Woning verkopen met thuisbatterij: wat regelt u als verkoper?

Wie een woning verkopen met thuisbatterij wil, krijgt vragen die bij een gewone verkoop niet opduiken. Gaat de batterij mee naar de koper? Is ze correct geplaatst en aangemeld? En wat is ze een koper eigenlijk waard? In dit artikel overlopen we wat u als verkoper regelt voor de batterij zelf. Hebt u ook zonnepanelen, dan vindt u de regels voor die installatie in ons artikel over een woning verkopen met zonnepanelen.

Gaat de thuisbatterij mee met de verkoop?

Een thuisbatterij die vast aan de muur hangt of op een sokkel staat en via een eigen aansluiting met de elektrische installatie en de omvormer verbonden is, wordt in de regel beschouwd als onderdeel van de woning. Zonder andere afspraak gaat ze dus mee naar de koper, net zoals de zonnepanelen op het dak of de verwarmingsketel in de kelder.

Wilt u de batterij meenemen naar uw volgende woning, dan moet dat uitdrukkelijk in het compromis staan. Denk daarbij na over wat u achterlaat. Een batterij die is weggehaald, laat vaak een omvormer achter die op een batterij was afgestemd, een lege kring in de zekeringkast en bevestigingspunten aan de muur. Spreek af wie de demontage betaalt en wie de installatie daarna opnieuw laat keuren.

Omdat de grens tussen vast en los voor een koper niet altijd duidelijk is, noteert u het best in het compromis welke onderdelen inbegrepen zijn: de batterij, de omvormer, het energiebeheersysteem en eventuele monitoringmodules. Dat voorkomt discussie op de dag van de sleuteloverdracht.

Is de batterij wel van u?

De meeste thuisbatterijen in Belgische woningen zijn gekocht door de eigenaar zelf. Toch is dat niet altijd zo. Sommige batterijen werden geplaatst via een huur- of leaseformule, via een energieleverancier die de batterij aanstuurt in ruil voor een vergoeding, of via een financiering die nog loopt. In die gevallen bent u niet altijd vrij om de batterij zomaar mee te verkopen.

Zoek het contract op en ga na wie eigenaar is, wat er gebeurt bij een verhuis en of een koper het contract kan overnemen. Loopt er een lening of afbetaling voor de batterij, kijk dan ook of die bij een verkoop vervroegd moet worden terugbetaald. Is de batterij niet van u, vermeld dat dan duidelijk in de advertentie of ten laatste in het compromis.

Let ook op abonnementen voor een app of slim energiebeheer. Die staan meestal op uw naam en lopen niet vanzelf over naar de koper. Zeg ze tijdig op of spreek een overname af, als de aanbieder dat toelaat.

Keuring, aanmelding en veiligheid

Bij de verkoop van een woning is een keuring van de elektrische installatie verplicht. De thuisbatterij en haar kring maken deel uit van die installatie. Een batterij die door een installateur geplaatst en bij de ingebruikname gekeurd werd, levert normaal geen problemen op. Een batterij die zelf werd aangesloten zonder keuring kan wel leiden tot opmerkingen in het verslag. Hoe de verkoopskeuring verloopt en wat er gebeurt bij een negatief verslag, leest u in ons artikel over de keuring van de elektrische installatie bij verkoop.

Daarnaast moet een thuisbatterij in de regel aangemeld zijn bij de netbeheerder. Ga na of dat gebeurd is en bewaar de bevestiging. Is de aanmelding vergeten, dan regelt u dat best voor de woning online komt. Een notaris of een goed voorbereide koper vraagt er steeds vaker naar.

Vergeet ook de verzekering niet. Sommige brandverzekeraars willen weten of er een batterij in de woning staat en waar. De koper sluit zelf een nieuwe polis af en krijgt dezelfde vraag, dus een duidelijke technische fiche helpt hem op weg.

Welke documenten verwacht een koper?

Een koper betaalt voor wat hij kan controleren. Hoe vollediger uw dossier, hoe minder ruimte voor twijfel of voor een lager bod. Verzamel deze stukken voor de verkoop start:

• de factuur van de batterij, met datum, merk, type en opslagcapaciteit in kWh;
• de technische fiche van de batterij en van de omvormer;
• het keuringsverslag van bij de installatie;
• het eendraadschema en situatieschema met de kring van de batterij;
• de bevestiging van de aanmelding bij de netbeheerder;
• de garantievoorwaarden en de gegevens van de installateur;
• eventuele contracten voor huur, lease, financiering of energiebeheer.

Een overzicht uit de app van de batterij zegt een koper meer dan een algemene belofte over besparingen.

Wat is een thuisbatterij waard bij de verkoop?

Een thuisbatterij is voor een deel van de kopers een plus, maar zelden een bedrag dat u apart bij de prijs telt. Een koper kijkt vooruit: hoe lang gaat de batterij nog mee en wat levert ze hem op? De leeftijd en de resterende garantie wegen daarbij zwaar. Fabrikanten geven vaak een garantie op een aantal jaren of op een minimale resterende capaciteit, en een batterij verliest met de jaren een deel van wat ze kan opslaan.

Ook de manier waarop de batterij gebruikt wordt, speelt mee. In Vlaanderen hangt een deel van de netkosten af van uw hoogste maandelijkse piek, via het capaciteitstarief. Een batterij die slim gestuurd wordt, kan die piek beperken. Dat is een concreet argument, maar het hangt af van het verbruik van de nieuwe bewoners. Beloof dus geen vaste besparing.

Laat de waarde van uw woning in haar geheel inschatten, met de batterij als een van de elementen. Via onze gratis online schatting krijgt u een eerste indicatie. Wie wil horen hoe kopers in de buurt op zo'n installatie reageren, kan makelaars uit de regio vergelijken en hun inschatting naast elkaar leggen.

EPC en premies: beloof niets wat u niet kunt bewijzen

Het EPC gaat over de energieprestatie van het gebouw: isolatie, verwarming, ventilatie, sanitair warm water en eventuele zonnepanelen. Een thuisbatterij slaat stroom op, maar produceert ze niet. Ze verbetert uw label daarom doorgaans niet. Twijfelt u, vraag het dan na bij de energiedeskundige die uw EPC opmaakt, en verkoop de batterij niet als een manier om het label op te trekken.

Kreeg u bij de aankoop een premie of een ander voordeel, dan was dat gekoppeld aan u als eigenaar. Zulke steun gaat niet over naar de koper, en de regels zijn de voorbije jaren meermaals gewijzigd. Wie wil weten wat vandaag geldt, kijkt bij de Vlaamse overheid, bij de netbeheerder of bij de regionale regulator: de VREG in Vlaanderen, de CWaPE in Wallonië of Brugel in Brussel.

Zo bereidt u de verkoop voor

Begin met de eigendomsvraag: is de batterij van u, of loopt er een contract? Beslis daarna of ze meegaat en leg dat vast in het compromis. Controleer of de batterij gekeurd en aangemeld is, en verzamel het dossier hierboven. In de advertentie vermeldt u de batterij feitelijk, met de capaciteit, de leeftijd en de resterende garantie, zonder ze groter te maken dan ze is. Hebt u ook een laadpaal, lees dan ons artikel over een woning verkopen met laadpaal.

Tot slot

Een thuisbatterij maakt de verkoop niet ingewikkeld, op voorwaarde dat u vooraf weet wat u verkoopt. Duidelijke afspraken in het compromis, een volledig dossier en een eerlijke voorstelling in de advertentie halen de meeste vragen van tafel. ImmoMakelaarVergelijker.be brengt u in contact met maximaal drie BIV-erkende makelaars uit uw regio, gratis en vrijblijvend. Vergelijk makelaars in uw buurt en kies wie uw woning het best op de markt brengt.