Huis verkopen tijdens een verbouwing: zo pakt u het aan als de werken nog lopen

Wilt u uw huis verkopen tijdens een verbouwing, dan staat u voor een andere vraag dan wie nog moet kiezen tussen renoveren en verkopen. De werken lopen al. Er is een aannemer, vaak een vergunning en soms een lening die in schijven wordt opgenomen. Hieronder leest u wat u met elk van die draden doet, en hoe u een half afgewerkte woning zo verkoopt dat kopers er een kans in zien in plaats van een probleem.

Eerst beslissen: afwerken, stilleggen of verkopen zoals hij is

Er zijn grofweg drie routes. U kunt de fase waarmee u bezig bent nog afwerken, u kunt de werken stilleggen op een logisch punt, of u verkoopt de woning in de staat waarin ze nu is, als renovatieproject.

Afwerken loont vooral bij werken die de woning open laten liggen. Een dak zonder dakbedekking, uitgebroken ramen of een badkamer zonder leidingen schrikken kopers af, en ook de bank van die koper kijkt kritisch naar een woning die niet wind- en waterdicht is. Een fase afronden kost u geld, maar haalt een groot vraagteken weg.

Stilleggen op een logisch punt is de middenweg. Denk aan een woning die dicht en droog is, met een afgewerkte ruwbouw maar zonder afwerking binnen. Veel kopers willen net zelf de keuken, vloeren en tegels kiezen. Voor hen is een woning die "klaar voor afwerking" is aantrekkelijker dan een woning met uw smaak.

Verkopen zoals hij is, ligt voor de hand wanneer de werken pas begonnen zijn of wanneer u snel moet verkopen. Reken er dan op dat kopers de resterende werken, de onzekerheid en het gedoe in hun bod verrekenen. Twijfelt u over de afweging tussen opknappen en meteen verkopen, lees dan ook ons artikel over een woning verkoopklaar maken en dat over eerst renoveren of niet.

Wat u met uw aannemer moet regelen

Uw aannemingsovereenkomst is een contract tussen u en de aannemer. Ze gaat niet vanzelf over op de koper. Verkoopt u de woning, dan beslist u dus zelf wat er met de lopende opdracht gebeurt: u laat de afgesproken fase nog uitvoeren, of u beëindigt de opdracht vroeger.

Een aanneming vroegtijdig beëindigen kan, maar het is niet gratis. De wet laat u als opdrachtgever toe om de aanneming eenzijdig stop te zetten, op voorwaarde dat u de aannemer vergoedt. Die vergoeding dekt doorgaans de uitgevoerde werken, de gemaakte kosten en een deel van de winst die hij misloopt. Veel contracten bevatten daarover een eigen regeling. Lees die eerst en bespreek de stopzetting liefst schriftelijk, met een duidelijke eindafrekening.

Laat ook vastleggen wat er effectief is uitgevoerd. Een opleveringsverslag of een staat van de werken, samen met de facturen, is later uw bewijs tegenover de koper. Bij grotere structurele werken speelt bovendien de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect. Die is in principe verbonden aan het gebouw en volgt dus de woning naar de nieuwe eigenaar. Laat de notaris nagaan hoe u dat in de verkoopovereenkomst formuleert.

Vergunning, stedenbouwkundige informatie en wat u moet melden

Een omgevingsvergunning is verbonden aan het perceel, niet aan u als persoon. Een koper kan een lopende vergunning dus in principe verder gebruiken. Let wel op de termijnen: een vergunning moet binnen een bepaalde periode worden aangevat en kan vervallen als de werken te lang stilliggen. Vraag bij uw gemeente na hoe het met uw vergunning staat voor u ze als troef in uw zoekertje zet.

Bij elke verkoop vraagt de notaris de stedenbouwkundige inlichtingen op. Daarin staat welke vergunningen er voor de woning zijn afgeleverd. In Vlaanderen moet een deel van die informatie ook al in uw publiciteit en in de compromis staan. Werd er verbouwd zonder de nodige vergunning, dan leest u in ons artikel over huis verkopen zonder stedenbouwkundige vergunning welke opties u heeft.

Beschrijf de lopende werken eerlijk in de compromis: wat is af, wat niet, en wat de koper overneemt. Hoe concreter die beschrijving, hoe kleiner de kans op discussie na de akte. Een koper die precies wist wat hij kocht, kan zich later moeilijk beroepen op iets wat hem verzwegen zou zijn.

EPC, keuringen en de staat waarin u verkoopt

Het EPC moet beschikbaar zijn zodra u de woning te koop aanbiedt, en het beschrijft de woning zoals ze op het moment van de opmaak is. Werken die nog niet klaar zijn, tellen niet mee. Ook afgewerkte maatregelen tellen pas mee als de energiedeskundige ze kan vaststellen of als u bewijsstukken heeft, zoals facturen en technische fiches. Bewaar die dus goed.

Rondt u een energiefase af, zoals dakisolatie of nieuwe ramen, dan kan een nieuw EPC een beter label tonen. Of dat de moeite loont, hangt af van het verschil. In Vlaanderen speelt het label mee in de renovatieplicht die op de koper rust, dus kopers kijken er nauwkeurig naar. De regels per gewest vindt u in ons overzicht van de EPC-verplichtingen bij verkoop.

Ook de keuring van de elektrische installatie hoort bij de verkoop. Een installatie die half vernieuwd is, met losse leidingen of een tijdelijke aansluiting, levert vaak een negatief verslag op. Dat blokkeert de verkoop niet, maar de koper moet de gebreken dan binnen een bepaalde termijn laten wegwerken. Meer daarover leest u in ons artikel over de keuring elektrische installatie bij verkoop.

Uw lening en een realistische vraagprijs

Renovaties worden vaak gefinancierd met een krediet dat in schijven wordt opgenomen, telkens op voorlegging van facturen. Bij de verkoop lost de notaris het openstaande saldo af uit de verkoopprijs. Op het nog niet opgenomen deel rekent de bank vaak een bereidstellingsprovisie aan zolang het krediet loopt, en bij vervroegde terugbetaling kan een wederbeleggingsvergoeding volgen. Vraag uw bank vooraf een afrekening. Hoe dat verder in zijn werk gaat, leest u in ons artikel over huis verkopen met een lopende hypotheek.

Voor de prijs is de valkuil dat u rekent met de waarde die de woning zou hebben na de verbouwing. Een koper doet dat niet. Hij vertrekt van de huidige staat, telt de resterende werken erbij en houdt een marge aan voor tegenvallers. Een schatting van de woning zoals ze vandaag is, geeft u een eerlijk vertrekpunt. Vraag daarvoor een gratis schatting aan. Hoe uitgevoerde werken op die waarde doorwegen, leest u in ons artikel over de impact van renovatiewerken op de schatting.

Zo presenteert u een half afgewerkte woning

Bij een renovatieproject verkoopt u niet alleen een woning, maar ook een plan. Maak een dossier met de plannen, de vergunning, de facturen van wat al gebeurd is en offertes voor wat nog moet gebeuren. Een offerte geeft de koper een bedrag in plaats van een angstig vermoeden. Foto's van werken die nu achter muren of onder vloeren zitten, zoals nieuwe leidingen of isolatie, zijn goud waard.

Ruim de werf op voor de bezichtigingen. Puin, losse materialen en open stopcontacten maken een woning kleiner en gevaarlijker dan ze is. Zorg voor licht in elke ruimte en voor een veilige doorgang.

Kies ten slotte een makelaar die zulke panden kent. Niet elk kantoor verkoopt graag een woning in afbraak, en de juiste kopers zitten vaak in een ander netwerk dan dat van instapklare woningen. U kunt gratis en vrijblijvend tot drie makelaars uit uw buurt vergelijken en vragen hoe zij uw project in de markt zouden zetten.

Tot slot

Een woning verkopen terwijl de werken nog lopen, is goed haalbaar als u de losse eindjes vooraf aan elkaar knoopt: een duidelijke afspraak met uw aannemer, een correct beeld van vergunning en EPC, een afrekening van uw lening en een prijs die vertrekt van de huidige staat. Wie dat dossier op orde heeft, spreekt een publiek aan dat net op zoek is naar een project. Wilt u weten hoe makelaars in uw gemeente uw woning zouden aanpakken? Vergelijk hun voorstellen en kies met kennis van zaken.