Woning verkopen in woonuitbreidingsgebied: wat betekent dat voor u als verkoper?

Woning verkopen in woonuitbreidingsgebied: wat betekent dat voor u als verkoper?

Wie een woning verkopen in woonuitbreidingsgebied wil, krijgt vaak vragen van kopers die de term op het stedenbouwkundig uittreksel zien staan. Een vergunde woning in woonuitbreidingsgebied is gewoon verkoopbaar. De bestemming zegt wel iets over wat er in de toekomst rond en op het perceel mag gebeuren. In dit artikel leest u wat de term betekent, wat u moet melden en hoe u de verkoop goed voorbereidt.

Wat is een woonuitbreidingsgebied?

Een woonuitbreidingsgebied is een bestemmingszone op het gewestplan. De gewestplannen werden in Vlaanderen vanaf de jaren zeventig opgemaakt en verdelen het grondgebied in zones zoals woongebied, agrarisch gebied, industriegebied en natuurgebied. Woonuitbreidingsgebied hoort bij de woongebieden in brede zin, maar is bedoeld als reserve. Volgens het inrichtingsbesluit van de gewestplannen is zo'n gebied bestemd voor groepswoningbouw, zolang de overheid geen beslissing heeft genomen over de ordening ervan.

In de praktijk betekent dat: de overheid hield deze gronden achter de hand om later woonwijken te ontwikkelen. Veel woonuitbreidingsgebieden zijn intussen deels of volledig bebouwd, andere liggen nog grotendeels open. Er staan ook oudere woningen in, vaak langs een bestaande straat, die er al stonden of later individueel werden vergund.

Belangrijk om te weten: een woning in woonuitbreidingsgebied is niet hetzelfde als een zonevreemde woning. Een zonevreemde woning ligt in een zone waar wonen niet de bestemming is, zoals agrarisch gebied of bosgebied. Voor die situatie leest u meer in ons artikel over een zonevreemde woning verkopen.

Mag u een woning in woonuitbreidingsgebied zomaar verkopen?

Ja. De bestemming beperkt niet wie de woning mag kopen of tegen welke prijs. U verkoopt een woning in woonuitbreidingsgebied op dezelfde manier als elke andere woning: via een makelaar, zelf of via de notaris. Wat telt, is dat de woning vergund is of als vergund wordt beschouwd, en dat u de stedenbouwkundige toestand correct meldt.

De vragen van kopers gaan meestal over drie zaken. Mag ik de woning verbouwen of uitbreiden? Kan er naast of achter mij een nieuwe verkaveling komen? En kan de bestemming nog veranderen? Op die laatste twee vragen heeft u als verkoper geen definitief antwoord, maar u kunt wel tonen wat vandaag bekend is. Vraag daarvoor bij uw gemeente na of er een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of verkavelingsvergunning voor het gebied bestaat of in voorbereiding is.

Wilt u weten hoe een lokale makelaar zo'n dossier aanpakt? Via makelaars vergelijken krijgt u tot 3 makelaars uit uw regio, gratis en vrijblijvend.

Wat moet u melden aan kopers?

In Vlaanderen geldt bij verkoop een informatieplicht over de stedenbouwkundige toestand. In de advertentie en in de verkoopovereenkomst moeten onder meer de stedenbouwkundige bestemming en de vergunningstoestand vermeld worden. De bestemming haalt u uit het stedenbouwkundig uittreksel, dat u bij uw gemeente aanvraagt. Op het Geoloket van de Vlaamse overheid kunt u het gewestplan ook zelf raadplegen.

Staat er "woonuitbreidingsgebied" op het uittreksel, dan neemt u die benaming letterlijk over. Verander niets aan de term om hem aantrekkelijker te laten klinken. Een koper die later merkt dat informatie ontbrak, kan in bepaalde gevallen de nietigheid van de verkoop vorderen of een schadevergoeding vragen.

Daarnaast meldt u, zoals bij elke verkoop, of er een voorkooprecht op het perceel rust. In sommige woonuitbreidingsgebieden kan dat het geval zijn. Meer uitleg vindt u in ons artikel over het voorkooprecht bij vastgoed. De notaris controleert dit voor de akte, maar u vermijdt vertraging als u het vooraf weet.

Verbouwen, uitbreiden en de vragen van de koper

Voor een bestaande, vergunde woning kan de koper in principe een omgevingsvergunning aanvragen om te verbouwen. De gemeente beoordeelt elke aanvraag op de regels die voor het perceel gelden en op de goede ruimtelijke ordening. Hoe ruim die mogelijkheden zijn, verschilt per gemeente en per gebied. Een algemeen antwoord bestaat niet.

U helpt de koper door vooraf drie documenten klaar te leggen:

• het stedenbouwkundig uittreksel, niet ouder dan een jaar op het moment van de verkoopovereenkomst;
• de bouwvergunning of de meest recente omgevingsvergunning van de woning;
• eventuele informatie van de gemeente over een RUP of geplande ontwikkeling in het gebied.

Een koper die plannen heeft, kan ook zelf een informatief gesprek vragen bij de dienst omgeving van de gemeente. Moedig dat aan. Het haalt onzekerheid weg en voorkomt dat de koper na het compromis afhaakt. Lees ook wat u kunt doen als een koper afhaakt na het compromis.

Invloed op de prijs en de verkoop

Voor een vergunde woning in een al bebouwd woonuitbreidingsgebied is de invloed op de prijs meestal beperkt. De ligging, de staat van de woning, het EPC-label en de vergelijkbare verkopen in de buurt wegen zwaarder. Sommige kopers zien een open woonuitbreidingsgebied in de buurt zelfs als een voordeel, zolang er geen bouwplannen zijn. Anderen vrezen net een nieuwe wijk naast de deur.

Anders is het bij een onbebouwd perceel in woonuitbreidingsgebied. Wie zo'n grond verkoopt, kan de koper niet beloven dat er een woning op mag. Zolang het gebied niet is aangesneden, wordt een vergunning voor een individuele nieuwe woning vaak geweigerd. Vlaanderen wil bovendien minder open ruimte bebouwen, en gemeenten kunnen woonuitbreidingsgebied via een RUP een andere bestemming geven. Dat drukt de waarde van onbebouwde grond. Laat in dat geval zeker een deskundige schatting maken.

Een realistische vraagprijs is de beste manier om een lange verkoop te vermijden. Een gratis schatting geeft u een eerste richtprijs. Een makelaar die de gemeente kent, kan daarna inschatten hoe kopers in uw buurt op de bestemming reageren.

Veelgestelde vragen

Is een woning in woonuitbreidingsgebied zonevreemd?

Nee. Woonuitbreidingsgebied hoort bij de woongebieden op het gewestplan. Een zonevreemde woning ligt in een zone met een andere bestemming, zoals agrarisch gebied of bosgebied.

Moet ik de bestemming woonuitbreidingsgebied vermelden in mijn advertentie?

Ja. In Vlaanderen moeten de stedenbouwkundige bestemming en de vergunningstoestand in de advertentie en in de verkoopovereenkomst staan. Neem de benaming over zoals ze op het stedenbouwkundig uittreksel staat.

Kan de bestemming van woonuitbreidingsgebied veranderen?

Ja. Een gemeente of de Vlaamse overheid kan via een ruimtelijk uitvoeringsplan een andere bestemming vastleggen, bijvoorbeeld woongebied of open ruimte. Bij uw gemeente kunt u navragen of er zo'n plan bestaat of in voorbereiding is.

Is een woning in woonuitbreidingsgebied minder waard?

Voor een vergunde, bestaande woning is het verschil meestal klein. Een onbebouwd perceel in woonuitbreidingsgebied is doorgaans minder waard dan bouwgrond in woongebied, omdat een individuele nieuwe woning er vaak niet vergund wordt.

Goed voorbereid verkopen

Een woning in woonuitbreidingsgebied verkopen vraagt vooral een goede voorbereiding. Vraag tijdig het stedenbouwkundig uittreksel aan, zoek de vergunningen van uw woning op en informeer bij de gemeente naar plannen voor het gebied. Met die documenten beantwoordt u de vragen van kopers meteen en vermijdt u vertraging bij de notaris.

Wilt u hulp van een makelaar die de lokale regels kent? Vergelijk tot 3 makelaars in uw regio, gratis en vrijblijvend.