Het bewijst dat de koper het meent, maar het is nog niet uw geld. In dit artikel leest u hoeveel voorschot gangbaar is, waar het bedrag staat tot aan de akte, en wat ermee gebeurt als de verkoop toch niet doorgaat. Zo weet u welke afspraken u in uw compromis wilt zien.

Dit artikel gaat over het voorschot zelf. Wilt u weten wat er gebeurt als een koper afhaakt na de ondertekening, lees dan ook koper haakt af na compromis: wat kunt u als verkoper doen?

Wat is het voorschot en waarom vraagt u het?

Een compromis is in België een volwaardige verkoop. Zodra koper en verkoper het eens zijn over de woning en de prijs, zijn beide partijen gebonden. Het voorschot is het deel van de prijs dat de koper bij die ondertekening al vastzet. Op de dag van de notariële akte wordt het van de verkoopprijs afgetrokken, zodat de koper dan enkel het saldo betaalt.

Voor u als verkoper heeft het voorschot twee functies. Het is een signaal van ernst: een koper die een aanzienlijk bedrag stort, trekt zich minder snel terug dan iemand die enkel een handtekening zette. En het is een buffer: als de koper later in gebreke blijft, staat er al geld klaar waarop u eventueel een schadevergoeding kunt verhalen, al gebeurt dat niet automatisch.

In compromissen en in de volksmond worden de woorden voorschot en waarborg vaak door elkaar gebruikt. Soms beschrijft het contract het bedrag eerst als waarborg, die bij de akte als voorschot op de prijs wordt aangerekend. Voor de praktijk maakt dat weinig uit. Wat telt, is wat uw compromis precies zegt over wie het bedrag bijhoudt en onder welke voorwaarden het vrijkomt.

Hoeveel voorschot is gebruikelijk?

Er bestaat geen wettelijk percentage. In de Belgische praktijk ligt het voorschot meestal op vijf tot tien procent van de verkoopprijs, met tien procent als de meest gehanteerde richtwaarde. Dat cijfer is geen toeval: het schadebeding in een compromis bedraagt vaak ook tien procent van de prijs. Een voorschot van dezelfde grootte dekt dan in principe de schade die het contract voorziet als de koper zonder geldige reden afhaakt.

Toch hoeft u niet star aan tien procent vast te houden. Een koper die een groot deel van zijn eigen middelen al in registratierechten en notariskosten moet steken, heeft soms weinig cash vrij. Een lager voorschot kan dan het verschil maken tussen een getekende compromis en een koper die afhaakt. Omgekeerd geldt: hoe lager het voorschot, hoe minder u in handen hebt als het misloopt.

Een paar vuistregels helpen bij de afweging. Vraag bij een koper met een stevig dossier en een goedgekeurde kredietsimulatie gerust een lager percentage. Bij een koper van wie u weinig weet of die nog geen bank heeft gesproken, is een hoger voorschot een redelijke bescherming. Het juiste antwoord hangt dus minder af van de woning dan van de koper. Een makelaar die dagelijks compromissen opmaakt, kan u vertellen wat in uw regio en prijsklasse gebruikelijk is. Via makelaars vergelijken ziet u snel wie in uw buurt actief is.

Waar staat het voorschot tot aan de akte?

Dit is voor veel verkopers de grootste verrassing: het voorschot komt doorgaans niet op uw eigen rekening terecht. Het wordt gestort op een derdenrekening, ook wel rubriekrekening genoemd, van de notaris of van de erkende vastgoedmakelaar die de verkoop begeleidt. Daar blijft het geblokkeerd tot de dag van de akte.

Dat is geen formaliteit maar een bescherming voor beide partijen. De koper weet dat het geld niet verdwijnt als de verkoop onverwacht niet doorgaat. U weet dat het bedrag effectief betaald is en niet zomaar kan worden teruggehaald. Notarissen en BIV-erkende makelaars zijn verplicht om gelden van klanten gescheiden van hun eigen middelen te beheren. Bij een makelaar zonder erkenning hebt u die zekerheid niet, wat een reden temeer is om de erkenning van uw makelaar na te gaan.

Laat het voorschot daarom nooit rechtstreeks aan uzelf betalen, ook niet als de koper dat zelf voorstelt omdat het eenvoudiger lijkt. Wie het geld zelf ontvangt, moet het bij een probleem misschien terugstorten en zit dan in een veel zwakkere positie. Betalingen in contanten zijn bij de verkoop van vastgoed in België bovendien niet toegelaten: de prijs, inclusief het voorschot, loopt via een bankoverschrijving.

Leg in de compromis ook vast binnen welke termijn het voorschot gestort moet zijn, bijvoorbeeld binnen enkele werkdagen na de ondertekening. Een compromis waarin wel een voorschot staat maar geen betaaltermijn, laat de deur open voor uitstel.

Wat gebeurt er met het voorschot als de verkoop niet doorgaat?

Hier hangt alles af van de reden waarom de verkoop afspringt. De meeste compromissen bevatten een opschortende voorwaarde voor de financiering: de koop gaat pas definitief door als de koper binnen een afgesproken termijn een woonkrediet krijgt. Weigert de bank het krediet en bewijst de koper dat tijdig en volgens de afspraken in het contract, dan vervalt de verkoop. De koper krijgt zijn voorschot volledig terug en u krijgt geen schadevergoeding. Meer over de termijnen rond die voorwaarde leest u in hoeveel tijd tussen compromis en akte in België.

Haakt de koper af zonder dat een geldige voorwaarde speelt, dan is hij in gebreke. Ook dan mag u het voorschot niet zomaar houden. De notaris of makelaar die het bedrag beheert, geeft het pas vrij met een schriftelijk akkoord van beide partijen of na een rechterlijke beslissing. In de praktijk volgt vaak een minnelijke regeling, waarbij het voorschot geheel of gedeeltelijk als schadevergoeding naar de verkoper gaat. Reken er dus niet op dat u over dat geld kunt beschikken voor de aankoop van een volgende woning.

Ook als u zelf als verkoper niet meer wilt verkopen, staat het voorschot niet ter beschikking om de zaak af te kopen. De koper kan dan de uitvoering van de verkoop vorderen of een schadevergoeding eisen. De compromis is net zo bindend voor u als voor de koper.

Waar u op let bij het opstellen van de compromis

De afspraken over het voorschot staan in de compromis, en daar wordt het later beoordeeld als er discussie ontstaat. Controleer daarom deze punten voor u tekent:

• Het bedrag of percentage van het voorschot, en of het als waarborg of als voorschot op de prijs wordt omschreven.
• De rekening waarop het gestort wordt: die van de notaris of van een erkende makelaar, nooit uw eigen rekening.
• De termijn waarbinnen de koper moet betalen, en wat er gebeurt als dat niet lukt.
• De omschrijving van de opschortende voorwaarde: welk kredietbedrag, binnen welke termijn, en welk bewijs de koper moet leveren.
• Het schadebeding bij niet-nakoming, zodat duidelijk is welk bedrag op het spel staat.

Laat de compromis bij twijfel nalezen door uw notaris voor u tekent. Een notaris kan de opmaak ook volledig op zich nemen. Weet u nog niet welke vraagprijs realistisch is, dan helpt een gratis schatting van uw woning om met een stevig onderbouwde prijs aan de onderhandeling te beginnen. Een realistische prijs trekt kopers aan die hun financiering rond krijgen, en dat maakt het hele voorschotverhaal eenvoudiger.

Tot slot

Het voorschot bij compromis geeft u zekerheid, maar het is geen geld dat u meteen kunt gebruiken. Het staat geblokkeerd op een derdenrekening tot de akte, het wordt dan van de prijs afgetrokken, en bij een probleem komt het enkel vrij met een akkoord of een vonnis. Wie de afspraken vooraf duidelijk vastlegt, voorkomt de meeste discussies.

Een ervaren makelaar stelt de compromis op, screent de koper en beheert het voorschot op een gecontroleerde derdenrekening. Wilt u weten welke makelaars in uw gemeente dat goed doen? Vergelijk gratis en vrijblijvend tot drie makelaars in uw buurt.