Hoeveel registratierechten betaal ik als ik in Vlaanderen verhuis?

Voor uw enige eigen woning betaalt u in Vlaanderen 2%, voor andere aankopen 12%. Op een woning van 400.000 euro is dat 8.000 euro. Sinds 2026 moet u in volle eigendom kopen en er minstens een jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven.

Verhoogt een verbouwing de verkoopprijs van mijn woning?

Meestal wel, maar zelden met het volledige bedrag van de werken. Het rendement hangt af van de buurt, het prijsniveau in uw straat en de soort werken. Energiewerken en een betere indeling wegen voor kopers vaak zwaar.

Hoe weet ik of verhuizen financieel haalbaar is?

Begin bij de waarde van uw huidige woning. Trek er de openstaande lening en de verkoopkosten van af, en tel de kosten van de aankoop op. Een gratis schatting geeft u het cijfer waarmee u rekent.

Verbouwen of verhuizen in 2026: zo maakt u de afweging

Q: Moet ik een woning met label E of F na aankoop renoveren?

In Vlaanderen wel. Wie een woning met label E of F koopt, moet ze binnen zes jaar na de akte renoveren tot minstens label D. Een Waals ontwerpplan voorziet een vergelijkbare verplichting voor aankopen vanaf 2028, maar dat is nog geen wet. In Brussel geldt vandaag geen renovatieverplichting voor kopers.

Uw woning past niet meer. Te klein voor het gezin, te groot nu de kinderen de deur uit zijn, energieverslindend of gewoon verouderd. Dan komt vroeg of laat de vraag: verbouwen of verhuizen? Een pasklaar antwoord bestaat niet. Wel kunt u de afweging in vaste stappen maken, met de regels die in 2026 gelden.

Begin bij wat uw woning niet meer biedt

De eerste vraag is niet financieel. Kan een verbouwing uw probleem echt oplossen?

Het probleem zit in de woning zelf: slechte isolatie, een verouderde keuken of badkamer, een onhandige indeling. Een verbouwing kan dit meestal oplossen.
Het probleem zit in de ligging of de schaal: te ver van werk of school, geen tuin, te veel trappen, een perceel waarop uitbreiden niet mag. Hier kan een verbouwing weinig of niets aan veranderen.

Kunt u met een verbouwing alleen een deel van het probleem oplossen, dan betaalt u veel voor een halve oplossing. Dan loont het om ook de optie verhuizen serieus door te rekenen.

Wat kost verhuizen?

Verhuizen betekent verkopen en kopen. Aan beide kanten zijn er kosten die niet terugkomen.

Kosten bij de verkoop

het ereloon van de makelaar, als u met een makelaar werkt;
de verplichte attesten, zoals het EPC, de keuring van de elektrische installatie, het bodemattest en in Vlaanderen het asbestattest voor gebouwen van vóór 2001;
de kosten om een lopende woonlening vervroegd af te lossen, zoals een wederbeleggingsvergoeding en de opheffing van de hypothecaire inschrijving.

Een volledig overzicht vindt u in kosten bij de verkoop van een huis.

✦ 100% gratis & Vrijblijvend

Verkoop uw woning met de beste makelaar

Vergelijk gratis de top 3 makelaars in uw regio en bespaar op commissie.

Vergelijk makelaars →

Kosten bij de aankoop

De grootste kost is meestal de registratiebelasting:

Gewest	Enige eigen woning	Andere aankopen
Vlaanderen	2%	12%
Wallonië	3%	12,5%
Brussel	12,5% met een vrijstelling op de eerste 200.000 euro, als de prijs niet boven 600.000 euro ligt	12,5%

Koopt u in Vlaanderen een woning van 400.000 euro als enige eigen woning, dan betaalt u 8.000 euro registratiebelasting. Hebt u op het moment van de aankoop nog uw huidige woning, dan kunt u het verlaagde tarief meestal toch krijgen. Voorwaarde is wel dat u uw vorige woning tijdig verkoopt. Sinds 1 januari 2026 zijn de voorwaarden in Vlaanderen strenger. U moet in volle eigendom kopen, zich binnen drie jaar in de woning inschrijven en daar minstens een jaar ononderbroken blijven wonen. Details leest u in registratierechten in Vlaanderen.

Daarbovenop komen notariskosten, de kosten van een nieuwe woonlening, de verhuizing zelf en wat u in de nieuwe woning meteen wilt aanpassen.

Let op met een woning met een slecht EPC-label

Koopt u in Vlaanderen een woning met label E of F, dan moet u die binnen zes jaar na de akte renoveren tot minstens label D. Die termijn werd eind 2025 verlengd van vijf naar zes jaar, ook voor eerdere aankopen. Een goedkopere woning kan zo duurder uitvallen dan ze lijkt. Een Waals ontwerpplan voorziet een vergelijkbare verplichting voor aankopen vanaf 2028, maar dat is nog geen wet. Wat zo'n renovatie kost, leest u in de kosten van een EPC F woning.

Wat kost verbouwen?

Een verbouwing kent geen registratiebelasting, maar heeft haar eigen kosten en risico's:

De werken zelf, met een buffer voor onvoorziene problemen. Die duiken bij oudere woningen vaak op.
Btw: voor renovatie van een privéwoning die ouder is dan tien jaar geldt onder voorwaarden het verlaagde tarief van 6%. Anders betaalt u 21%.
Vergunningen en ontwerp: voor een uitbreiding of een structurele ingreep hebt u meestal een omgevingsvergunning en een architect nodig.
Tijdelijk anders wonen: huur ergens anders, of maandenlang in een werf leven.
Financiering: een renovatielening of een uitbreiding van uw bestaande woonlening.

Premies kunnen een deel van de energiewerken dekken, maar de regels verschillen per gewest en veranderen geregeld. Wallonië stapt bijvoorbeeld over van renovatiepremies naar leningen. Bekijk het actuele aanbod in renovatiepremies in België.

De vergelijking die telt: wat bent u kwijt, wat krijgt u terug?

Het ene bedrag vergelijken met het andere is misleidend. Stel dat verhuizen u 35.000 euro aan transactiekosten kost. Dat geld krijgt u nooit terug. Een verbouwing van 80.000 euro verhoogt de waarde van uw woning meestal wel, al zelden met het volledige bedrag. Stel voor beide scenario's dezelfde drie vragen:

Welke kosten zijn verloren? Registratiebelasting, notariskosten, makelaarskosten en verhuiskosten bij verhuizen. Bij verbouwen zijn dat vooral huur tijdens de werken en onvoorziene kosten.
Wat is uw woning na afloop waard? Een verbouwde woning in een gegeerde buurt wint aan waarde. Een dure verbouwing in een straat waar de prijzen laag liggen, haalt u zelden terug. Hoe kopers naar recente werken kijken, leest u in de impact van renovatiewerken op de schatting.
Lost het uw probleem op? Een goedkope oplossing die niet werkt, is de duurste keuze.

Wanneer is verbouwen de logische keuze?

U woont graag in de buurt en de ligging past bij uw toekomst.
Het perceel en de regels laten de gewenste aanpassingen toe.
De woning is structureel gezond.
U kunt de periode van de werken praktisch en financieel overbruggen.

Wanneer is verhuizen de logische keuze?

Uw probleem zit in de ligging, de grootte of de toegankelijkheid.
De nodige werken kosten meer dan wat de woning na afloop waard wordt.
Uw gezinssituatie verandert, bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn.
U hebt veel overwaarde opgebouwd en kunt als koper het verlaagde tarief krijgen.

Een tussenweg: verkopen zonder eerst te renoveren

Veel eigenaars twijfelen of ze hun woning eerst moeten opknappen voor de verkoop. Dat loont niet altijd. Kopers van een woning met een zwak EPC-label rekenen de renovatie mee in hun bod, maar ze willen die werken vaak zelf kiezen. Lees een huis verkopen met een slecht EPC-label voor u aan werken begint.

Begin met de waarde van uw huidige woning

Elke berekening start bij één cijfer: wat uw woning vandaag opbrengt. Dat bepaalt hoeveel u kunt investeren in een nieuwe woning, en of een verbouwing zich laat terugverdienen. Vraag een gratis schatting van uw woning aan. Neigt u naar verhuizen, vergelijk dan makelaars in uw regio. U krijgt maximaal drie geverifieerde kantoren en beslist daarna in alle rust.

Weet u al dat u verkoopt? Vind de makelaar die bij uw woning past.