Kangoeroewoning verkopen in Vlaanderen: waar moet u als verkoper op letten?

Kangoeroewoning verkopen in Vlaanderen: waar moet u als verkoper op letten?

Wie een kangoeroewoning verkopen wil in Vlaanderen, verkoopt juridisch één woning met een ondergeschikte zorgunit, geen twee aparte huizen. Dat onderscheid bepaalt wat u aan kopers mag beloven, welke documenten de notaris opvraagt en hoe u de prijs bepaalt. In dit artikel leest u hoe zorgwonen werkt, wat u vooraf nagaat en hoe u de verkoop vlot laat verlopen. De regels hieronder gelden voor Vlaanderen. Wallonië en Brussel hanteren een eigen kader.

Wat is een kangoeroewoning juridisch?

In de volksmond spreekt men van een kangoeroewoning of meergeneratiewoning. De Vlaamse regelgeving gebruikt het begrip zorgwonen. Het gaat om een woning waarin een kleinere, ondergeschikte wooneenheid is ingericht, zodat een oudere of zorgbehoevende persoon dicht bij familie of een mantelzorger kan wonen en toch een eigen plek heeft.

Het kader staat in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Daarin is vastgelegd dat zorgwonen onder voorwaarden kan zonder dat de woning formeel wordt opgesplitst. De zorgunit blijft ondergeschikt aan de hoofdwoning, het geheel vormt één eigendom en de unit mag niet afzonderlijk verkocht of verhuurd worden aan derden. Wanneer er geen structurele werken nodig zijn, volstaat in de regel een melding bij de gemeente. Voor verbouwingen die een omgevingsvergunning vragen, gelden de gewone regels.

Voor u als verkoper is één punt belangrijk: een kangoeroewoning is geen dubbel woonhuis en geen opbrengsteigendom. Wie dat in een advertentie suggereert, schept verwachtingen die de koper juridisch niet kan waarmaken.

Controleer de stedenbouwkundige toestand vóór u verkoopt

De belangrijkste voorbereiding is nagaan hoe de zorgunit tot stand kwam. Er zijn grofweg drie situaties:

• Correct gemeld zorgwonen. Er is een melding bij de gemeente en de unit voldoet aan de voorwaarden. Dit is de eenvoudigste situatie.
• Vergunde opsplitsing. De woning werd met een vergunning opgesplitst in twee wooneenheden. Dan verkoopt u in feite een woning met twee vergunde units, wat een andere juridische en fiscale situatie is.
• Niet gemeld of niet vergund. De unit werd ingericht zonder melding of vergunning, of wordt al jaren apart verhuurd. Dan is er mogelijk sprake van een stedenbouwkundige inbreuk.

Vraag het stedenbouwkundig uittreksel en de vergunningshistoriek op via het omgevingsloket of bij de dienst omgeving van uw gemeente. De notaris doet dat bij de verkoop sowieso, maar het is beter dat u een probleem zelf ontdekt dan dat het opduikt na het tekenen van de compromis. Is er twijfel over een verbouwing zonder vergunning, lees dan ook onze gids over een huis verkopen met een verbouwing zonder vergunning.

Wat gebeurt er met de zorgunit na de verkoop?

Zorgwonen is gekoppeld aan een concrete zorgsituatie. Eindigt die, bijvoorbeeld omdat de oudere bewoner overlijdt of naar een woonzorgcentrum verhuist, dan moet de eigenaar dat in de regel melden bij de gemeente. De zorgunit wordt dan opnieuw deel van de hoofdwoning en mag niet als aparte woning gebruikt worden.

Dat heeft gevolgen voor de koper. Een gezin dat zelf een ouder in huis wil nemen, kan de unit opnieuw voor zorgwonen gebruiken, op voorwaarde dat het de regels respecteert en zelf een melding doet. Een koper die de unit wil verhuren aan een student of een vreemde, kan dat niet zonder vergunning voor opsplitsing, en die is lang niet overal haalbaar.

Leg dit eerlijk uit in de advertentie en tijdens bezoeken. Een goede formulering is bijvoorbeeld: "woning met ingerichte zorgunit, geschikt voor zorgwonen volgens de Vlaamse regelgeving". Vermijd termen als "twee woningen", "met studio voor verhuur" of "extra huurinkomsten" als daar geen vergunning voor bestaat.

Hoe bepaalt u de verkoopprijs van een kangoeroewoning?

Een kangoeroewoning heeft een kleinere, maar specifieke doelgroep. Voor gezinnen die mantelzorg willen combineren met samenwonen is een kant-en-klare zorgunit met eigen ingang, badkamer en keuken veel waard. Zij besparen een verbouwing en een vergunningstraject. Voor een klassiek gezin zonder die zorgvraag is de unit vooral extra oppervlakte, en soms een ruimte die ze opnieuw willen samenvoegen met de hoofdwoning.

Daarom is het onverstandig om de prijs te berekenen alsof u twee woningen verkoopt. Een makelaar die de lokale markt kent, vergelijkt met recent verkochte woningen van gelijkaardige grootte en ligging, en schat in hoeveel meerwaarde de zorgunit in uw gemeente realistisch oplevert. Vraag gerust een gratis schatting aan als eerste referentiepunt. Leg daarna de inschatting van meerdere makelaars naast elkaar. Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u tot 3 lokale, BIV-erkende makelaars vergelijken, gratis en vrijblijvend.

Keuringen en attesten bij een woning met zorgunit

Bij elke verkoop in Vlaanderen hebt u onder meer een EPC, een keuring van de elektrische installatie, een asbestattest (voor woningen gebouwd voor 2001) en een stedenbouwkundig uittreksel nodig. Bij een kangoeroewoning rijst vaak de vraag of de zorgunit een apart attest nodig heeft. Dat hangt af van de concrete situatie: of het om één wooneenheid gaat of om twee vergunde eenheden, en hoe de elektrische installatie is opgebouwd.

Vraag dit vooraf na bij de energiedeskundige en het keuringsorganisme, en meld duidelijk dat het om zorgwonen gaat. Zo vermijdt u dat een attest achteraf opnieuw moet worden opgemaakt. Ligt uw woning bovendien buiten woongebied, lees dan ook onze gids over een zonevreemde woning verkopen, want de mogelijkheden voor zorgwonen kunnen daar anders zijn.

De juiste makelaar en koper vinden

Een kangoeroewoning vraagt om een gerichte aanpak. Een makelaar met ervaring in meergeneratiewoningen weet hoe hij de zorgunit in foto's en tekst presenteert, welke kopers hij gericht kan aanspreken en welke vragen de notaris zal stellen. Vraag bij het kennismakingsgesprek concreet hoe de makelaar zorgwonen in de advertentie zou omschrijven en of hij het stedenbouwkundig dossier mee opvolgt.

Vergelijk daarom niet alleen het commissiepercentage, maar ook de aanpak. Wilt u snel zien welke makelaars in uw buurt actief zijn? Vergelijk makelaars via ImmoMakelaarVergelijker.be en ontvang voorstellen van maximaal 3 erkende makelaars.

Veelgestelde vragen

Mag ik de zorgunit van mijn kangoeroewoning apart verkopen?

Nee. Bij zorgwonen blijft de zorgunit ondergeschikt aan de hoofdwoning en vormt het geheel één eigendom. Een aparte verkoop vraagt een vergunde opsplitsing, en die is niet automatisch mogelijk.

Kan de koper de zorgunit verhuren?

Niet aan derden zonder vergunning voor opsplitsing. De koper kan de unit wel opnieuw gebruiken voor zorgwonen, als hij de Vlaamse voorwaarden respecteert en zelf een melding doet bij de gemeente.

Moet ik het einde van het zorgwonen melden voor de verkoop?

Eindigt de zorgsituatie, dan moet u dat in de regel melden bij de gemeente. Doe dat best voor u verkoopt, zodat de stedenbouwkundige toestand in het dossier van de notaris klopt. Uw gemeente kan bevestigen welke stappen nodig zijn.

Is een kangoeroewoning meer waard dan een gewone woning?

Dat hangt af van de lokale vraag. Voor gezinnen met een zorgvraag is een ingerichte zorgunit een meerwaarde, voor andere kopers vooral extra oppervlakte. Laat de prijs bepalen op basis van vergelijkbare verkopen in uw gemeente.

Tot slot

Een kangoeroewoning verkopen in Vlaanderen is goed mogelijk, op voorwaarde dat u het juist presenteert: één woning met een zorgunit, geen twee huizen. Controleer vooraf de stedenbouwkundige toestand, regel de melding als de zorgsituatie is beëindigd en wees transparant over wat een koper met de unit mag doen. Wilt u weten wat uw woning waard is en welke makelaar het best past? Start met een gratis schatting of vergelijk tot 3 makelaars in uw regio.